Консультируйтесь с юристом онлайн

508 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
508 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Перевод нежилого помещения в жилое

Можно ли перевести нежилое здание в жилое, если оно состоит из подвала и 1 этажа? Или требуется разделить его на подвал и 1 этаж (отдельные помещения)?

22 Декабря 2014, 09:42, вопрос №663271 Дмитрий, г. Нижний Новгород
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (2)

  • Юрист - Александр
    Меркулов Александр Константинович, Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Подавал перевести в жилое не получится. Поэтому вам следует делить помещение на две части( первый этаж — жилое и подвал — не жилое) 

    С уважением Александр

    22 Декабря 2014, 09:57
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо. Нам так и сказали в архитектуре. Просто сомневались, что без этого нельзя.

    22 Декабря 2014, 09:59
  • Юрист - Игорь Игоревич
    Юрист, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Дмитрий.

    Санитарно — эпидемиологические требования к жилому помещению содержатся в следующей норме Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»:

    Статья 23. Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям
    Информация об изменениях:
    1. Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
    2. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается.
    3. Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.

    Условия и порядок перевода нежилого в жилое помещение содержатся в нормах Жилищного кодекса РФ:

    Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
    1.
    Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в
    жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего
    Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. 2.
    Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если
    доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений,
    обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая
    возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если
    переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется
    собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места
    постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое
    помещение обременено правами каких-либо лиц. 3.
    Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается
    только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже
    указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные
    непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не
    являются жилыми.3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.(часть 3.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ) 4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям
    или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения
    установленным требованиям либо если право собственности на такое
    помещение обременено правами каких-либо лиц.

    Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
    1.
    Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в
    жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее —
    орган, осуществляющий перевод помещений). 2.
    Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого
    помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или
    уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган,
    осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого
    помещения непосредственно либо через многофункциональный центр
    предоставления государственных и муниципальных услуг (далее —
    многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в
    установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции) 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3)
    план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если
    переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого
    помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5)
    подготовленный и оформленный в установленном порядке проект
    переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае,
    если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения
    использования такого помещения в качестве жилого или нежилого
    помещения). 2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2
    настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение
    зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое
    имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2
    настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения
    орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы
    (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были
    представлены заявителем по собственной инициативе:1)
    правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на
    него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на
    недвижимое имущество и сделок с ним;2)
    план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если
    переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого
    помещения);3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ) 3.
    Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от
    заявителя представление других документов кроме документов, истребование
    которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2
    настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя
    документов с указанием их перечня и даты их получения органом,
    осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и
    документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В
    случае представления документов через многофункциональный центр расписка
    выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы,
    органы местного самоуправления и подведомственные государственным
    органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении
    которых находятся документы, указанные в части 2.1
    настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного
    информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод
    помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и
    документы могут представляться на бумажном носителе, в форме
    электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий
    запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.(часть 3 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))(см. текст в предыдущей редакции) 4.
    Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть
    принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных
    представленных в соответствии с частями 2 и 2.1
    настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений,
    не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган
    документов, обязанность по представлению которых в соответствии с
    настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления
    заявителем документов, указанных в части 2
    настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения
    о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня
    передачи многофункциональным центром таких документов в орган,
    осуществляющий перевод помещений.(часть 4 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))(см. текст в предыдущей редакции) 5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4
    настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в
    заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ,
    подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае
    представления заявления о переводе помещения через многофункциональный
    центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в
    многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан
    заявителем. Форма
    и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным
    Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной
    власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей
    или направлением заявителю данного документа информирует о принятии
    указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в
    отношении которого принято указанное решение.(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции) 6.
    В случае необходимости проведения переустройства, и (или)
    перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для
    обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или
    нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. 7. Предусмотренный частью 5
    настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и
    является основанием использования помещения в качестве жилого или
    нежилого помещения, если для такого использования не требуется
    проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных
    работ. 8.
    Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого
    помещения требуется проведение его переустройства, и (или)
    перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5
    настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих
    переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и
    (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе. 9. Завершение указанных в части 8
    настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных
    работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом,
    осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Акт
    приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или)
    перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод
    помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет
    объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом
    от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
    (далее — Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»).
    Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и
    является основанием использования переведенного помещения в качестве
    жилого или нежилого помещения.(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции) 10.
    При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или
    нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности,
    санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные
    законодательством требования, в том числе требования к использованию
    нежилых помещений в многоквартирных домах.

    Также Вам необходимо ознакомиться с Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения
    жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и
    многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» в котором содержатся требования, которым должно отвечать жилое помещение.

    II. Требования, которым должно отвечать жилое помещение
    9.
    Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах,
    расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием
    территории. 10.
    Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе
    входящие в состав общего имущества собственников помещений в
    многоквартирном доме, должны находится в работоспособном состоянии, при
    котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности
    (а в железобетонных конструкциях — в части трещиностойкости) не
    приводят к нарушению работоспособности и несущей способности
    конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание
    граждан и сохранность инженерного оборудования.Основания
    и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие
    конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в
    многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения,
    приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую
    способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или
    жилого дома в целом. 11.
    Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в
    многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким
    образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при
    передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое
    помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании
    инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов
    инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и
    вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества
    собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина
    лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина
    лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу,
    эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать
    удобство и безопасность передвижения и размещения. 12.
    Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами
    (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение,
    водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах
    также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных
    сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и
    канализированных уборных. 13.
    Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение,
    водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в
    жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества
    собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям
    санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной
    системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной
    квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов
    кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми
    комнатами.Кратность
    воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна
    соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых
    актах. 14.
    Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение,
    водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также
    входящие в состав общего имущества собственников помещений в
    многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в
    соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих
    нормативных правовых актах,
    и инструкциями заводов — изготовителей оборудования, а также с
    гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня
    шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами. 15.
    Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав
    общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны
    иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную
    влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60
    процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по
    Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха,
    пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие
    отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях
    несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению
    излишней влаги в конструкциях жилого дома. 16.
    Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества
    собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от
    проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых
    утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и
    технических устройств. 17.
    Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше
    пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться
    при помощи лифта. 18.
    Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в
    пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества
    собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать
    классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его
    огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и
    обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в
    целом. 19.
    В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения
    санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по
    гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а
    также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых
    установлено оборудование санитарно-технических узлов. 20.
    Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в
    многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений
    вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения
    гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых
    помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность
    размещения необходимого набора предметов мебели и функционального
    оборудования с учетом требований эргономики. 21.
    В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-,
    двух- и трехкомнатных квартир — не менее чем в одной комнате, для
    четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир — не менее чем в 2 комнатах.
    Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для
    центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения. 22.
    Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в
    климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а
    в других климатических районах — не менее 2,5 м. Высота
    внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна
    составлять не менее 2,1 м. 23.Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается. 24.
    Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не
    допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над
    кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях. 25. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.Естественного
    освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного
    использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и
    иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества
    собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли,
    холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и
    кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и
    затенения противостоящими зданиями, но не более 1: 5,5 и не менее 1:
    8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных
    ограждающих конструкций — не менее 1: 10. 26.
    В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных
    полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего
    шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих
    нормативных правовых актах,
    и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и
    квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное — 45 дБ. При этом
    допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами
    вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны
    быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток.Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ. 27.
    В жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних
    источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать
    значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах. 28.
    В жилом помещении допустимый уровень инфразвука должен соответствовать
    значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах. 29.
    В жилом помещении интенсивность электромагнитного излучения
    радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических
    объектов (30 кГц — 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений,
    установленных в действующих нормативных правовых актах. 30.
    В жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 —
    1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50
    Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны
    превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл. 31.
    Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна
    превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем
    на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная
    активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна
    превышать 200 Бк/куб. м. 32.
    Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна
    превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха
    населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах.
    При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно
    должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых
    концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих
    воздушную среду помещений, таких, как оксид азота, аммиак, ацетальдегид,
    бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и
    его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид
    углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол.

    В пакет обязательных документов должны входить:

    Заявление от собственника о его желании перевода нежилого помещения в жилое; технический план помещения с подробным описанием; подлинники или нотариально заверенные документы на право владения данным помещением;
    поэтажная планировка дома, если помещение находится в доме, где больше одного этажа; подготовленный и заверенный проект перепланировки помещения, если
    таковая необходима для соблюдения всех законодательных норм для
    нормального функционирования жилых помещений.

    Подвальное помещение не подлежит переводу в жилое помещение.
    С уважением,
    И.И. Митрохин
    22 Декабря 2014, 10:30
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.