Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Договор купли-продажи недвижимости
Хочу прописать в Договоре купли-продажи квартиры свое право как продавца на односторонее расторжение договора в случае невыполнения покупателем обязательства по оплате для своей защиты в этой возможной ситуации и возможности возврата квартиры в соотв. со ст.421 , 450 ГК РФ (в рез. обоюдного соглашения сторон на это), требование денег для меня неинтересно, поскольку велик риск их получать по 3 руб. всю оставшуюся жизнь ( Оплата по дог. путем аккредитива, оплата будет после регистрации права соб-ти). Покупатель хочет нотариальной формы сделки, нотариусы не соглашаются на включение такого пункта в Договор. Как защитить себя как продавца в этой ситуации от риска непоступления денег на свой счет ( по любым причинам, например неисполнения банком обязательств, банкротства банка). При этом покупатель не желает, чтобы в договоре был прописан законный залог?
Честно говоря не ясно почему нотариус не заверяет такой договор, ведь они заверяют только подписи сторон (что именно ФИО его подписал и что он полностью дееспособен). Более того, учитывая свободу договора стороын вправе прописать практически любые условия в нем.
Пусть нотариус даст вам письменный отказ, а Вы уже тогда напишите жалобу в нотариальную палату.
Из защиты аккредитив и банковская ячейка одни из самых надежных способов защитить права продавца.Статья 421. Свобода договора
[Гражданский кодекс РФ]
[Глава 27]
[Статья 421]
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением
случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим
Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы
различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами
(смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору
применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы
которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из
соглашения сторон или существа смешанного договора.4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев,
когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными
правовыми актами (статья 422).В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая
применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное
(диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее
применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
При отсутствии такого соглашения условие договора определяется
диспозитивной нормой.5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной
нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота,
применимыми к отношениям сторон.
Как защитить себя как продавца в этой ситуации от риска непоступления денег на свой счет
Наталья
В случае расторжения договора, не Вам должны будут перечислять деньги, а Вы вернуть деньги, а Вам передать квартиру в том ссостоянии в котором она была Вам передана при подписании акта- приема передачи
Если клиент не согласен на данный пункт, то вы не подпишите договор и сделка у вас не состоится
РАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
Статья 451.
Изменение и расторжение договора в связи с
существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Наталья, добрый вечер.
Может Вам обременение на квартиру наложить до полного расчета покупателем за квартиру?
Наталья, ночи доброй!
Для еще большей уверенности сделайте аккредитив безотзывным (ст.869 ГК), чтобы его не могли отозвать без Вашего согласия.
Да имеете право составить договор купли-продажи своего имущества, но если покупателя не устроит некоторые пункты договора он вправе не подписывать данный договор.
Статья 421 Гражданского Кодекса РФ
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Источник: www.gk-rf.ru/statia421
Добрый вечер!
Есть несколько вариантов, как вы можете защитить свои права.
Во-первых, в договоре вы можете предусмотреть безотзывной аккредитив.
Согласно ст. 869 ГК РФ
1. Безотзывным признается аккредитив, который не может быть отменен без согласия получателя средств. 2. По просьбе банка-эмитента исполняющий банк, участвующий в проведении аккредитивной операции, может подтвердить безотзывный аккредитив (подтвержденный аккредитив). Такое подтверждение означает принятие исполняющим банком дополнительного к обязательству банка-эмитента обязательства произвести платеж в соответствии с условиями аккредитива.
Во-вторых, вы можете в договоре предусмотреть залог. Согласно ст.334 ГК РФ
А вообще очень странно, что нотариус не соглашается удостоверить договор, поскольку он же является юристом, и соответственно, должен хорошо разбираться в законодательстве. А как выше указали коллеги, статьей 421 ГК РФ предусмотрена свобода в выборе условий договора. И нотариус не правомерно отказывает. Вы можете сообщить об этом в нотариальную палату вашего субъекта.1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Удачи!
Добрый день.
речь идет о возможности включения в ДКП по соглашению сторон пункта, что продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае неисполнения обяз-ти покупателя по оплате
Наталья
Наталья, а зачем вам вообще включать в договор такой пункт, если это условие уже прописано в Гражданском Кодексе РФ.
В вашем случае оплата по договору купли-продажи — это самое существенное его условие, поэтому если деньги вам не поступят, можете сразу писать покупателю претензию, а потом идти в суд.Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной
Нотариусы отказываются заверять такие договоры, поскольку отвечают всем своим имуществом за заверение незаконной сделки и боятся, что в случае спора за заверение такого договора с них могут взыскать ущерб.
Вам не нужен такой пункт, поскольку вы и так защищены положениями Гражданского Кодекса РФ. Лучше в вашем случае подробнее прописать в договоре порядок оплаты и ответственность покупателя за его нарушение.
В вашем случае оплата по договору купли-продажи — это самое существенное его условие, поэтому если деньги вам не поступят, можете сразу писать покупателю претензию, а потом идти в суд.
Солнцев Павел
Неверно. ВС не считает неоплату существенным нарушением (Определение Верховного Суда РФ от 3 июня 2008 г. N 5-В08-8).
Здравствуйте!
Оплата, как я понимаю, осуществляется после переход права собственности.
Если оплата осуществляется полностью после даты акта приемки-передачи, то применяются правила оплаты товара, проданного в кредит (не путать с банковским кредитом) — ст. 488 ГК РФ:
1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
...
3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
...
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
То есть применяется закон напрямую и не требует указания интересующего условия в договоре + появляется залог в силу закона (не требующий оформления договором).
Если оплата осуществляется после даты подписания акта приемки-передачи квартиры, но несколькими платежами (два и более), применяются правила об оплате в рассрочку — ст. 489 ГК РФ:
1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.
Таким образом, право требовать возврата квартиры в силу закона возникает, если сумма платежей не превысила половину цены договора + опять же залог в силу закона.
Следовательно, можно не включать в договор условие о праве вернуть квартиру в случае неоплаты, если в договоре будет указано, что оплата полностью осуществляется после приемки квартиры покупателем, потому как будет применяться напрямую ст. 488 ГК РФ, устанавливающая это право.
Дополнительно замечу, что договор купли-продажи квартиры не обязательно удостоверять у нотариуса.
Касательно залога.
О нем можно говорить если Вы в рассрочку квартиру продаете. Тогда залог можно установить. Но если деньги даются сразу то лучше воспользоваться банковской ячейки.
Если боитесь отзыва у банка лицензии то воспользуйтесь услугами сбербанка или втб (не реклама) у них наврядли отзовут лицензии, так как это гос.банки.