Департамент имущества Москвы подал в арбитражный суд за несвоевременную уплату арендной платы за нежилое помещение и требует не только оплаты долга с процентами, но расторжения договора аренды. Что нужно делать, чтобы оплатив задолженность с процентами, продолжить арендовать помещение?
К сожалению, отсканированного договора под рукой нет. Но договор довольно стандартный, заключен по форме Департамента имущества г. Москвы, начало действия договора 18/02/2010, в течение четырех лет задержек по оплате не было. Сложности возникли в прошлом году, последний платеж был сделан в декабре 2014 года за март 2014 года. Сейчас мы готовы погасить задолженность полностью с процентами. Нужно ли нам связаться с исполнителем из департамента имущества, указанным исковом заявление, которое мы получили, чтобы не доводить дело до судебного рассмотрения, и, оплатив долг, решить вопрос о продолжении аренды с департаментом.
Добрый день, Татьяна.
Выложите пожалуйста скан договора аренды, тогда обсуждение будет предметным.
Ст. 619 ГК РФ
«По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: ......
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;»
Если к моменту рассмотрения дела в суде, задолженность будет погашена суд откажет заявителю в расторжении договора
Посмотрите эти решения судов. касается расторжения договоров лизинга, но общие выводы применимы к шей ситуации
Постановления ФАС ВВО от 15.01.2010 N
А43-9792/2009, от 25.06.2009 N А31-4031/2008-10 и др.). В частности, в
Постановлении от 02.04.2009 N А13-4890/2008 ФАС СЗО указал: оснований для
расторжения договора не имеется, поскольку на момент рассмотрения спора в суде
нарушенное право лизингодателя восстановлено, а допущенное ранее лизингополучателем
ненадлежащее исполнение предусмотренных договором обязательств, связанных с
нарушением сроков внесения лизинговых платежей, устранено и не может быть
признано существенным нарушением договора;
Здравствуйте!
Вы можете выложить текст договора? Чтобы говорить о возможности сохранения договора аренды, впервую очередь необходимо изучить договор.
Также уточните, за какой период времени просрочены платежи?
Не могу согласится с коллегами высказывающихся в пользу того, что если погасить задолженность, то суд прекратит дело.
Почти наверняка уверен, что в иске заявлено два требования: 1. взыскание задолженности и процентов; 2. расторжение договора в связи с существенным нарушением условий договора, в частности несвоевременное внесение арендной платы.
Поэтому при оплате задолженности, вероятнее всего, что суд прекратит дело в части взыскания арендной платы, но основания расторгнуть договор на основании ст. 450 ГК РФ останутся.
Безусловно необходимо изучить и сам договор и исковое заявление, чтобы говорить наверняка.
К сожалению, отсканированного договора под рукой нет. Но договор довольно стандартный, заключен по форме Департамента имущества г. Москвы, начало действия договора 18/02/2010, в течение четырех лет задержек по оплате не было. Сложности возникли в прошлом году, последний платеж был сделан в декабре 2014 года за март 2014 года. Сейчас мы готовы погасить задолженность полностью с процентами. Нужно ли нам связаться с исполнителем из департамента имущества, указанным исковом заявление, которое мы получили.
Татьяна
Безусловно. Погасите задолженность, направте гарантийное письмо (заказное, с уведомлением и описью вложения), в котором укажите, что оплатили имеющуюся задолзженность и проценты по ней, в дальнейшем пообещайте придерживаться сроков уплаты арендных платежей, можете добавить, что просрочка была вызвана временными финансовыми трудностями.
В этом случае, возможно департамент и сам отзовет иск, в крайнем случае в суде это сыграет определяющую роль для Вас.
Здравствуйте.
Оплатите задолженность до суда.
Основания для расторжения договора есть (если Вы действительно не платили длительное время).
Для более полной консультации выложите договор аренды и исковое заявление.
А вообще основания есть, если не вносили платежи более 2-х раз подряд
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Так что лучше сначала договор посмотреть и иск.
