Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка квартиры в строящемся доме не по ДДУ
Добрый вечер!
Занимаюсь поиском квартиры. Один из вариантов — ЖК «Высокий Берег» в Лыткарино, продажей которого занимается ИНКОМ. По телефону мне сказали, что еще не подписан первый ДДУ, поэтому пока есть только возможность заключить предварительный договор, который потом (после нового года) обещают преобразовать в ДДУ . Однако уже сейчас надо будет заплатить 30 000. Смущает, что старт продаж был 21 день назад, а еще первый ДДУ не был зарегистрирован (его регистрация не может занимать больше 7 рабочих дней).
Подскажите, пожалуйста, законна ли такая схема? Или до тех пор пока они не будут готовы подписывать ДДУ, с ними лучше не иметь дело?
Здравствуйте, Владимир!
Продажа покупателями квартир в строящихся объектах на основании предварительных договоров купли-продажи, заключаемых на стадии строительства дома — практика очень распространенная, поскольку позволяет заключать договор до появления необходимой для регистрации договора долевого участия разрешительной документации. Скорее всего необходимого пакета документов для первой сделки нет либо застройщик намеренно не заключает договоры участия в долевом строительстве, поскольку законодательство в этой области предусматривает серьезные последствия для застройщика в случае нарушения им договорных обязательств, например, по своевременной передаче объекта долевого строительства.
Однако согласно действующему законодательству на этапе строительства жилья возможно и законно заключение с застройщиком только договоров долевого участия в строительстве с обеспечением гарантий, предусмотренных Законом от 30.12.2004 №214-ФЗ, а также привлечение денег жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами. За нарушение данных норм застройщик может быть привлечен к административной ответственности органом, уполномоченным по надзору в области долевого строительства.
Предварительный договор представляет собой лишь обязательство сторон по заключению того или иного основного договора в будущем с согласованием его условий. Гражданским кодексом внесение оплаты по предварительному договору не предусматривается. Оплата может использоваться только как способ обеспечения исполнения обязательств. Часто деньги взимают по договору займа, заключаемого наряду с предварительным договором.
Таким образом, существуют определенные риски:
1. отсутствие гарантий получения квартиры
Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.
2. риск признания предварительного договора ничтожным
Хотя Президиум Верховного суда признал, что нарушение застройщиком положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру, тем не менее это чревато судебными спорами.
3. риск двойной продажи квартиры
Поскольку предварительный договор не подлежит государственной регистрации, ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.
4. риск утраты вложенных в покупку квартиры денег
В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства.
Вместе с тем, подобные схемы, повторяюсь, очень распространены. И если рисковать, то предварительно желательно иметь информацию об уровне надежности застройщика.