Консультируйтесь с юристом онлайн

416 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
416 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

"лишние" помещения по ДДУ

Заключен ДДУ, приложением к которому является план квартиры.

Дом построен - однако, расположение помещений значительно отличается от указанных в договоре:

1. Изменено размещено положение комнат, физические размеры

2. Изменено положение кухни (в т.ч. невозможность выхода из нее на лоджию)

3. Вместо лоджии по договору построен балкон

4. Построена дополнительная лоджия

Данные изменения никак не согласовывались со мной.

В результате полезная жилая площадь (жилых комнат) даже несколько уменьшилась (за счет возведения дополнительного вент. и сантехнического короба), а вспомогательных - сан.узел, коридоры увеличилась, вместе с нежилой площадью - балкон и лоджия и тем самым общая.

Застройщик настаивает на заключении доп.соглашения об увеличении стоимости квартиры. Я готов принять квартиру с измененной конфигурацией, однако без доплаты.

В данной ситуации лучше ссылаться на нормы договора подряда или на 557/475 ГК?

Пустой Пустой ДДУ.docДДУ.doc
02 Февраля 2015, 09:56, вопрос №710466 Руслан, г. Москва

Уточнение клиента

Добавил сам договор.

Общая площадь в основном увеличилась из-за "незаказанной" лоджии.

Одним из критериев выбора квартиры именно на этом этаже было отсутствие доп.лоджии (квартира на 9 этаже, доп.лоджии по проекту начинались с 10 этажа на момент заключения договора по проекту, по факту их построили с 3 этажа) и необходимости ее оплачивать соответственно, иначе изначально выбрал более высокий - видовой этаж.

Пустой Пустой ДДУ.docДДУ.doc
02 Февраля 2015, 10:48
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (6)

  • Юрист - Любовь
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Руслан, добрый день. а можете выслать Ваш ДДУ для анализа.

    Принуждать вас к заключению доп. соглашения нельзя, это ваше право, а не обязанность. скорее всего придется с Застройщиком общаться через письменные требования.

    02 Февраля 2015, 10:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    ДДУ разместил. В первых письменных требованиях сослался на следующее в соответствии со ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий принятого обязательства не допускается. В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

    • соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;

    • безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;

    • возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

    В виду понимания мною, что фактическое устранение указанных недостатков (а именно приведение фактической планировке к договорной) невозможно, как силами застройщика, так и самостоятельно, предлагаю Вам в срок до ___ 2015г.:

    • осуществить передачу квартиры без взаимных финансовых претензий в части изменения планировочного решения квартиры и ее стоимости. Изменения фактических размеров квартиры предлагаю отразить в Акте приема-передачи квартиры с последующей регистрацией данного Акта в органах ФРС, в соответствии нормами закона 214-ФЗ.

    Однако - меня терзают смутные сомнения, что лучше бы подстраховаться нормами договора подряда - без необходимости оплаты несогласованных работ.

    02 Февраля 2015, 10:53
  • Юрист - Александр
    Меркулов Александр Константинович, Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Здравствуйте Руслан, во первых необходимо смотреть текст договора и его условия, кроме того того основной закон для Вас это ФЗ 214 и о защите прав потребителей. 

    Навязать подписание доп. соглашения  нельзя, однако вполне возможно без доплаты квартиру получить удастся только в судебном порядке, на практике 99 % застройщиков без доплаты квартиру не передают.

    Судебная практика тоже довольно разная по указанным вопросам, всё зависит от условий договора и того насколько сильно первоначальный объект подвергся изменению по сравнению с приобретаемым.

    С уважением Александр

    02 Февраля 2015, 10:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    ДДУ разместил. В первых письменных требованиях сослался на следующее в соответствии со ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий принятого обязательства не допускается. В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

    • соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;

    • безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;

    • возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

    В виду понимания мною, что фактическое устранение указанных недостатков (а именно приведение фактической планировке к договорной) невозможно, как силами застройщика, так и самостоятельно, предлагаю Вам в срок до ___ 2015г.:

    • осуществить передачу квартиры без взаимных финансовых претензий в части изменения планировочного решения квартиры и ее стоимости. Изменения фактических размеров квартиры предлагаю отразить в Акте приема-передачи квартиры с последующей регистрацией данного Акта в органах ФРС, в соответствии нормами закона 214-ФЗ.

    Однако - меня терзают смутные сомнения, что лучше бы подстраховаться нормами договора подряда - без необходимости оплаты несогласованных работ.

