8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Наталья Шелковая
Наталья Шелковая
Юрист, г. Томск

Здравствуйте.

1. ДДУ.

Его текст полностью соответствует ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве...», а именно, Застройщик вправе привлекать денежные средства Дольщика только после государственной регистрации ДДУ в Росреестре, гарантийный срок, установлен срок передачи квартиры Дольщику и так далее.

На что обратить внимание:

а) проверить действительно ли Разрешение на строительство

б) Зарегистрировано ли право аренды Застройщика на земельный участок

в) опубликована ли проектная декларация

г) оплату производить в кассу застройщика (с чеком) или на расчетный счет

д) после полной оплаты должны быть справка от застройщика, о том, что Вы полностью рассчитались.

2. Договор на оказание услуг.

Также стандартный, но по нему, Вам не гарантируют юридическую чистоту сделки, а просто представляют информацию.

По данному договору, Вы как Заказчик имеете право в любой момент отказаться от исполнения Договора, оплатив фактически понесенные расходы Исполнителю.

Совет:

а) При внесении денежных средств исполнителю обязательно просите платежные документы;

б) Акт приема-передачи подписывайте только после государственной регистрации ДДУ в Росреестре.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

1
0
1
0

Хотелось бы обратить внимание, что

Квартира передается Участнику долевого строительства без проведения отделочных работ.

Если Вам обещали отделку, установку сантехнику, данный факт должен быть прописан в ДДУ.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

1
0
1
0
Анна Проворова
Анна Проворова
Юрист, г. Москва

Игорь, добрый вечер.

Пункт 3.3.8. не соответствует закону, но это не самое важное, в п. 4.1

Денежные средства Участника долевого строительства, которые могут остаться по итогам реализации инвестиционного проекта в части строительства Дома возврату Участнику долевого строительства не подлежат и являются дополнительной оплатой услуг Застройщика.

Согласно этой формулировке, бывает так, что Вы получите квартиру меньше метражом, чем прописано у Вас в договоре, а пересчитывать стоимость всей квартиры и возвращать излишне уплаченные деньги Застройщик не будет. Вот еще по этой же теме.

В случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, взаиморасчеты между Сторонами не производятся.

Ответственность предусмотрена только для Вас, этот пункт уж сильно большие штрафы предусматривает.

10.4. В случае нарушения Участником долевого
строительства своих обязательств по настоящему Договору согласно п. 3.3.5,
настоящего Договора, Застройщик вправе взыскать с Участника долевого
строительства штраф в размере 10 % от «Доли участия», указанной в п. 4.3.
настоящего договора.

Ну и услуги Мортона обойдутся Вам не мало, хотя без них вполне можно обойтись, т.е. являются практически навязанной услугой посредника.

1
0
1
0

Не увидела я и ответственности Застройщика, за просрочку сдачи объекта, хотя она прямо предусмотрена Законом. Вообще все эти договора практически одинаковые, так что выбор у Вас не большой, либо отказываться, либо соглашаться, а потом в судебном порядке оспаривать все условия, которые не соответствуют Закону.

1
0
1
0
Александр Романов
Александр Романов
Адвокат, г. Москва
Какие подводные камни могут быть в данном случае и на что обратить внимание?
Игорь

Здравствуйте!

Типичный договор долевого участия, если решились покупать новостройку, то можете подписывать!

Обязательным условием договора является срок передачи, он у Вас указан, так же указать нужно, что цена окончательная и изменению не подлежит.

Относительно конкретных пунктов:

10.4. В случае нарушения Участником долевого
строительства своих обязательств по настоящему Договору согласно п. 3.3.5,
настоящего Договора, Застройщик вправе взыскать с Участника долевого
строительства штраф в размере 10 % от «Доли участия», указанной в п. 4.3.
настоящего договора. — очень большой штраф, снизить до 2-3 %

В целом, такой договор подписывать можно, к тому же сейчас орган государсвенного надзора за долевым строительством будет отслеживать деятельность данных застройщиков в интересах дольщиков.

1
0
1
0

11.2.2.

резкое, непредвиденное изменение курсов валют (рубля, доллара, евро), в результате
которого стоимость строительства возрастет более чем в 2 раза. При этом, в
случае рассрочки платежа, полная инвестиционная стоимость кв.м. Объекта
долевого строительства корректируется на коэффициент инфляции на основании
соответствующего заявления Застройщика;

9.2. Стороны пришли к соглашению, что рассмотрение
споров, не урегулированных Сторонами в претензионном порядке, будет происходить
в порядке и месте, установленными правилами Третейского суда при ООО «Адрем
Трейдинг».

Эти пункты по возможности стоит убрать.

1
0
1
0

Вот еще один пункт, который не нужен Вам в договоре.

