"лишние" помещения по ДДУ
Заключен ДДУ, приложением к которому является план квартиры.
Дом построен - однако, расположение помещений значительно отличается от указанных в договоре:
1. Изменено размещено положение комнат, физические размеры
2. Изменено положение кухни (в т.ч. невозможность выхода из нее на лоджию)
3. Вместо лоджии по договору построен балкон
4. Построена дополнительная лоджия
Данные изменения никак не согласовывались со мной.
В результате полезная жилая площадь (жилых комнат) даже несколько уменьшилась (за счет возведения дополнительного вент. и сантехнического короба), а вспомогательных - сан.узел, коридоры увеличилась, вместе с нежилой площадью - балкон и лоджия и тем самым общая.
Застройщик настаивает на заключении доп.соглашения об увеличении стоимости квартиры. Я готов принять квартиру с измененной конфигурацией, однако без доплаты.
В данной ситуации лучше ссылаться на нормы договора подряда или на 557/475 ГК?
- Пустой ДДУ.doc
ДДУ разместил. В первых письменных требованиях сослался на следующее в соответствии со ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий принятого обязательства не допускается. В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:
• соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
• безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.
В виду понимания мною, что фактическое устранение указанных недостатков (а именно приведение фактической планировке к договорной) невозможно, как силами застройщика, так и самостоятельно, предлагаю Вам в срок до ___ 2015г.:
• осуществить передачу квартиры без взаимных финансовых претензий в части изменения планировочного решения квартиры и ее стоимости. Изменения фактических размеров квартиры предлагаю отразить в Акте приема-передачи квартиры с последующей регистрацией данного Акта в органах ФРС, в соответствии нормами закона 214-ФЗ.
Однако - меня терзают смутные сомнения, что лучше бы подстраховаться нормами договора подряда - без необходимости оплаты несогласованных работ.
Практики по данному вопросу не много, но она есть. Нужно время. чтобы собрать ее воедино, напомните о себе завтра — можно через чат, либо тут — дополнением, я постараюсь все найти и выложить.
предварительно скажу: в 2012 году например суд в СПб обязывал дольщика произвести доплату за лишние метры, даже с учетом того, что квартира не соответствовала проекту — писали приманите или отказывайтесь- пусть вам деньги возвращают.
сейчас у нас в городе дольщики пишут заявление в роспотребнадзор с просьбой проверить ДДУ. Роспотреб видит в пункте обязывающем дольщика произвести доплату нарушения — и выносит застройщику штраф и предписание, застройщик оспаривает в арбитраже, арбитраж (первая инстанция пока на стороне дольщиков). Свежей практики по судам общей юрисдикции пока нет.