Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

108 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
108 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Индивидуальный дом в зоне многофункциональной застройки ОЖ

Рассматриваем вопрос покупки небольшого участка (1 сотка), на котором находится старый полуразваленный дом. Продается он в зоне многофункциональной застройки (ОЖ). Из найденной информации "Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону", как я понимаю, эта зона предполагает возведение высотных зданий (от 4-х этажей), при этом нормы отступов для зданий никак не нормируются.

Участок приватизирован, кадастровый паспорт есть. Отдельное домовладение тоже в собственности, из коммуникаций только свет, но дом имеет номер, и риелтор утверждает, что там возможна прописка.

Планируем на этом месте поставить одноэтажный дом с мансардой, старые постройки (метров 30-40) планируем снести полностью и, возможно, без отступов от забора (которых и сейчас нет - дом примыкает с трех сторон к забору) поставить новый дом на большую часть участка - метров 50-60 плюс мансарда.

Вопрос: как лучше оформить новую постройку и не возникнет ли проблем с документами на разрешение строительства, при последующей прописке и, возможно, продаже в будущем?

  • Статья 33.doc
20 Мая 2013, 11:47, вопрос №85304 Марина, г. Ростов-на-Дону

Уточнение клиента

Из того, что я нашла участок находится в оранжевой зоне многофункциональной настройки ОЖ (слева крайняя зона - ОЖ/7/06).

http://www.rostov-gorod.ru/upload/uf/34d/34dc2c2c00f5eb736299ec05e49190cb.pdf

В статье 33 «Градостроительный регламент зоны многофункциональной общественно-жилой застройки (ОЖ)» про индивидуальный жилые дома не упоминается. В приложении она полностью приведена, но там говорится о многоквартирных домах и других объектах недвижимости.

При этом, в статье 6 «Использование и строительные изменения объектов капитального строительства, не соответствующих Правилам» пункт 3 данного положения значится:

3. Не допускается увеличивать площадь и строительный объем объектов капитального строительства, которые имеют вид, виды использования, не разрешенные для данной территориальной зоны

Из чего можно сделать вывод, что жить в этом доме можно, но увеличивать его нельзя?

Либо, строиться, но документы на него как на самозастрой, возможно, будет получить через суд (как единственное место проживания)?

Соседи живут постоянно и много, вообще в том районе несколько относительно много новых кирпичных домов, в которых живут люди. Возможно, они их оформляли как реконструкцию старого, либо вообще никак не оформляли. Потому что как это сделать законно, пока мне не понятно.

Сколько требуется соток для строительства дома пока не нашла, навреное, это должно быть в СНИП, но на мой взгляд тут очень много таких домов, которые стоят на 1-1,5 сотках.

20 Мая 2013, 13:15
400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (6)

  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Добрый день, Марина!

    В соответствии со ст. 40 Земельного кодекса РФ 

    Собственник земельного участка имеет право:

    1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;
    2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

    и т.п.

    В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса РФ 

    Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

    Таким образом, поскольку данный земельный участок оформлен в собственность, следовательно, Вы как новый собственник вольны распоряжаться им по своему усмотрению в соответствии с ВРИ. Поскольку на участке возмеден дом и оформлен в собственность, то использование земельного участка под застройку Вами как собственника земельного участка другого жилого дома взамен старого соответствует его назначению и ВРИ.

    Думаю, проблем с получением разрешения на строительство и оформлением нового строения в собственность возникнуть не должно, по крайней мере, исходя из Ваших предполагаемых правомочий на земельный участок.

    20 Мая 2013, 12:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Добавлю, что для верности необходимо уточнить вид разрешенного использования на данный участок в земельном управлении (комитете) администрации города.

    Что касается регистрации по месту жительства в новом строении, то оно должно быть зарегистрировано как жилое, следовательно, должно быть возведено в соответствии с планом застройки и соблюдением всех норм для жилого строения. 

    В данный момент Вы можете зарегистрироваться по месту жительства и в имеющемся на участке строении, только проверьте наличие данного дома в ген. плане города (опять же для пущей верности).

    Что касается последующей купли-продажи, то если ВРИ участка под ижс, кроме того, Вами будут получены документы на возведение другого строения и оно будет зарегистрировано как жилое, то опять же проблем не вижу.

    Возможно не все моменты мною учтены, но ответ дан исходя из изложенных обстоятельств. 

    20 Мая 2013, 12:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Марина!

    У меня несколько иной взгляд на возможную сделку с покупкой указанного Вами дома.