Добрый день, Татьяна.
Не могли бы вы приложить копию договора аренды и указать, насколько серьезной была задержка оплаты? Оплачен ли долг на настоящее время? Есть ли в договоре аренды условие о досрочном расторжении договора в случае задержки оплаты? Имелись ли в помещении неотделимые улучшения, произведенные с согласия Арендодателя?
В вашей ситуации лучше всего заключить мировое соглашение до того, как суд вынесет решение. Но заключение мирового будет возможно только если вы оплатите задолженность.
Повторю просьбу указать, какие были сроки задержки платежей, за сколько месяцев и ответить на другие вопросы.
Сейчас мы готовы погасить задолженность полностью с процентами. Нужно ли нам связаться с исполнителем из департамента имущества, указанным исковом заявление, которое мы получили, чтобы не доводить дело до судебного рассмотрения, и, оплатив долг, решить вопрос о продолжении аренды с департаментом.
Это единственный возможный путь решения вашей проблемы. Просите заключить с вами мировое соглашение, поскольку исковое заявление уже подано. Мировое соглашение вы можете заключить на любой стадии судебного разбирательства. Причем политически возможно есть смысл дождаться мирового соглашения и уже в соответствии с ним оплатить задолженность, если у Департамента нет уверенности, что он сможет взыскать с вас указанную сумму.
В данной ситуации скорее всего суд расторгнет договор в независимости от того, оплатите вы задолженность или нет. Поэтому пока у вас есть законный рычаг воздействия, в виде единовременной оплаты всей задолженности плюс штрафные санкции плюс пошлина — пользуйтесь им. Поскольку помимо самого судебного разбирательства (срок принятия решения плюс апелляция) возможны еще и сложности с исполнением решения. За исключением случая, если в отношении вашей организации уже вынесено определение о применении обеспечительных мер и денежные средства на вашем счете арестованы или есть запрет расходных операций со счета. Тогда да, проблем с исполнением не будет. До этого момента можно договариваться.
Безусловно, идти надо в Департамент уже с готовым вариантом мирового соглашения, поскольку им проще получить решение, чем составлять новые документы.
Добрый день. В данном случае только договариваться с ними об изменении исковых требований, так как оно обосновывают позицию на:
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателяПо требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
Поэтому формально они правы и если не снимут требования, то договор расторгнут в суде.
У суда просто не будет оснований его сохранять если департамент будет настаивать
Нужно ли нам связаться с исполнителем из департамента имущества, указанным исковом заявление, которое мы получили.
Татьяна
Да, надо обязательно связаться и выходить на диалог
Здравствуйте, Татьяна!
Вы спрашиваете:
«Что нужно делать, чтобы оплатив задолженность с процентами, продолжить арендовать помещение?»
Если оплатите задолженность с процентами до постановления решения суда, суд должен в иске департаменту отказать, поскольку будет отсутствовать предмет спора. Хотя для более полного ответа необходимо посмотреть договор аренды.
Дополнение к сказанному мною выше: формально департамент может настаивать на расторжении договора и после оплаты задолженности с процентами, поскольку факт просрочки платежа имел место. Но при погашении долга с процентами, департамент может пойти навстречу и отказаться от своих исковых требований. А так, в любом случае долг с процентами суд взыщет. Поэтому лучше погасить этот долг с процентами до суда.
«арендатор, надлежащим образом исполнявший свои
обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных
условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение
договора аренды на новый срок».
Смирнова Марина Владимировна
Верно процитировано содержание нормы закона, но неверно истолковано. В законе прямо сказано: «арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности ...» Однако из содержания вопроса следует, что арендатор как раз-то и ненадлежаще исполнял свои обязанности в части своевременной уплаты арендной платы. Исходя из этого, ст. 621 ГК РФ вряд ли будет здесь применима.
Уважаемая Татьяна! На Ваш вопрос: «Что нужно делать, чтобы оплатив задолженность с процентами, продолжить арендовать помещение?» могк пояснить следующее. Если Вы сумеете оплатить задолженность, то в силу
ст. 621 Гражданского кодекса РФ сохраните преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Так, согласно указанной статье,
«1. Если иное не предусмотрено законом
или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои
обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных
условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение
договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить
арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в
договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок
до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если
арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но
в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор
аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в
суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и
возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор
аренды, либо только возмещения таких убытков.
2.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока
договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор
считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610)».
С уважением, Марина.
«в течение четырех лет задержек по оплате не было. Сложности возникли в
прошлом году, последний платеж был сделан в декабре 2014 года за март
2014 года. Сейчас мы готовы погасить задолженность полностью с
процентами. Нужно ли нам связаться с исполнителем из департамента
имущества, указанным исковом заявление, которое мы получили» — в Ваших действиях максимально должно быть видно, что Вы являетесь добросовестным арендатором. И, если возникли проблемы по оплате, то готовы их решать, в том числе и в досудебном порядке (несмотря на то, что есть уже исковое заявление). Возможно, арендодателя устроит и такой порядок оплаты долга, а далее, конечно, будет все зависеть от позиции арендодателя. Думаю, что у Вас еще есть шанс надлежащим образом исполнять свои обязанности арендатора, и тогда, возможно, суд сможет применить ст.621 ГК РФ о преимущественном праве аренды помещения.
С уважением, Марина.
Здравствуйте.
Вряд ли это возможно. Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
При этом «Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.(Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды“)
Далее процитирую „Конечно есть шанс, что суд может отказать в удовлетворении требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды, несмотря на наличие в действиях арендатора нарушений, которые формально могут подпадать под перечень, установленный в ст. 619 ГК РФ, либо предусмотрены договором аренды в качестве основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Причины могут быть различными: от незначительности сумм задолженности по арендной плате или нарушения баланса прав и интересов сторон до устранения арендатором имеющихся нарушений в разумный срок.
4.1. Вывод из судебной практики: Неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжения договора, если сумма задолженности незначительна.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.09.2006 по делу N А56-3369/2006
...
4.2. Вывод из судебной практики: Неуплата арендных платежей не влечет расторжения договора, если арендатор несвоевременно получил извещение о смене арендодателя и реквизитов для перечисления средств.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 22.09.2006 N КГ-А40/8590-06 по делу N А40-83715/05-77-691
..
4.3. Вывод из судебной практики: Неуплата арендных платежей из-за зачета стоимости предусмотренного договором капремонта в счет арендной платы не влечет расторжения договора.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 23.04.2007, 28.04.2007 N КГ-А40/2860-07 по делу N А40-68632/06-82-447
...
4.6. Вывод из судебной практики: Неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор был фактически лишен права пользования арендованным имуществом по вине арендодателя, не может быть основанием для расторжения договора аренды.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.07.2011 по делу N А32-31085/2010“ (Консультант плюс „Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения“)
Все надо изучить в контексте: сумма задолженности, вид аренды и т.д. Но особо на это не надейтесь — нарушение законодательства с Вашей стороны налицо.
Здравствуйте, Татьяна!
Как разъяснено в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Таким образом, даже в случае уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить в суде требование о расторжении договора, и суд должен будет расторгнуть договор. Поэтому, чтобы сохранить арендные отношения, желательно уплатить долг и заключить с арендодателем-истцом мировое соглашение.
Судебная практика идет по пути расторжения договоров аренды, прошу ознакомиться:
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 апреля 2014 г. N ВАС-4444/14
ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Горячевой Ю.Ю., судей Никифорова С.Б., Сарбаша С.В. рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью Компания «ЭКОЛЕС» от 31.03.2014 о пересмотре в порядке надзора постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 31.12.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.03.2014 по делу N А16-918/2013 Арбитражного суда Еврейской автономной области.
