Сдать квартиру в аренду

Нам интересно максимальное соблюдение законодательства, как налогового так и гражданского. Возможно лучше оформить договор от физического лица, но тогда это обязывает заполнять НДФЛ на дополнительные доходы, что не хотелось бы делать.
Илья

Можно использовать договор доверительного управления имуществом. Решается вопросы заключения договора, получения оплаты за аренду, оправдательных документов по оплате этого жилья. Но появляется вопрос платы за доверительное управление. Но и вопрос декларирования доходов физического лица и уплаты налогов это не решает. Хотя по существу в Вашем случае это и есть доверительное управление имуществом.

Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом
1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».
При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Остается использование договора безвозмездного пользования. Но при этом получение физическим лицом вознаграждения (арендной платы) от своего ООО будет решаться вне правового поля.

хотя другой прописанный в квартире человек (равно и второй учредитель) — ИП.
Илья

Прописанный, к сожалению, роли не играет, распоряжается собственник. Но на мой взгляд, заполнять НДФЛ проще, чем ООО платить налог при безвозмездном пользовании, или открывать отдельный счет при доверительном управлении.

Для доверительного управления необходимо открывать отдельный расчетный счет? Существующие использовать нельзя?

В данном случае целесообразно будет заключить межу ООО и собственником договор безвозмездного пользования, а уже ООО будет сдавать в аренду и платить налог с дохода.

Желаю удач!

Существующие использовать нельзя?
Илья

нет

Статья 1018. Обособление имущества, находящегося в доверительном управлении
1. Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

но тогда это обязывает заполнять НДФЛ на дополнительные доходы, что не хотелось бы делать. Собственник не является ИП, хотя другой прописанный в квартире человек (равно и второй учредитель) — ИП.
Илья

Ну так оформите безвозмездный договор аренды и тогда налоги платить не придется! Между физлицом и физлицом.

Для доверительного управления необходимо открывать отдельный расчетный счет? Существующие использовать нельзя?
Илья

Нет, нельзя. Обязательно открывать отдельный счет.

Статья 1018. Обособление имущества, находящегося в доверительном управлении
1. Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

А что мешает, чтобы ООО заключило с физиком безвозмездный договор аренды и сдавать в субаренду и платить с этого налог?

Добрый день!

Данная схема нужна для безопасности и максимально быстрого решения всех вопросов. Арендатор - юридическое лицо, арендующее жилье для сотрудников. Нам интересно максимальное соблюдение законодательства, как налогового так и гражданского. Возможно лучше оформить договор от физического лица, но тогда это обязывает заполнять НДФЛ на дополнительные доходы, что не хотелось бы делать. Собственник не является ИП, хотя другой прописанный в квартире человек (равно и второй учредитель) - ИП.

Данная схема нужна для безопасности и максимально быстрого решения всех вопросов.
Илья

В таком случае передавайте квартиру ООО по договору безвозмездного пользования (т.к. Вы учредитель это не вызовет претензий со стороны налоговой — Вы можете передавать своей фирме имущество безвозмездно) а уже от нее сдавайте в аренду. В договоре безвозмездного пользования не забудьте указать право ссудополучателя (ООО) на передачу данного имущества в возмездное пользование по своему усмотрению.

Данная схема нужна для безопасности и максимально быстрого решения всех вопросов. Арендатор — юридическое лицо, арендующее жилье для сотрудников. Нам интересно максимальное соблюдение законодательства, как налогового так и гражданского. Возможно лучше оформить договор от физического лица, но тогда это обязывает заполнять НДФЛ на дополнительные доходы, что не хотелось бы делать.
Илья

Думаю договор Вам вполне подойдет договор о передачи квартиры в безвозмездное пользование юридическому лицу на основании договора ссуды

Право передачи в последующую субаренду помещения подтверждается судебной практика

ВЫСШИЙ
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29
января 2009 г. N 2128/08

