Договор ДДУ

Здравствуйте.

1. ДДУ.

Его текст полностью соответствует ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве...», а именно, Застройщик вправе привлекать денежные средства Дольщика только после государственной регистрации ДДУ в Росреестре, гарантийный срок, установлен срок передачи квартиры Дольщику и так далее.

На что обратить внимание:

а) проверить действительно ли Разрешение на строительство

б) Зарегистрировано ли право аренды Застройщика на земельный участок

в) опубликована ли проектная декларация

г) оплату производить в кассу застройщика (с чеком) или на расчетный счет

д) после полной оплаты должны быть справка от застройщика, о том, что Вы полностью рассчитались.

2. Договор на оказание услуг.

Также стандартный, но по нему, Вам не гарантируют юридическую чистоту сделки, а просто представляют информацию.

По данному договору, Вы как Заказчик имеете право в любой момент отказаться от исполнения Договора, оплатив фактически понесенные расходы Исполнителю.

Совет:

а) При внесении денежных средств исполнителю обязательно просите платежные документы;

б) Акт приема-передачи подписывайте только после государственной регистрации ДДУ в Росреестре.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

Игорь, добрый вечер.

Пункт 3.3.8. не соответствует закону, но это не самое важное, в п. 4.1

Денежные средства Участника долевого строительства, которые могут остаться по итогам реализации инвестиционного проекта в части строительства Дома возврату Участнику долевого строительства не подлежат и являются дополнительной оплатой услуг Застройщика.

Согласно этой формулировке, бывает так, что Вы получите квартиру меньше метражом, чем прописано у Вас в договоре, а пересчитывать стоимость всей квартиры и возвращать излишне уплаченные деньги Застройщик не будет. Вот еще по этой же теме.

В случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, взаиморасчеты между Сторонами не производятся.

Ответственность предусмотрена только для Вас, этот пункт уж сильно большие штрафы предусматривает.

10.4. В случае нарушения Участником долевого
строительства своих обязательств по настоящему Договору согласно п. 3.3.5,
настоящего Договора, Застройщик вправе взыскать с Участника долевого
строительства штраф в размере 10 % от «Доли участия», указанной в п. 4.3.
настоящего договора.

Ну и услуги Мортона обойдутся Вам не мало, хотя без них вполне можно обойтись, т.е. являются практически навязанной услугой посредника.

Какие подводные камни могут быть в данном случае и на что обратить внимание?
Игорь

Здравствуйте!

Типичный договор долевого участия, если решились покупать новостройку, то можете подписывать!

Обязательным условием договора является срок передачи, он у Вас указан, так же указать нужно, что цена окончательная и изменению не подлежит.

Относительно конкретных пунктов:

10.4. В случае нарушения Участником долевого
строительства своих обязательств по настоящему Договору согласно п. 3.3.5,
настоящего Договора, Застройщик вправе взыскать с Участника долевого
строительства штраф в размере 10 % от «Доли участия», указанной в п. 4.3.
настоящего договора. — очень большой штраф, снизить до 2-3 %

В целом, такой договор подписывать можно, к тому же сейчас орган государсвенного надзора за долевым строительством будет отслеживать деятельность данных застройщиков в интересах дольщиков.

Здравствуйте.

По ДДУ:

1) Обратите внимание, что ни в п. 4.5, ни в каком-либо ином пункте не указывается на то, насколько максимально может быть увеличена площадь Вашей квартиры. Однако данное условие существенно — вдруг Застройщику придет в голову увеличить площадь не на 3-5 м2, а на 10-20? Это повлечет серьезные затраты. Обычно в ДДУ указывается максимальная величина такого увеличения в процентном отношении к оговоренной площади, н-р, не более чем на 5%.

2) Также обращает на себя внимание тот момент, что в договоре прописано рассмотрение споров только в Третейском суде при ООО «Адрем Трейдинг». Вам же гораздо удобнее было бы обратиться в обычный суд общей юрисдикции, чем в третейский суд, на котором настаивает Застройщик (возникает резонный вопрос — чем ему так нравится этот суд?). Я бы настаивала на исключении данного пункта из договора и ни при каких условиях на разбирательство в третейском суде при ООО не соглашалась.

Конечно, можно будет потом попытаться оспорить данный пункт, указывая, что вы как потребитель имеете полное право обратиться в обычный суд, но это все лишние трудности и препятствия.

По Мортон-Инвест:

На мой взгляд, никакого бронирования данная компания произвести не может — в законодательстве вообще отсутствует такой термин, да и фактически одна компания «забронировать» квартиру в новостройке другой компании никак не может, п. 2.1.3 добавлен для красного словца и никакой правовой нагрузки по сути не несет, он попросту неисполним.

Вообще, данный договор направлен на предоставление Вам информационных услуг и помощь в подписании документов, подумайте сами, стоят ли такие услуги требуемого вознаграждения.

Договоры на оказание информационных услуг в дополнение к ДДУ — обычная практика, т.к. позволяют получить денежное вознаграждение без каких-либо существенных затрат времени и сил со стороны Исполнителя, только обычно прописывают хотя бы посредничество и сдачу документов на регистрацию, чтобы показать хоть какие-то реальные действия, тут же даже и этого нет.

В целом присоединюсь к коллегам в том, что договор вполне стандартный. Но для более полной оценки ситуации предложила бы вам взглянуть на вопрос с несколько иной стороны — сложность в таких делах в том, что весь «домостроительный» цикл обеспечивает очень большое количество документов и риски редко зарыты в самом по себе договоре, они действительно вполне унифицированы и именно с ними проблем обычно не бывает.

В реальности же, даже у вполне серьезных застройщиков, чаще всего встречаются очень сложные и запутанные схемы, когда в правоотношениях по застройке участвует множество лиц (де-факто связанных, но формально — нет), одни владеют какими-то правами, другие имуществом, третьи каким-то количеством квартир, они все это передают друг другу + зачеты между ними и проч. Подобное не обязательно означает изначально нехорошие намерения застройщиков, обычно так они страхуют свои риски — если всё будет развиваться хорошо, то все спокойно получат свои квартиры, если случится что-то непредвиденное — то на этот случай и устраивается ситуация, когда именно на обязанном по договору лице ничего нет (ни денег, ни имущества).

В целом хорошим признаком достаточной юридической чистоты застройщика и проекта является аккредитация под ипотеку серьезными банками. С точки зрения рисков, от которых не всегда защищают даже юридически безупречные документы — можно посоветовать только максимально полно проанализировать застройщика и проект (понятно, что одно дело «заморозить» «дом в поле», другое — дом в каком-нибудь заметном для власти, знаковом месте, или крупномасштабный проект комплексной застройки территории).

Здравствуйте, Игорь!

П.3.3.7 Оплачивать авансом никакие услуги вы не должны, п.5 ч.2 ст.153 ЖК РФ, ч. 1 ст.155 ЖК РФ.

П.3.3.8 не соответствует закону и является нарушением ст.16 ФЗ о защите прав потребителей.

Неплохо в п.4.1 обозначили откат местным властям.

П.4.5 смущает невозврат переплаченной суммы. Желательно также обозначить в договоре предельные метры на которые не может изменяться площадь объекта (к примеру +-2кв.м).

П.6.4. не нравится односторонний акт, нужно добавить, что если просрочка произошла по вине участника, если участником выявлены недостатки и он их просит устранить, то односторонний акт не подписывается.

П.9.2 мне не нравится подсудность третейскому суду. По закону о защите прав потребителей вы вправе подать иск по вашему месту жительства в суд общей юрисдикции.

П.10.3 односторонний порядок расторжения смущает в случае если вы не оплатите сумму в течение 3х мес подряд.

П.10.4 до регистрации права собственности вы ничего не сможете переустроить в квартире и вам еще за это придется заплатить штраф.

11.2.2. Судебная практика считает, что изменение курса валют не является форс-мажорным обстоятельством. То есть, если курс измениться по этому договору застройщик может вообще не строить.

11.2.1. тоже смущает, не понятно какого характера должен быть указ.

П.12.4. Авторское право на договор — это что-то новенькое))

Согласно ч.4 ст.4 ФЗ о долевом участии Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Все условия выполнены, договор содержит все обязательные реквизиты

.

Что касается договора оказания услуг, то вообще не понятна необходимость его заключения. По сути эти услуги вам должен представить застройщик без всякого договора.

Насколько я правильно поняла этот договор вы тоже с застройщиком заключаете.

Опять же это навязывание доп услуг.

Желаю удач!

Здравствуйте,

Не совсем мне нравится этот ДДУ:

1. Площадь квартиры оговаривается примерно. После обмеров БТИ Вы обязаны будете доплатить за увеличение кв. метров. Это вроде бы все нормально, но… если квартира уменьшится то сверх уплаченные средства вдруг становятся «заработком» Застройщика — п.4.1.

2. Про земельный участок на котором строится дом — находится в аренде. Как передается Вам земля тоже не понятно и не прописано. А передается ли вообще в собственность? Или будущим собственникам перейдет аренда и соответственно обязанность каждый месяц оплачивать аренду?

3. п.3.3.8. — изначально навязанная Управляющая компания выбранная Застройщиком. А потом оказывается, что Застройщик передает дом с недоделками, Управляющая компания все это благополучно примет и опять за счет доп.средств собственников все это будет доделываться. 4

4. п.3.3.7 — внести за три месяца вперед плату за ком.услуги и прочие услуги (заметьте — по тарифам установленным УК, выбранной застройщиком, Вы еще не собственники и на общем собрании голосовать по тарифам не можете, тарифы установлены УК) с момента приема-передачи квартиры

5. Ответственности Застройщика вообще не прописано. Только Ваша по неоплате. Причем помимо неустойки, еще и штраф 10% от стоимости квартиры.

6. п.9.2. рассмотрение споров в их же третейском суде. Решение третейского суда явля. окончательным.

В общем, сомнительный ДДУ. Подумайте, прежде чем заключать такой Договор.

В первую очередь обратите внимание на то, что если площадь увеличится, т.е. после того как БТИ сделает замеры площадь может отличаться от проектной, то вам нужно будет доплатить за увеличенные метры.

1) Можете в комитете архитектуры уточнить о наличии разрешения на строительство
2) Проверьте право собственности на земельный участок
3) Проверьте наличие проектной декларации
4) оплату вы производите только после регистрации договора в Росреестре.