Суд
установил:
Управление лесами Правительства Еврейской автономной области (далее — управление) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Компания «ЭКОЛЕС» (далее — общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 880 759 рублей 34 копейки, а также о расторжении договора аренды лесного участка от 16.11.2009 N 79-79-09/024/2009-625.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление промышленности и потребительского рынка Правительства Еврейской автономной области.
Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 27.08.2013 с общества в пользу управления взыскано 191 908 рублей 01 копейка задолженности по арендной плате. В остальной части иска отказано.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 31.12.2013 решение суда изменено, договор аренды лесного участка от 16.11.2009 N 79-79-09/024/2009-625 расторгнут. В остальной части решение оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.03.2014 постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.В заявлении в порядке надзора, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, общество просит отменить постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, ссылаясь на нарушение судами требований лесного и земельного законодательства, а также прав не привлеченного к участию в деле лица, и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Согласно части 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов при наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основаниями для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу, в соответствии со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются: нарушение оспариваемым судебным актом единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права; нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов, а также нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации.Таких доводов в заявлении в порядке надзора не приведено.
Как следует из содержания оспариваемых судебных актов, 16.11.2009 между Управлением природных ресурсов Правительства Еврейской автономной области (правопредшественник управления) и обществом заключен договор аренды лесного участка площадью 211 887 га сроком на 49 лет.
В пункте 22 договора предусмотрена возможность его досрочного расторжения по требованию одной из сторон в связи с нарушением условий договора другой стороной, а также по основаниям, предусмотренным законодательством.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции установил систематическое нарушение обществом сроков по внесению арендной платы, продолжавшееся в период судебного разбирательства по настоящему делу, а потому пришел к выводу о существенном нарушении обществом условий договора аренды лесного участка и наличии в связи с этим в силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» оснований для его расторжения, в связи с чем удовлетворил иск в этой части.
Указанная позиция поддержана судом кассационной инстанции, проверившим по жалобе общества правильность постановления, принятого судом апелляционной инстанции.
Наличие нарушений со стороны общества условий договора аренды лесного участка и их систематический характер в надзорной жалобе обществом не оспариваются.
Вопреки утверждениям общества к спорным правоотношениям сторон, связанным с расторжением договора аренды лесного участка, судами применены положения об аренде, предусмотренные Лесным кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.
Довод общества о том, что оспариваемые постановления приняты о правах и обязанностях его инвестора — Сянганской инвестиционной компании «Лунцзян-Байшен», опровергаются содержанием названных судебных актов.Сянганская инвестиционная компания «Лунцзян-Байшен» не лишена возможности самостоятельно защищать свои интересы, если таковые имеются, как это предусмотрено частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.При таких условиях коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при наличии которых дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд
определил:
в передаче дела N А16-918/2013 Арбитражного суда Еврейской автономной области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 31.12.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.03.2014 отказать.
Председательствующий судья
Ю.Ю.ГОРЯЧЕВА
Судья
С.Б.НИКИФОРОВ
Судья
С.В.САРБАШ
Президиум ВАС РФ указал в п. 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Вместе с тем позже, Пленум ВАС РФ в п. 23 Постановления от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) отметил, что согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Таким образом, организация-арендодатель имеет правовые основания для обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды в связи с просрочкой, допущенной арендатором по внесению ежемесячных арендных платежей более двух раз подряд, даже если после направления требования о погашении задолженности и о расторжении договора аренды задолженность полностью погашена, при условии, что такое требование о расторжении договора будет заявлено в разумный срок после погашения арендатором задолженности.
Однако есть на данный момент судебная практика, согласно которой при устранении арендатором нарушений своих обязательств в разумный срок с момента предъявления арендодателем требования о таком устранении у последнего не имеется оснований требовать расторжения договора аренды.
Таким образом, считаю что в данном случае всё будет зависеть от настроя Истцов ну и конечно суда. Однозначности в ситуации нет, но Вам надо быть готовым, что договор все-таки расторгнут.
Но в данном случае речь не идет о том, что срок предыдущего договора истек, откуда взяться преимущественному праву?