Риски при покупке квартиры

Добрый день.

А какой ему ставят диагноз?

Он в состоянии отдавать отчёт своим действиям?

. Какие возможны риски при покупке квартиры и как их минимизировать?
Андрей

Тут смотря что за диагноз, по каким причинам поставили

Худший вариант, есть риск, что оспорят сделку, так как собственник не мог понимать значения своих действий при подписании договора

Какие возможны риски при покупке квартиры и как их минимизировать?
Андрей

Добрый день.

В данном случае действительно есть риск оспаривания сделки. Чтобы этого не произошло рекомендую обратиться и составить договор у нотариуса. В этом случае оспорить договор будет практически невозможно, так как суд будет придерживаться позиции, что нотариус проверил состояние и действительную волю сторон, поэтому никаких оснований для оспаривания сделки нет.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте, Андрей. Заверение нотариусом договора купли — продажи минимизирует риск. Кроме того титульным страхованием можно минимизировать риск потерь. Если гражданин стоит на ПНД это еще не означает, что он не дееспособен. Соглаен, нужно видеть диагноз.

Здравствуйте, Андрей!

Какие возможны риски при покупке квартиры и как их минимизировать?
Андрей

Постановка на учет в ПНД не влечет признания договора ничтожным. Для того, чтобы лицо не могло осуществлять сделки нужно ограничить или лишить его дееспособности на основании ст.29, 30 ГК РФ. Пока продавец не лишен дееспособности можно заключать сделки в полном объеме. Но я не советую заключать такую сделку, поскольку родственники продавца могут через суд пытаться признать договор недействительным и основанием как раз будет постановка на учет в период продажи. Хотя в данном случае все зависит от настроя суда. Однако, чтобы не приобретать лишних проблем и трать, думаю, не заключать такой договор. Либо договориться с продавцом, что он подарит квартиру дочери, а та свою очередь продаст ее вам.

Желаю удачи!

На учете в ПНД не состоял, но при получении справки возникли сложности: после осмотра и беседы с врачом собственник квартиры был поставлен на учет.
Андрей

Андрей, здравствуйте!

В данном случае я бы не рекомендовал связываться с покупкой данного жилья. В будущем заинтересованные лица могут оспорить данную сделку.

Согласно ст.171, 177 ГК РФ, сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства или неспособного понимать значение своих действий в момент совершения сделки, является недействительной.

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся
в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен
понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана
судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи
права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее
совершения.

В случае признания судом сделки недействительной происходит возврат друг другу всего полученного в натуре, а при невозможности такого возврата — возмещение его стоимости в деньгах.

Уважаемый Андрей!

но при получении справки возникли сложности: после осмотра и беседы с врачом собственник квартиры был поставлен на учет.
Андрей

Если собственник квартиры поставлен на учёт в ПНД по причине наличия психического заболевания, от сделки с ним лучше отказаться.

Какие возможны риски при покупке квартиры и как их минимизировать?
Андрей

По иску дочери сделка может быть признана судом недействительной, так как она была заключена психически нездоровым человеком. При этом то обстоятельство, что он не был признан судом недееспособным, значения иметь не будет. Будет достаточно справки из ПНД.

Андрей, добрый день.

Сама постановка на учет, не лишает собственника права распоряжаться своим имуществом, главное, чтобы его дочь на данный момент не обратилась в суд, с заявлением о признании отца не дееспособным.

Статья 284. Рассмотрение заявления об ограничении дееспособности
гражданина, о признании гражданина недееспособным, об ограничении или о
лишении несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати
лет права самостоятельно распоряжаться своими доходами

[Гражданский процессуальный кодекс РФ][Глава 31][Статья 284]

1. Заявление об ограничении дееспособности гражданина, о
признании гражданина недееспособным, об ограничении или о лишении
несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права
самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией или иными
доходами суд рассматривает с участием самого гражданина, заявителя,
прокурора, представителя органа опеки и попечительства. Гражданин, в
отношении которого рассматривается дело о признании его недееспособным,
должен быть вызван в судебное заседание, если его присутствие в судебном
заседании не создает опасности для его жизни или здоровья либо для
жизни или здоровья окружающих, для предоставления ему судом возможности
изложить свою позицию лично либо через выбранных им представителей.

Если вы все же хотите приобрести эту квартиру, то рекомендую составлять и подписывать договор купли продажи у нотариуса, и на момент подписания запастись справкой от врача, что в данный момент у продавца нет рецидива, он вменяем и может отвечать за свои действия.

Полагаю, что необходимо в первую очередь выяснить диагноз, с которым человек был взят на учет в ПНД. В любом случае при совершении сделки нотариус должен быть предупрежден о наличии этого обстоятельства, что позволит ему более ответственно подойти к вопросу об оценке дееспособности личности. Сама по себе постановка на учет не ограничивает человека в дееспособности, однако если нотариус придет к выводу, что человек не отдает отчета своим действиям — он не будет удостоверять договор купли-продажи.

В связи с этим во избежание каких-либо рисков я бы рекомендовал заключать договор купли-продажи с привлечением нотариуса.

Какие возможны риски при покупке квартиры и как их минимизировать?

Не каждое психическое заболевание влечет за собой признание больного невменяемым. Одной справкой из ПНД не подтвердишь недееспособность лица. Это решают в каждом конкретно случае эксперты на основании медицинской экспертизы.

В данном случае, собственник дееспособное лицо, но у вас есть риск, что впоследствии его родственники могут попытаться оспорить сделку на основании, что сделка, совершенная гражданином, хоть и дееспособным, но находившимся в состоянии в момент совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана недействительной по иску этого гражданина или иных лиц, чьи права нарушены в результате совершения сделки.

Причем гражданин уже потом, после заключения сделки может быть признана недееспособным.

Для обеспечения чистоты сделки можно прибегнуть к услугам нотариуса и заключить договор с его помощью. Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу физических и юридических лиц, по его вине в результате совершения нотариального действия с нарушением закона. Но далеко не каждый нотариус возьмет на себя риск.

Сумма большая, риск есть, а квартир много в городе, где нет никого из хозяев состоящих в ПДН

Здравствуйте.

Риск при покупке такой квартиры может быть следующий — после сделки родственник (н-р, внезапно появившийся внебрачный сын) попытается оспорить сделку, доказывая в суде, что она совершена лицом, которое не могло отдавать отчета в своих действиях. Такое может произойти и спустя много времени, когда продавец умрет, за ним откроется наследство и наследник обнаружит, что наследовать особо и нечего — квартира уже продана.

Соответственно, обезопасить себя от такого риска невозможно. Нотариус с крайне высокой степенью вероятности откажется удостоверять подписи в договорах, как только получит справку из ПДН о том, что продавец состоит там на учете.

Если Вы знаете заболевание продавца и Вы уверены, что он в здравом уме продает квартиру, не под давлением, не под угрозами родственников и третьих лиц, а нотариусы отказывают в удостоверении, тогда остается заключать договор, фиксируя на видео весь процесс, параллельно несколько раз проговаривая, что предлагается подписать продавцу и что он понимает, что он сейчас делает, аналогично зафиксировать процесс передачи документов в Росреестр на регистрацию перехода права собственности. Также рекомендуется привлечь свидетелей, которые будут присутствовать при сделке и смогут подтвердить адекватное состояние продавца.

Однако при всем изложенном не стоит забывать о возможности судебных разбирательств со стороны родственников данного гражданина, где все указанные средства, конечно, будут в Вашу пользу, однако все же будет назначаться экспертиза для установления состояния гражданина на момент сделки.

Также хотелось бы обратить внимание, что известны такие случаи, когда гражданин состоит на учете, но недееспособным не признан, он совершает сделку и тут же обращается к врачу с жалобами на ухудшение состояния, провалы в памяти (зависит от заболевания) и т.д., потом обращается в суд и требует вернуть квартиру, мотивируя тем, что не осознавал последствий своих действий в момент продажи. Денег к возврату у него естественно, уже нет. Будьте бдительны, чтобы не стать жертвой такой схемы.