Отказ выплаты обеспечительного платежа

Question

Я Новый арендодатель нежилого помещения(право собственности оформлено в январе 2014г), сдаваемого под магазин ДИКСИ. При заключении договора аренды между дикси и Старым арендодателем, арендатор (дикси) внес обеспечительный платеж, в счет оплаты аренды за первый месяц и 2 последних. В настоящее время подписываем документ между Новым арендодателем(мы), старым арендодателем и арендатором, при этом старый арендодатель отказывается 1. Участвовать в подписании документа о замене лица в обязательствах, 2. Возвращать обеспечительный платеж за 2 последних месяца. Получается что если арендатор будет съезжать из нашего помещения, 2 месяца он нам ничего не платит?

Елена Рассказова · Answer

Здравствуйте! Согласно ст. 617 ГК РФ, в п. 1 которой установлено, что переход к другому лицу права собственности либо хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора. Вы можете сами направить арендатору уведомление о том, что вы являетесь новым арендрдателем. При этом Приложите к уведомлению документ, подтверждающий ваше право собственности на нежилое помещение.( свидетельство о право собственности) Согласно ст.385 ГК РФ 1. Уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора. 2. Если должник получил уведомление об одном или о нескольких последующих переходах права, должник считается исполнившим обязательство надлежащему кредитору при исполнении обязательства в соответствии с уведомлением о последнем из этих переходов права. 3. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования). При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно – арендодателя, иными словами, перемена лиц в обязательстве, основанная на ст. 382, 387 ГК РФ. Арендодатель обязан известить арендатора о смене собственника и сообщить новые реквизиты для перечисления средств. В соответствии с п. 3 ст. 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск неблагоприятных последствий. Возвращать обеспечительный платеж за 2 последних месяца. Поскольку теперь к вам перешли обязательства по договору, то и обеспечительные взнос тоже переходит к вам. Можете обратиться в суд. Но перед этим направите заказным письмом требование возвратить обеспечительный взнос.

Александр Безгодов · Answer

Оксана, здравствуйте! В Вашем случае в связи с переходом права собственности происходит изменение сторон договора , которое в силу ч. 1 ст. 617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Иными словами, права арендодателя переходят к Вам как новому собственнику, и Вы с момента гос. регистрации права собственности имеете право получать арендную плату до истечения срока договора. Об этом говорит судебная практика: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» 23. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества. Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего. Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом. Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником. Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества. Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору. Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям. В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению. Участвовать прежнему арендодателю в подписании документа о замене лица в обязательствах не обязательно: изменение сторон договора произошло в силу закона после того, как право собственности перешло Вам. Возвращать обеспечительный платеж за 2 последних месяца прежний арендодатель должен. А в случае отказа можно взыскать с него эти деньги как неосновательное обогащение. Вместе с тем должник (арендатор) должен знать того, кому он будет исполнять обязательство. В некоторых случаях должники отказывались платить, указывая, что не получали уведомлений о замене лица. В качестве примера приведу Постановление ФАС Московского округа от 14 октября 2009 г. N КГ-А40/9051-09 по делу N А40-80298/08-6-620. В этом деле истец (арендодатель) потребовал от ответчика выполнения своих обязательств по договору аренды. Ответчик в обоснование своей позиции ссылался на то, что ему не были представлены доказательства замены лица в связи с реорганизацией. Однако суды установили, что ответчик был письменно уведомлен о состоявшейся реорганизации и о замене получателя арендных платежей, а поэтому задолженность по арендной плате подлежит взысканию.

Дмитрий Чернобавский · Answer

Оксана, здравствуйте! 1. Участвовать в подписании документа о замене лица в обязательствах, Оксана для замены лица он не обязателен 2. Возвращать обеспечительный платеж за 2 последних месяца Оксана в этом случае Дикси вправе требовать возврата денег как неосновательного обогащения Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение 1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. Получается что если арендатор будет съезжать из нашего помещения, 2 месяца он нам ничего не платит? Оксана нет, он обязан будет заплатить Вам арендную плату. В Вашей ситуации обычно сначала происходит возврат обеспечения арендатору, а потом он Вам перечисляет эту же сумму как обеспечение либо старый арендодатель перечисляет сразу Вам по поручению арендатора

Григорий Сергеев · Answer

Оксана, добрый вечер! По вашей ситуации могу пояснить следующее: Ваша ситуация регулируется статьей статьей 617 ГК РФ «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон» 1. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть в силу прямого указания закона заключенный ранее Договор аренды на купленное вами помещение остается в силе. При этом вы как новый собственник автоматически становитесь стороной договора аренды. Для перемены лица в Договоре участие старого собственника не обязательно . Достаточно того факта, что вы стали собственником. Подобной позиции придерживается и арбитражная практика. Например: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» описывает такую ситуацию: акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды. Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на ст. 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.Однако суд апелляционной инстанции счел правомерным изменение в договоре наименования арендодателя (поскольку в силуст. 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества), а в изменении срока договора аренды отказал. Что касается обеспечительного взноса, то вам его следует взыскать с бывшего собственника через суд (если откажется выплачивать вам его добровольно). Согласно ст.1102 ГК РФ 1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. В данной ситуации получается, что бывший собственник приобрел этот обеспечительный взнос за ваш счет, поскольку именно вы являетесь новым арендодателем и взнос должен быть передан вам вместе с данным объектом недвижимости. Так что сначала напишите ему претензию с требованием перечислить вам обеспечительный взнос, и установите разумный срок например, в две недели. Если никак не отреагирует или откажет, тогда выходите в суд с иском на основании ст.1102 ГК РФ. Дело выигрышное, закон на вашей стороне. Успехов вам!