    Если есть возможность - пришлите ссылки на "положительную" и "отрицательную" судебную практику.

    02 Февраля 2015, 10:54
  • Юрист - Любовь
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Практики по данному вопросу не много, но она есть. Нужно время. чтобы собрать ее воедино, напомните о себе завтра — можно через чат, либо тут — дополнением, я постараюсь все найти и выложить.

    предварительно скажу: в 2012 году например суд в СПб обязывал дольщика произвести доплату за лишние метры, даже с учетом того, что квартира не соответствовала проекту — писали приманите или отказывайтесь- пусть вам деньги возвращают.

    сейчас у нас в городе дольщики пишут заявление в роспотребнадзор с просьбой проверить ДДУ. Роспотреб видит в пункте обязывающем дольщика произвести доплату нарушения — и выносит застройщику штраф и предписание, застройщик оспаривает в арбитраже, арбитраж (первая инстанция пока на стороне дольщиков). Свежей практики по судам общей юрисдикции пока нет.

    02 Февраля 2015, 11:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо большое заранее!

    Я хочу покопаться все таки в подряде - т.к. разница в метрах получается фактически из-за незапланированной лоджии и отказаться оплачивать ее, как несогласованные со мной работы, т.к. позиция по конфигурации квартиры, на мой взгляд, очень зыбкая - "потребительские свойства" квартиры не сильно пострадали, могут заявить в суде...

    02 Февраля 2015, 15:05
  • Юрист - Любовь
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    потребительские свойства" квартиры не сильно пострадали, могут заявить в суде.

    Руслан

    примерно это суды и пишут, что квартира отвечает требованиям безопасности и т.п., следовательно принимайте и не выделывайтесь...

    К сожалению таких моментов стало много, мы подали в суд только первый иск по одному из крупных застройщиков в СПб, готовы сами дойти до ВС, чтобы узнать их позицию, но думаю это будет не раньше чем через год.

    02 Февраля 2015, 16:59
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    таким макаром можно к однушке в условиях отсутствия продаж присобачить еще десяток другой метров из другой квартиры - и сказать "ну так получилось" берите и не выделывайтесь. а в иске что отразили? мне уж очень сильно не хочется платить за то что мне явно не нужно (сейчас балкон в 9 кв. и еще лоджия в 5 - ну точно нафиг не упала, а деньги не маленькие), с учетом того что планировку перекромсали сильно и размер комнат, что для меня критично уменьшился до 30-40% (с 17 до 12 м например)

    02 Февраля 2015, 17:30

    Уточнение клиента

    чат не работает у меня на работе ;(

    еще раз покрутил договор и результаты обмеров - у меня общая увеличилась, а жилая на 10% уменьшилась фактически, мне кажется на изменение качества жилья нужно бить (в т.ч. закинув жалобу в роспотребнадзор по ст.14.7 ЗоЗПП + по 54 постановлению ВАС нормы подряда могут относиться к ДДУ).

    что скажете?

    03 Февраля 2015, 12:25
  • Юрист - Любовь
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    в чате скинула вам документы, получили?

    03 Февраля 2015, 16:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    подготовил Уведомление для застройщика - очень жду предложений (лучше всего образец жалобы в Роспотребнадзор),

    коллеги еще подсказали что могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности, т.к. конфигурация квартиры значительно отличается от договора, так ли это, при условии того что кадастровый паспорт на квартиру уже есть в ФРС?

    06 Февраля 2015, 10:42
  • Юрист - Любовь
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    коллеги еще подсказали что могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности, т.к. конфигурация квартиры значительно отличается от договора, так ли это, при условии того что кадастровый паспорт

    Руслан

    у нас в городе с этим проблем не возникало.

    Жалоба в роспотребнадзор в свободной форме:

    «между мной и застройщиком**** заключен ДДУ №*** от ****, зарегистрирован в росреестре ***. Полагаю, что условия данного ДДУ нарушают мои права как потребителя, а именно: п.*** ДДД предусматривает ****, п.**** предусматривает ****. Прошу проверить на соответствие действующему законодательству данный договор».

    09 Февраля 2015, 09:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    расшифровку не давать в чем именно нарушает?

    есть много дел проигранных в арбитраже застройщиками роспотребнадзору, имеет смысл ссылаться на них? или по крайне мере формулировки которые используются в решениях? или все отдать на откуп местечкового росмотребнадзора?

    10 Февраля 2015, 09:44
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.