    Вам, прежде всего, нужно районной администрации города Ростова-на-Дону или в управлении архитектуры выяснить, нет ли плана застройки на месте этого полуразвалившегося дома других объектов и не внесен ли этот дом в список объектов, подлежащих в этой связи сносу. Если есть, то и с пропиской в этом доме будут проблемы, и с оформлением купли-продажи, и с постройкой на этом участке нового дома. Нужно выяснить также нормы земельной площади для постройки индивидуального жилого дома в г. Ростове-на-Дону. Имеется серьезное сомнение, что на площади размером в 1 сотку (100 кв.м.) могут разрешить строить новый жилой дом. Во многих населенных пунктах Юга России эта норма колеблется в пределах от 300 кв.м. до 500 кв.м.

    Не выяснив все эти вопросы, Вам не следует платить деньги на покупку этого дома. 

    Что касается наличия приватизации, кадастрового паспорта на земельный участок и собственности дома. Безусловно, если дом приватизирован, то он находится в чьей-то собственности, а в соответствии с п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ и нормам ГК РФ капитальное строение и находящийся под ним земельный участок неразделимы. 

    Начните с того, что переговорите с хозяевами дома и участка на откровенной основе, чтобы выяснить многое из того, что изложено мною выше. Хозяева, безусловно, будут заинтересованы продать дом, поскольку при такой сделке цена значительно выше, нежели при сносе. Поэтому откровенно могут Вам все  и не сказать.

    И еще: если дом этот подлежит сносу и имеются планы застройки на этом месте, то куплю-продажу Росреестр не зарегистрирует.

    20 Мая 2013, 12:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Да, согласна с Владимиром в плане сноса, поэтому и указала, что необходимо уточнить, есть ли данное строение в генеральном плане города. 

    В любом случае до проведения сделки необходимо выяснить, какой ВРИ у участка, кто правообладетель участка и домовладения в Росреестре, а также есть ли строение в ген.плане города и не подлежит ли дом сносу. Кроме того, внимательно изучите документы правообладателя участка и строения, а также рекомендую пообщаться с соседями.

    Насторожить также должно и то, что рядом, к примеру, больше не имеется застроенных подобными домами участков. Кроме того, насторожить должна и стоимость, которая может быть значительно ниже рыночной для данного района.

    20 Мая 2013, 12:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Марина, ответ на вопрос с учетом уточнений требует времени. 

    20 Мая 2013, 13:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кожевникова Марина
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Попробую дополнить ответ с учетом уточнений.

    Во-первых, в законодательстве нет понятия — «зона многофункциональной общественно-жилой застройки». 

    В соответствии со ст. 34 ГК РФ 

    1. При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом

    1) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков; 

    2) функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения (за исключением случая, установленного частью 6 статьи 18 настоящего Кодекса), генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;(в ред. Федерального закона от 20.03.2011 N 41-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции) 

    3) определенных настоящим Кодексом территориальных зон; 

    4) сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

    и т.д.

    Таким образом, отсутствие ВРИ под ижс в градостроительном регламенте не означает, что Вы не сможете использовать участок под застройку. Тем более, указанный Градостроительный регламент принят после выделения и застройки данного земельного участка.

    Остается вопрос, какие проблемы могут возникнуть при строительстве и оформлении нового строения.

    Во-первых, при ВРИ под ижс не требуется разрешения на строительство и реконструцию.

    Но важно, чтобы ВРИ участка был по документам — под ижс, для того, чтобы без проблем узаконить строение как жилой дом. Вот здесь могут быть проблемы, предвидеть их сложно, выход — обращаться за узаконением в суд.

    Во-вторых, можно не сносить старое строение, а рекоструировать его путем частичного сноса, тогда Вам только внесут изменения в документы на дом путем уточнений его размера, этажности и т.п. Важно только соблюсти нормы застройки по площади, этажности и т.п. Данные ограничения можно уточнить в документах на участок (план застройки и т.п.) либо в земельном комитете или архитектуре. Нужно только предоставить проект реконструции дома на согласование. В этом случае Вам не придется заново оформлять документы на новое строение, просто внесете изменения в имеющиеся после реконструкции. 

    Теперь к вопросу о сносе. 

    Решение о сносе принимается органами местного самоуправления или судом, сведения о сносе публикуются, т.е. являются общедоступными и вносятся в сведения о зарегистрированных правах на объект капитального строительства.

    Данные сведения Вы можете выяснить в Росреестре запросом по объекту капитального строительства, т.е. дома.

    Вот так видится ситуация на данный момент.

     

    20 Мая 2013, 17:39
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats