Консультируйтесь с юристом онлайн

216 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
216 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Налоговое право

Купля-продажа жилой и коммерческой недвижимости

Добрый день!

Пожалуйста, помогите мне найти оптимальную схему в обмене жилого имущества на коммерческую недвижимость с точки зрения налоговых выплат и вычетов.

У меня в собственности имеется жилая квартира, приобретенная в 2015 и оформленная за 1 млн. рублей. Рыночная стоимость квартиры - 4 млн. руб. Я хочу обменять ее на коммерческую недвижимость (магазин), стоимостью 8 млн. руб. Какой из вариантов будет более выгоден для оформления и какие выплаты в каждом из вариантов мне полагаются:

1. Я продаю квартиру владелице магазина за 4 млн. И затем покупаю магазин за 8 млн.

2. я оформляю обмен квартиры на магазин с доплатой в 4 млн.

3. может есть другие варианты, которые вы могли бы предложить?

27 Января 2015, 20:46, вопрос №705081 Ольга, г. Ставрополь
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (12)

  • Юрист - Вадим
    г. Москва
    Общаться в чате

    1.Оцените магазин-потом поставите на баланс и будете платить налоги-4млн

    2.Вы продаете квартиру-она расчиталась

    3.Вы купили после оценки магазин и расчитались с ней.

    Договор по правилам ст420-422 ГК РФ

    27 Января 2015, 20:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Все услуги юристов в Москве
    Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
    с юристами в каждом городе о лучшей цене.
  • Юрист - Вадим
    г. Москва
    Общаться в чате

    Перед продажей обязательно оцените коммерческую недвижимость-она в среднем состоянии-потом проще проводить ремонт и улучшения

    27 Января 2015, 20:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Павел
    получен
    гонорар
    23%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    Добрый день. Если будете продавать квартиру за 4 млн. руб., то надо будет платить НДФЛ 13% от суммы 3 млн. руб.

    Если будете продавать (т.е. укажите в договоре) за 1 млн.руб., то налог платить не будете.

    Всё, что свыше миллиона — облагается налогом в 13%.

    Обмен возможен только между нанимателями квартир по социальному найму, т.е. в Вашем случае обмен не подходит.

    Физические лица, владеющие объектами коммерческой недвижимости уплачивают с них налог на имущество физических лиц. Ставки налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения.

    27 Января 2015, 21:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Павел
    получен
    гонорар
    23%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате
    Государственной регистрации подлежит только договор мены жилой недвижимости. При мене нежилой недвижимости регистрируется только переход права собственности на недвижимость, а сам договор мены не регистрируется.
    27 Января 2015, 21:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Павел
    получен
    гонорар
    23%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    При покупке коммерческой недвижимости, у покупателя не будет права на налоговый вычет.

    Налоговый вычет возможен только при покупке жилой недвижимости.

    27 Января 2015, 21:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Геннадий
    получен
    гонорар
    23%
    Юрист, г. Курск
    Общаться в чате

    Как вариант

     Продаете за 1млн (ндфл не платите)  покупаете за 5 млн. Разница в 4млн. сохраняется Вы экономите 390тыс. руб. Покупатель квартиры согласится ли?  Он бы мог вернуть ндфл с 2млн. ( разница 130тыс.рубл.) если  еще не использовал .

    По договору мены  мне кажется надежнее ( в плане признания сделки недействительной и применении последствий. Сделка одна. Каждый вернет свое.).

    По цифрам  как указано выше. Налоги и вычеты  такие же. Мена это разновидность купли продажи.. 

    Павел это прокоментируйте?   

    Обмен возможен только между нанимателями квартир по социальному найму, т.е. в Вашем случае обмен не подходит.

    Солнцев Павел

    А вот это к чему?

    Физические лица, владеющие объектами коммерческой недвижимости уплачивают с них налог на имущество физических лиц. Ставки налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения.

    Солнцев Павел

    27 Января 2015, 21:40
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Геннадий
    получен
    гонорар
    23%
    Юрист, г. Курск
    Общаться в чате

    может есть другие варианты, которые вы могли бы предложить

    Ольга

    Сделки с недвижимостью уже риск. Я бы не стал мудрить и что то изобретать. Вы  сами все понимаете. Перед сделкой сами лично убедитесь(получите выписку из ЕГРПН в день сделки)  что на магазине нет ограничений и ПРАВОПРИТЯЗАНИЙ. В выписки должна быть такая графа, ну и стандартные правила проверки чистоты объекта. Это мне кажется важнее.

    27 Января 2015, 21:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Татьяна
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Ольга.

    1. Я продаю квартиру владелице магазина за 4 млн. И затем покупаю магазин за 8 млн.

    2. я оформляю обмен квартиры на магазин с доплатой в 4 млн.

    Не важно, каким именно договором вы все это оформляете. И в том, и в другом случаях у второй стороны образуется доход в размере 4 млн. Но если вы при этом покупаете или доплачиваете по договору мены 4 млн, вправе воспользоваться налоговым вычетом. Это сократит размер налога с дохода.

    Обратите внимание: обмен квартиры на нежилую недвижимость возможен только по договору мены. У вас — с доплатой. Но это — не обмен, а мена.

    3. может есть другие варианты, которые вы могли бы предложить?

    Настоятельно не рекомендую пользоваться советом некоторых коллег, указывая существенно заниженную стоимость недвижимости. Это очень очень плохой совет, т.к. рискованно в плане возникновения каких-то проблем с правом собственности или с качеством недвижимости, если возникнет вопрос о признании сделки недействительной, вы сможете рассчитывать только на ту сумму, которая указана в договоре.

    Кроме того, указание в договоре одной цены, а затем, в «подпольных» расписках другой — весомое основание для признания договора незаключенным. Недвижимость вы друг другу, в случае его, вернете, а вот где ваш продавец возьмет 4 млн, чтобы вам возместить, неизвестно.

    Также указание лишь части стоимости помещения лишит вас возможности получить налоговый вычет в полном объеме.

    В крайнем случае эту сумму (дополнительные 4 млн) можно указать в самом договоре как стоимость произведенного ремонта, а не  самого помещения.


    27 Января 2015, 21:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Геннадий
    получен
    гонорар
    23%
    Юрист, г. Курск
    Общаться в чате

    Но если вы при этом покупаете или доплачиваете по договору мены 4 млн, вправе воспользоваться налоговым вычетом. Это сократит размер налога с дохода.

    Гусева Татьяна

    Также указание лишь части стоимости помещения лишит вас возможности получить налоговый вычет в полном объеме.

    Гусева Татьяна

    А какой может быть вычет у Ольги при покупки коммерческой недвижимости (магазина) ?

    27 Января 2015, 22:06
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Анна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Ольга, добрый вечер.

    1. Я продаю квартиру владелице магазина за 4 млн. И затем покупаю магазин за 8 млн.

    2. я оформляю обмен квартиры на магазин с доплатой в 4 млн.

    3. может есть другие варианты, которые вы могли бы предложить?

    Ольга

    1. Если Вы продаете квартиру за 4 млн., то платите налог 13% с 3 млн, т.е. 390 тыс. рублей, это с условием, что Вы не ИП. При покупке коммерческой недвижимости налоговый вычет не предоставляется, так что вернуть 260 тыс. с уплаченного налога не получится.

    2.  Та же самая ситуация.

    3. Продать квартиру за 1 млн. и купить магазин за 8 млн. Так Вы никому ничего не заплатите. 

    Ну и не забывайте про налог на недвижимость, который с этого года будет расчитываться исходя из кадастровой стоимости недвижимости.

    Статья 378.2. Особенности определения налоговой базы, исчисления и
    уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества
    [Налоговый кодекс РФ]
    [Глава 30]
    [Статья 378.2]

    1. Налоговая база определяется с учетом особенностей,
    установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества,
    утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов
    недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

    2) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми
    паспортами объектов недвижимости или документами технического учета
    (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение
    офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового
    обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов,
    торговых объектов, объектов общественного питания и бытового
    обслуживания;

    27 Января 2015, 22:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Андрей
    получен
    гонорар
    54%
    Адвокат, г. Челябинск
    Общаться в чате

    Уважаемая Ольга.

    При продаже квартиры (или мене это в данном случае не имеет значение) Вы платите налог на доходы физических лиц в размере 13% с 

    1. цены покупки — цены продажи или 

    2. цены продажи — 1 000 000 рублей.  (ст.220 НК РФ п. 1 абз.4) )

    налогового вычета при покупке коммерческой (нежилой) недвижимости — нет. (ст.220 НК РФ  п.2 абз. 1)2)

    При оформлении договора мены можно указать цену объектов как равнозначную и не более 1 000 000 руб., Но это может не устроить продавца магазина. 

    27 Января 2015, 22:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Олег
    Никитин Олег, Юрист, г. Курск
    Общаться в чате

    Оформляйте договор мены, либо продавайте квартиру «по договору» за миллион и покупайте магазина за 8 миллионов. 

    В таком случае налогов не будете платить

    27 Января 2015, 22:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Ответы на вопрос могли устареть

    Вопрос опубликован более месяца назад, законодательство могло устареть. Задать новый вопрос вы можете за две минуты и получите актуальную информацию от юристов.