ОБ ОТКАЗЕ В
ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО
АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Высший
Арбитражный Суд Российской Федерации в составе: председательствующего судьи
Киреева Ю.А., судей Иванниковой Н.П. и Новоселовой Л.А. рассмотрел в судебном
заседании заявление открытого акционерного общества «Торговый дом
»Золотой Орел" (г. Орел) о пересмотре в порядке надзора решения
Арбитражного суда Орловской области от 13.05.2008 по делу N А48-1314/07-10, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14.10.2008 по
тому же делу по иску Воронежской региональной общественной организации
инвалидов «Импульс» (далее — организация инвалидов) (г. Воронеж) к
открытому акционерному обществу «Торговый дом „Золотой Орел“
(далее — общество „Золотой Орел“) (г. Орел) о взыскании 390 929
рублей задолженности по арендной плате по договору субаренды от 27.09.2004 N
7/1/40, заключенному между индивидуальным предпринимателем Комаровой С.В.
(арендодатель) и обществом „Золотой Орел“ (арендатор), и 608 571
рубля пени за просрочку внесения арендных платежей.
3-и лица:
индивидуальный предприниматель Комарова С.В., ООО „Горжилфонд“.
Суд
установил:
в
обоснование своих требований организация инвалидов указала на то, что право на
взыскание долга и пени по договору субаренды от 27.09.2004 N 7/1/40 передано ей
предпринимателем Комаровой С.В. по договору цессии от 22.03.2007.
Решением
Арбитражного суда Орловской области от 27.08.2007, оставленным без изменения
постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2007, в
удовлетворении иска отказано.
Постановлением
Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26.12.2007 названные
судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой
инстанции.
Решением
Арбитражного суда Орловской области от 13.05.2008, принятым при новом рассмотрении
дела, исковые требования удовлетворены частично: с общества „Золотой
Орел“ в пользу организации инвалидов взыскано 352 635 рублей основного
долга и 1 000 рублей пени, в остальной части иска отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2008 решение
суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный
арбитражный суд Центрального округа постановлением от 14.10.2008 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной оставил без изменения.
В заявлении
о пересмотре судебных актов, принятых при новом рассмотрении дела, в порядке
надзора общество „Золотой Орел“ указывает на неправильное применение
судами норм материального права (пункта 4 статьи
421, пункта 1 статьи
422, пункта 2 статьи
615 и пункта 2 статьи
689 Гражданского кодекса Российской
Федерации).
Изучив
доводы заявителя и представленные им документы, коллегия судей пришла к выводу
о том, что дело не подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации.
Судами
установлено, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора субаренды
от 27.09.2004 N 7/1/40, заключенного между индивидуальным предпринимателем
Комаровой С.В. (арендодатель) и обществом „Золотой Орел“ (арендатор),
получено предпринимателем Комаровой С.В. на основании договора безвозмездного
пользования от 27.09.2004, заключенного с обществом „Горжилфонд“.
По мнению
заявителя, предприниматель Комарова С.В. была не вправе передавать спорное
нежилое помещение в аренду, поскольку законом запрещена передача
ссудополучателем имущества, полученного им на основании договора безвозмездного
пользования, в аренду.
Данный
довод заявителя является ошибочным исходя из следующего.
В пункте 2 статьи
689 Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее — Кодекс) перечислены нормы, которые применяются к договору
безвозмездного пользования. Пункт 2 статьи 615 Кодекса, которым предусмотрено право арендатора с согласия
арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названном перечне не
указан.
Вместе с
тем, глава 36 Кодекса не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия
ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного
пользования, а аренду.
Учитывая
отсутствие такого запрета, а также принимая во внимание, что в силу статьи 608 Кодекса арендодателями могут быть в том числе лица, управомоченные
собственником сдавать имущество в аренду, передача ссудополучателем имущества в
аренду с согласия ссудодателя не может расцениваться в качестве нарушения
закона, а условие договора безвозмездного пользования, предусматривающее такое
право ссудополучателя, не является недействительным.
Судами установлено,
что пунктом 2 договора безвозмездного пользования от 27.09.2004 N 7/1/40
предпринимателю Комаровой С.В. (ссудополучателю) предоставлено право передавать
спорное помещение в субаренду или перенаем.
При
указанных обстоятельствах следует признать, что суды, принимая оспариваемые
судебные акты, обоснованно исходили из действительности договора субаренды,
заключенного между предпринимателем Комаровой С.В. и обществом „Золотой
Орел“.
С учетом
изложенного коллегия судей не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для
пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора.
Руководствуясь
статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
определил:
в передаче
в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N
А48-1314/07-10 Арбитражного суда Орловской области для пересмотра в порядке
надзора решения суда первой инстанции от 13.05.2008, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14.10.2008
отказать.
Председательствующий
судья
Ю.А.КИРЕЕВ
Судья
Н.П.ИВАННИКОВА
Судья
Л.А.НОВОСЕЛОВА