Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Купля-продажа жилой и коммерческой недвижимости
Добрый день!
Пожалуйста, помогите мне найти оптимальную схему в обмене жилого имущества на коммерческую недвижимость с точки зрения налоговых выплат и вычетов.
У меня в собственности имеется жилая квартира, приобретенная в 2015 и оформленная за 1 млн. рублей. Рыночная стоимость квартиры - 4 млн. руб. Я хочу обменять ее на коммерческую недвижимость (магазин), стоимостью 8 млн. руб. Какой из вариантов будет более выгоден для оформления и какие выплаты в каждом из вариантов мне полагаются:
1. Я продаю квартиру владелице магазина за 4 млн. И затем покупаю магазин за 8 млн.
2. я оформляю обмен квартиры на магазин с доплатой в 4 млн.
3. может есть другие варианты, которые вы могли бы предложить?
1.Оцените магазин-потом поставите на баланс и будете платить налоги-4млн
2.Вы продаете квартиру-она расчиталась
3.Вы купили после оценки магазин и расчитались с ней.
Договор по правилам ст420-422 ГК РФ
Добрый день. Если будете продавать квартиру за 4 млн. руб., то надо будет платить НДФЛ 13% от суммы 3 млн. руб.
Если будете продавать (т.е. укажите в договоре) за 1 млн.руб., то налог платить не будете.
Всё, что свыше миллиона — облагается налогом в 13%.
Обмен возможен только между нанимателями квартир по социальному найму, т.е. в Вашем случае обмен не подходит.
Физические лица, владеющие объектами коммерческой недвижимости уплачивают с них налог на имущество физических лиц. Ставки налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения.
Как вариант
Продаете за 1млн (ндфл не платите) покупаете за 5 млн. Разница в 4млн. сохраняется Вы экономите 390тыс. руб. Покупатель квартиры согласится ли? Он бы мог вернуть ндфл с 2млн. ( разница 130тыс.рубл.) если еще не использовал .
По договору мены мне кажется надежнее ( в плане признания сделки недействительной и применении последствий. Сделка одна. Каждый вернет свое.).
По цифрам как указано выше. Налоги и вычеты такие же. Мена это разновидность купли продажи..
Павел это прокоментируйте?
Обмен возможен только между нанимателями квартир по социальному найму, т.е. в Вашем случае обмен не подходит.
Солнцев Павел
А вот это к чему?
Физические лица, владеющие объектами коммерческой недвижимости уплачивают с них налог на имущество физических лиц. Ставки налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения.
Солнцев Павел
может есть другие варианты, которые вы могли бы предложить
Ольга
Сделки с недвижимостью уже риск. Я бы не стал мудрить и что то изобретать. Вы сами все понимаете. Перед сделкой сами лично убедитесь(получите выписку из ЕГРПН в день сделки) что на магазине нет ограничений и ПРАВОПРИТЯЗАНИЙ. В выписки должна быть такая графа, ну и стандартные правила проверки чистоты объекта. Это мне кажется важнее.
Но если вы при этом покупаете или доплачиваете по договору мены 4 млн, вправе воспользоваться налоговым вычетом. Это сократит размер налога с дохода.
Гусева Татьяна
Также указание лишь части стоимости помещения лишит вас возможности получить налоговый вычет в полном объеме.
Гусева Татьяна
А какой может быть вычет у Ольги при покупки коммерческой недвижимости (магазина) ?
Здравствуйте, Ольга.
1. Я продаю квартиру владелице магазина за 4 млн. И затем покупаю магазин за 8 млн.
2. я оформляю обмен квартиры на магазин с доплатой в 4 млн.
Не важно, каким именно договором вы все это оформляете. И в том, и в другом случаях у второй стороны образуется доход в размере 4 млн. Но если вы при этом покупаете или доплачиваете по договору мены 4 млн, вправе воспользоваться налоговым вычетом. Это сократит размер налога с дохода.
Обратите внимание: обмен квартиры на нежилую недвижимость возможен только по договору мены. У вас — с доплатой. Но это — не обмен, а мена.
3. может есть другие варианты, которые вы могли бы предложить?
Настоятельно не рекомендую пользоваться советом некоторых коллег, указывая существенно заниженную стоимость недвижимости. Это очень очень плохой совет, т.к. рискованно в плане возникновения каких-то проблем с правом собственности или с качеством недвижимости, если возникнет вопрос о признании сделки недействительной, вы сможете рассчитывать только на ту сумму, которая указана в договоре.
Кроме того, указание в договоре одной цены, а затем, в «подпольных» расписках другой — весомое основание для признания договора незаключенным. Недвижимость вы друг другу, в случае его, вернете, а вот где ваш продавец возьмет 4 млн, чтобы вам возместить, неизвестно.
Также указание лишь части стоимости помещения лишит вас возможности получить налоговый вычет в полном объеме.
В крайнем случае эту сумму (дополнительные 4 млн) можно указать в самом договоре как стоимость произведенного ремонта, а не самого помещения.
Ольга, добрый вечер.
1. Я продаю квартиру владелице магазина за 4 млн. И затем покупаю магазин за 8 млн.
2. я оформляю обмен квартиры на магазин с доплатой в 4 млн.
3. может есть другие варианты, которые вы могли бы предложить?
Ольга
1. Если Вы продаете квартиру за 4 млн., то платите налог 13% с 3 млн, т.е. 390 тыс. рублей, это с условием, что Вы не ИП. При покупке коммерческой недвижимости налоговый вычет не предоставляется, так что вернуть 260 тыс. с уплаченного налога не получится.
2. Та же самая ситуация.
3. Продать квартиру за 1 млн. и купить магазин за 8 млн. Так Вы никому ничего не заплатите.
Ну и не забывайте про налог на недвижимость, который с этого года будет расчитываться исходя из кадастровой стоимости недвижимости.
Статья 378.2. Особенности определения налоговой базы, исчисления и
уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества
[Налоговый кодекс РФ]
[Глава 30]
[Статья 378.2]
1. Налоговая база определяется с учетом особенностей,
2) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми
установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества,
утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов
недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
паспортами объектов недвижимости или документами технического учета
(инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение
офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового
обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов,
торговых объектов, объектов общественного питания и бытового
обслуживания;
Уважаемая Ольга.
При продаже квартиры (или мене это в данном случае не имеет значение) Вы платите налог на доходы физических лиц в размере 13% с
1. цены покупки — цены продажи или
2. цены продажи — 1 000 000 рублей. (ст.220 НК РФ п. 1 абз.4) )
налогового вычета при покупке коммерческой (нежилой) недвижимости — нет. (ст.220 НК РФ п.2 абз. 1)2)
При оформлении договора мены можно указать цену объектов как равнозначную и не более 1 000 000 руб., Но это может не устроить продавца магазина.
Оформляйте договор мены, либо продавайте квартиру «по договору» за миллион и покупайте магазина за 8 миллионов.
В таком случае налогов не будете платить
Перед продажей обязательно оцените коммерческую недвижимость-она в среднем состоянии-потом проще проводить ремонт и улучшения