4.1.Денежные средства Участника долевого строительства, которые могут остаться по итогам реализации инвестиционного проекта в части строительства Дома возврату Участнику долевого строительства не подлежат и являются дополнительной оплатой услуг Застройщика. Вы платите за кв. метры квартиры, а не за проект.

1
0
1
0
Анастасия Наумова
Анастасия Наумова
Юрист, г. Томск

Здравствуйте.

По ДДУ:

1) Обратите внимание, что ни в п. 4.5, ни в каком-либо ином пункте не указывается на то, насколько максимально может быть увеличена площадь Вашей квартиры. Однако данное условие существенно — вдруг Застройщику придет в голову увеличить площадь не на 3-5 м2, а на 10-20? Это повлечет серьезные затраты. Обычно в ДДУ указывается максимальная величина такого увеличения в процентном отношении к оговоренной площади, н-р, не более чем на 5%.

2) Также обращает на себя внимание тот момент, что в договоре прописано рассмотрение споров только в Третейском суде при ООО «Адрем Трейдинг». Вам же гораздо удобнее было бы обратиться в обычный суд общей юрисдикции, чем в третейский суд, на котором настаивает Застройщик (возникает резонный вопрос — чем ему так нравится этот суд?). Я бы настаивала на исключении данного пункта из договора и ни при каких условиях на разбирательство в третейском суде при ООО не соглашалась.

Конечно, можно будет потом попытаться оспорить данный пункт, указывая, что вы как потребитель имеете полное право обратиться в обычный суд, но это все лишние трудности и препятствия.

По Мортон-Инвест:

На мой взгляд, никакого бронирования данная компания произвести не может — в законодательстве вообще отсутствует такой термин, да и фактически одна компания «забронировать» квартиру в новостройке другой компании никак не может, п. 2.1.3 добавлен для красного словца и никакой правовой нагрузки по сути не несет, он попросту неисполним.

Вообще, данный договор направлен на предоставление Вам информационных услуг и помощь в подписании документов, подумайте сами, стоят ли такие услуги требуемого вознаграждения.

Договоры на оказание информационных услуг в дополнение к ДДУ — обычная практика, т.к. позволяют получить денежное вознаграждение без каких-либо существенных затрат времени и сил со стороны Исполнителя, только обычно прописывают хотя бы посредничество и сдачу документов на регистрацию, чтобы показать хоть какие-то реальные действия, тут же даже и этого нет.

2
0
2
0
2) Проверьте право собственности на земельный участок
Никитин Олег

Там нет права собственности, там аренда с последующим выкупом.

1
0
1
0
Елена Мельникова
Елена Мельникова
Юрист, г. Москва

В целом присоединюсь к коллегам в том, что договор вполне стандартный. Но для более полной оценки ситуации предложила бы вам взглянуть на вопрос с несколько иной стороны — сложность в таких делах в том, что весь «домостроительный» цикл обеспечивает очень большое количество документов и риски редко зарыты в самом по себе договоре, они действительно вполне унифицированы и именно с ними проблем обычно не бывает.

В реальности же, даже у вполне серьезных застройщиков, чаще всего встречаются очень сложные и запутанные схемы, когда в правоотношениях по застройке участвует множество лиц (де-факто связанных, но формально — нет), одни владеют какими-то правами, другие имуществом, третьи каким-то количеством квартир, они все это передают друг другу + зачеты между ними и проч. Подобное не обязательно означает изначально нехорошие намерения застройщиков, обычно так они страхуют свои риски — если всё будет развиваться хорошо, то все спокойно получат свои квартиры, если случится что-то непредвиденное — то на этот случай и устраивается ситуация, когда именно на обязанном по договору лице ничего нет (ни денег, ни имущества).

В целом хорошим признаком достаточной юридической чистоты застройщика и проекта является аккредитация под ипотеку серьезными банками. С точки зрения рисков, от которых не всегда защищают даже юридически безупречные документы — можно посоветовать только максимально полно проанализировать застройщика и проект (понятно, что одно дело «заморозить» «дом в поле», другое — дом в каком-нибудь заметном для власти, знаковом месте, или крупномасштабный проект комплексной застройки территории).

1
0
1
0

Конечно, п. 4.5. не слишком «правильный», т.к. во-первых, предполагает возможность изменения площади квартиры, а во-вторых — устанавливая обязанность доплатить за увеличение, снимает с себя обязанность вернуть денежные средства — такое условие не делает договор недействительным, или юридически опасным, но свидетельствует о не слишком корректном поведении застройщика. Хотя в целом оговорки по поводу возможных уточнений площади объекта в подобных договорах — вполне стандартная практика.

