Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

136 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
136 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Корпоративное право

Что делать, если отказались продлить договор аренды земельного участка под ларек?

Добрый вечер. Мой отец — ИП. Уже около 12 лет владеет ларьком на арендованной земле. У него заканчивался договор на аренду 29 февраля 2012 года. Отец подал документы на продление аренды только 12 марта 2012 года. В администрации города ему отказали. Сослались на то, что по правилам, он должен был подать документы на продление его аренды за месяц до истечения срока действия его текущего договора аренды. Но он не мог этого сделать, т. к. находился за границей, на Украине, по делам. Был там с середины января до конца февраля.

Могут ли документы, подверждающие его отсутствие в городе, быть учтены для обжалования решения администрации? Как продлить договор аренды земли теперь?

23 Мая 2012, 19:19, вопрос №8014 Галина, г. Омск
180 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (4)

  • Юрист - Дюкарев Алексей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    На Ваш вопрос сообщаю следующее.

    Согласно положениям Гражданского кодекса:

    Статья 621.
    1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

    Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

    Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

    Согласно положениям Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

    35. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.


    Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенному последним с другим лицом.

    Из изложенных положений следует, что:

    1) Вы можете обратиться в суд и обжаловать отказ администрации заключить договор аренды, в связи несвоевременным уведомлением заключить такой договор. При этом, на мой взгляд маловероятно, что такое требование судом будет удовлетворенно, так как Ваш отец имел возможность направить уведомление до отъезда за пределы России либо предпринять иные действия для уведомления.

    2) При этом, если в течении года после отказа в заключении договора администрацией будет заключен договор аренды на указанный земельный участок с иным лицом, Ваш отец вправе обратиться в суд и по своему выбору потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

    23 Мая 2012, 19:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Минасян Артём Гарегинович

    Добрый вечер!

    К сожалению, те обстоятельства, что Ваш Отец находился за пределами РФ не может служить основанием для признания решения Администрации незаконным. В Вашем договоре скорее всего формулировка "... уведомить другую сторону не МЕНЕЕ чем за месяц до даты истечения срока действия договора.

    Более того, в современном мире физическое отсутствие, в данном случае на территории РФ, не предполагает лишение возможности направить в кратчайшие сроки заявление о продлении договора с использованием доступных средств связи: факс, Internet, e-mail, международная курьерская служба и т.д.

    Это по общему правилу, но необходимо рассматривать частный случай. По существу описанной ситуации, у меня есть вопрос:

    1. На какой срок был заключен договор аренды, срок которого истек?

    2. Если договор аренды был сроком более чем на 1 год, был ли он зарегистрирован?

    23 Мая 2012, 19:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Доброго Вам дня!

    В соответствии Земельным кодексом РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ст. 46).

    По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (ст. 22).

    Сроки договора аренды, условия его продления предусматриваются таким договором.

    По окончании такого срока договор прекращает свое действие, если договором не предусмотрено иное.

    Соответственно заключение доп. соглашений о продлении срока его действия после невозможно.

    В данной ситуации возможно только заключение нового договора аренды земельного участка. Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, передаются в аренду по результатам торгов.

    При этом прежний арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на основании ст. 22 ЗК РФ и 621 ГК РФ при выполнении ключевого условия - арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

    Судебная практика подтверждает, что такое уведомление нужно направлять именно ДО истечения срока, как Вам указали в администрации это необходимо было сделать до 29 января 2012 года.

    Это подтверждает:

    - Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.02.2007 по делу N А42-5343/2006

    - Постановление ФАС Уральского округа от 26.05.2010 N Ф09-3865/10-С6 по делу N А50-34124/2009

    - Постановление ФАС Уральского округа от 17.06.2009 N Ф09-3941/09-С6 по делу N А50-14457/2008-Г28

    Мои коллеги по данному вопросу ввели Вас в заблуждение.

    --------------------------

    В вашей ситуации договор прекратил свое действие и, к сожалению, рассчитывать на преимущественное право заключения договора нельзя, поскольку уведомление о желании продлить договор было направлено после окончания действия договора.

    Теперь Вам останется участовать в торгах на право аренды данного земельного участка на общих основаниях.

    Можете попробовать обжаловать действия администрации, но это маловероятно.

    23 Мая 2012, 20:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дюкарев Алексей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотренно, что:

    Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды в том числе обладает арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

    Поэтому, хочу согласиться с Жуковым Константином, по поводу невозможности требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному в течении года с иным лицом договора аренды земельного участка, так как такое право возникает лишь при наличии надлежащего уведомления о желании заключить договор на новый срок и отказе арендатора от заключения договора.

    23 Мая 2012, 22:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats