Индивидуальный дом в зоне многофункциональной застройки ОЖ

Question

Рассматриваем вопрос покупки небольшого участка (1 сотка), на котором находится старый полуразваленный дом. Продается он в зоне многофункциональной застройки (ОЖ). Из найденной информации "Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону", как я понимаю, эта зона предполагает возведение высотных зданий (от 4-х этажей), при этом нормы отступов для зданий никак не нормируются. Участок приватизирован, кадастровый паспорт есть. Отдельное домовладение тоже в собственности, из коммуникаций только свет, но дом имеет номер, и риелтор утверждает, что там возможна прописка. Планируем на этом месте поставить одноэтажный дом с мансардой, старые постройки (метров 30-40) планируем снести полностью и, возможно, без отступов от забора (которых и сейчас нет - дом примыкает с трех сторон к забору) поставить новый дом на большую часть участка - метров 50-60 плюс мансарда. Вопрос: как лучше оформить новую постройку и не возникнет ли проблем с документами на разрешение строительства, при последующей прописке и, возможно, продаже в будущем?

Марина Кожевникова · Answer

Добрый день, Марина! В соответствии со ст. 40 Земельного кодекса РФ Собственник земельного участка имеет право: 1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации; 2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; и т.п. В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса РФ Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства , за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования . Таким образом, поскольку данный земельный участок оформлен в собственность, следовательно, Вы как новый собственник вольны распоряжаться им по своему усмотрению в соответствии с ВРИ. Поскольку на участке возмеден дом и оформлен в собственность, то использование земельного участка под застройку Вами как собственника земельного участка другого жилого дома взамен старого соответствует его назначению и ВРИ. Думаю, проблем с получением разрешения на строительство и оформлением нового строения в собственность возникнуть не должно, по крайней мере, исходя из Ваших предполагаемых правомочий на земельный участок.

Владимир Мурашко · Answer

Здравствуйте, Марина! У меня несколько иной взгляд на возможную сделку с покупкой указанного Вами дома. Вам, прежде всего, нужно районной администрации города Ростова-на-Дону или в управлении архитектуры выяснить, нет ли плана застройки на месте этого полуразвалившегося дома других объектов и не внесен ли этот дом в список объектов, подлежащих в этой связи сносу. Если есть, то и с пропиской в этом доме будут проблемы, и с оформлением купли-продажи, и с постройкой на этом участке нового дома. Нужно выяснить также нормы земельной площади для постройки индивидуального жилого дома в г. Ростове-на-Дону. Имеется серьезное сомнение, что на площади размером в 1 сотку (100 кв.м.) могут разрешить строить новый жилой дом. Во многих населенных пунктах Юга России эта норма колеблется в пределах от 300 кв.м. до 500 кв.м. Не выяснив все эти вопросы, Вам не следует платить деньги на покупку этого дома. Что касается наличия приватизации, кадастрового паспорта на земельный участок и собственности дома. Безусловно, если дом приватизирован, то он находится в чьей-то собственности, а в соответствии с п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ и нормам ГК РФ капитальное строение и находящийся под ним земельный участок неразделимы. Начните с того, что переговорите с хозяевами дома и участка на откровенной основе, чтобы выяснить многое из того, что изложено мною выше. Хозяева, безусловно, будут заинтересованы продать дом, поскольку при такой сделке цена значительно выше, нежели при сносе. Поэтому откровенно могут Вам все и не сказать. И еще: если дом этот подлежит сносу и имеются планы застройки на этом месте, то куплю-продажу Росреестр не зарегистрирует.