Указать на это и иные «недочеты», предложив отредактировать договор, конечно, возможно. Но имейте в виду, что реакция застройщика зависит от многих факторов. Крупный застройщик редко корректирует единожды согласованный кучей своих департаментов документ под конкретного покупателя. С другой стороны — ситуация с продажами и заинтересованность в конкретном и каждом покупателе — могут и поспособствовать тому, что вам пойдут навстречу.

1
0
1
0
По поводу второго договора — с «Мортон-Инвест». Не могу понять, Застройщик продает квартиры только через посредника? напрямую придти и купить квартиру у Застройщика не представляется возможным?
Николаева Ольга Романовна

Скорее всего у них в принципе так отстроена схема — т.е. это и есть де-факто покупка непосредственно у застройщика. Я уже написАла выше, что редко когда там все настолько прозрачно, что вот есть бренд-застройщик, у него все права, оборудование, имущество и деньги. И с этим одним лицом и имеет дело покупатель. Обычно там куча юрлиц действует и то, у которого непосредственно осуществляется покупка — просто некое лицо, на котором, «если что» — просто ничего нет и с которого ничего не взять. Так они страхуют свои риски.

1
0
1
0
Ирина Фролова
Ирина Фролова
Юрист, г. Ставрополь
Эксперт

Здравствуйте, Игорь!

П.3.3.7 Оплачивать авансом никакие услуги вы не должны, п.5 ч.2 ст.153 ЖК РФ, ч. 1 ст.155 ЖК РФ.

П.3.3.8 не соответствует закону и является нарушением ст.16 ФЗ о защите прав потребителей.

Неплохо в п.4.1 обозначили откат местным властям.

П.4.5 смущает невозврат переплаченной суммы. Желательно также обозначить в договоре предельные метры на которые не может изменяться площадь объекта (к примеру +-2кв.м).

П.6.4. не нравится односторонний акт, нужно добавить, что если просрочка произошла по вине участника, если участником выявлены недостатки и он их просит устранить, то односторонний акт не подписывается.

П.9.2 мне не нравится подсудность третейскому суду. По закону о защите прав потребителей вы вправе подать иск по вашему месту жительства в суд общей юрисдикции.

П.10.3 односторонний порядок расторжения смущает в случае если вы не оплатите сумму в течение 3х мес подряд.

П.10.4 до регистрации права собственности вы ничего не сможете переустроить в квартире и вам еще за это придется заплатить штраф.

11.2.2. Судебная практика считает, что изменение курса валют не является форс-мажорным обстоятельством. То есть, если курс измениться по этому договору застройщик может вообще не строить.

11.2.1. тоже смущает, не понятно какого характера должен быть указ.

П.12.4. Авторское право на договор — это что-то новенькое))

Согласно ч.4 ст.4 ФЗ о долевом участии Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Все условия выполнены, договор содержит все обязательные реквизиты

.

Что касается договора оказания услуг, то вообще не понятна необходимость его заключения. По сути эти услуги вам должен представить застройщик без всякого договора.

Насколько я правильно поняла этот договор вы тоже с застройщиком заключаете.

Опять же это навязывание доп услуг.

Желаю удач!

2
0
2
0
Ольга Николаева
Ольга Николаева
Юрист, г. Санкт-Петербург

Здравствуйте,

Не совсем мне нравится этот ДДУ:

1. Площадь квартиры оговаривается примерно. После обмеров БТИ Вы обязаны будете доплатить за увеличение кв. метров. Это вроде бы все нормально, но… если квартира уменьшится то сверх уплаченные средства вдруг становятся «заработком» Застройщика — п.4.1.

2. Про земельный участок на котором строится дом — находится в аренде. Как передается Вам земля тоже не понятно и не прописано. А передается ли вообще в собственность? Или будущим собственникам перейдет аренда и соответственно обязанность каждый месяц оплачивать аренду?

3. п.3.3.8. — изначально навязанная Управляющая компания выбранная Застройщиком. А потом оказывается, что Застройщик передает дом с недоделками, Управляющая компания все это благополучно примет и опять за счет доп.средств собственников все это будет доделываться. 4

4. п.3.3.7 — внести за три месяца вперед плату за ком.услуги и прочие услуги (заметьте — по тарифам установленным УК, выбранной застройщиком, Вы еще не собственники и на общем собрании голосовать по тарифам не можете, тарифы установлены УК) с момента приема-передачи квартиры

5. Ответственности Застройщика вообще не прописано. Только Ваша по неоплате. Причем помимо неустойки, еще и штраф 10% от стоимости квартиры.

6. п.9.2. рассмотрение споров в их же третейском суде. Решение третейского суда явля. окончательным.

В общем, сомнительный ДДУ. Подумайте, прежде чем заключать такой Договор.

1
0
1
0

По поводу второго договора — с «Мортон-Инвест». Не могу понять, Застройщик продает квартиры только через посредника? напрямую придти и купить квартиру у Застройщика не представляется возможным?

Предметом договора является оказание информационных услуг по покупке квартиры, ДДУ на которую Вы выложили. Но при покупке квартиры, всю информацию которую Вам якобы донесет «Мортон-Инвест» при продаже квартиры, должен донести непосредственно продавец — он же застройщик. А не сторонняя организация за доп.плату.

1
0
1
0
Обычно там куча юрлиц действует и то, у которого непосредственно осуществляется покупка — просто некое лицо, на котором, «если что» — просто ничего нет и с которого ничего не взять. Так они страхуют свои риски.
Мельникова Елена Владимировна

Это еще раз говорит о том, что стоит задуматься а надо ли… Застройщик (Продавец) обязан всю информацию о товаре дать, бесплатно!, а не кто-либо иной за деньги. Договор то ни о чем, все их обязанности поверхностные :

2.1.2.Осуществить подбор Квартиры в полном соответствии с параметрами, заданными Заказчиком,

2.1.3.Произвести бронирование Квартиры с фиксацией её стоимости.

2.1.4.Проводить предварительные переговоры с продавцом и/или обладателем прав на Квартиру, выбранную Заказчиком, относительно порядка приобретения её Заказчиком.

2.1.5.Оказывать Заказчику консультационные услуги по порядку приобретения прав
на выбранную Заказчиком Квартиру.

2.1.6.Обеспечить возможность подписания между Заказчиком и продавцом
и/или обладателем прав на Квартиру соответствующего Договора (договор участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, договор уступки прав
требования, договор паенакопления, договор инвестирования или предварительный
договор купли-продажи и т.п.), согласно которому Заказчик приобретает
Квартиру (права на Квартиру).

2.1.7.Сообщать Заказчику по его требованию все сведения о
ходе выполнения настоящего Договора.

______________________________________________

2.1.2. Это может сделать сам Покупатель вполне

2.1.3. Как они собираются зафиксировать цену? Если в самом ДДУ цена не фиксирована, а подлежит корректировки после обмеров БТИ

2.1.4. Переговоры о чем? Выбрал Покупатель квартиру, подписали в Покупателем ДДУ, зарегистрировали ДДУ и ждем конца строительства.

2.1.5. тоже самое что и п.2.1.4

2.1.6. тоже самое что и п.2.1.4

2.1.7. Эту информацию Покупатель имеет права получить, а Застройщик обязан ее предоставить Покупателю.

1
0
1
0
Олег Никитин
Олег Никитин
Юридическая компания "Юридическая компания Никитин и партнеры", г. Курск

В первую очередь обратите внимание на то, что если площадь увеличится, т.е. после того как БТИ сделает замеры площадь может отличаться от проектной, то вам нужно будет доплатить за увеличенные метры.

1) Можете в комитете архитектуры уточнить о наличии разрешения на строительство
2) Проверьте право собственности на земельный участок
3) Проверьте наличие проектной декларации
4) оплату вы производите только после регистрации договора в Росреестре.

1
0
1
0
Похожие вопросы
Трудовое право
Устраиваюсь на работу по ГПХ, прислали договор, подпись не попросили, работаю удаленно Договор оформлен на 3
Здравствуйте! Устраиваюсь на работу по ГПХ, прислали договор, подпись не попросили, работаю удаленно Договор оформлен на 3 месяца, в нем вписан оклад 112тысяч В пункте 5.4 договора прописано, что Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по настоящему договору при условии полного возмещения Заказчику причинённых этим убытков То есть, если я захочу уволиться через месяц, я им буду должна вернуть весь оклад за 3 месяца? Пожалуйста, помогите разъяснить ситуацию
, вопрос №4060957, Галина, г. Иркутск
Договорное право
Вопрос в следующем: Возможно ли заключать агентские договора находясь на расстоянии друг от друга, с помощью
Здравствуйте, интересует вопрос. У меня есть человек у которого я хочу купить электрический мотоцикл, он предлагает оформить агентский договор, а после этого перевести ему деньги за мотоцикл. Вопрос в следующем: Возможно ли заключать агентские договора находясь на расстоянии друг от друга, с помощью почты и будет ли у такого договора какая нибудь юридическая сила, с помощью которой я смогу вернуть деньги в случае невыполнения агентом условий договора
, вопрос №4060337, Максим, Горловка
Налоговое право
Нужно ли платить налог, прошло более 5 лет с момента полной оплаты по ДДУ?
Добрый день. В 2017 по Дду приобретена квартира. В 2023 по переуступке продана. Пришло письмо от налоговой подать 3 НДФЛ. Нужно ли платить налог, прошло более 5 лет с момента полной оплаты по ДДУ?
, вопрос №4059632, Кира, г. Москва
Дата обновления страницы 02.04.2015