Налогообложение при продаже имущества и переход прав собственности

Уважаемый Виктор! Здравствуйте. Лучше начать с последнего вопроса, так как это будет более логичным:

итак, согласно ст.105.1 НК РФ

1. Если особенности отношений между лицами могут оказывать
влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых этими лицами, и (или)
экономические результаты деятельности этих лиц или деятельности представляемых
ими лиц, указанные в настоящем пункте лица признаются взаимозависимыми для целей
налогообложения (далее — взаимозависимые лица).
Для признания взаимной зависимости лиц учитывается влияние,
которое может оказываться в силу участия одного лица в капитале других лиц, в
соответствии с заключенным между ними соглашением либо при наличии иной
возможности одного лица определять решения, принимаемые другими лицами. При этом
такое влияние учитывается независимо от того, может ли оно оказываться одним
лицом непосредственно и самостоятельно или совместно с его взаимозависимыми
лицами, признаваемыми таковыми в соответствии с настоящей
статьей.
2. С учетом пункта 1 настоящей статьи в целях настоящего
Кодекса взаимозависимыми лицами признаются:
1) организации в случае, если одна организация прямо и (или)
косвенно участвует в другой организации и доля такого участия составляет более
25 процентов;
2) физическое лицо и организация в случае, если такое физическое
лицо прямо и (или) косвенно участвует в такой организации и доля такого участия
составляет более 25 процентов;
3) организации в случае, если одно и то же лицо прямо и (или)
косвенно участвует в этих организациях и доля такого участия в каждой
организации составляет более 25 процентов;
4) организация и лицо (в том числе физическое лицо совместно с
его взаимозависимыми лицами, указанными в подпункте 11 настоящего пункта), имеющее
полномочия по назначению (избранию) единоличного исполнительного органа этой
организации или по назначению (избранию) не менее 50 процентов состава
коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного
совета) этой организации;
5) организации, единоличные исполнительные органы которых либо
не менее 50 процентов состава коллегиального исполнительного органа или совета
директоров (наблюдательного совета) которых назначены или избраны по решению
одного и того же лица (физического лица совместно с его взаимозависимыми лицами,
указанными в подпункте
11 настоящего пункта);
6) организации, в которых более 50 процентов состава
коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного
совета) составляют одни и те же физические лица совместно с взаимозависимыми
лицами, указанными в подпункте
11 настоящего пункта;
7) организация и лицо, осуществляющее полномочия ее единоличного
исполнительного органа;
8) организации, в которых полномочия единоличного
исполнительного органа осуществляет одно и то же лицо;
9) организации и (или) физические лица в случае, если доля
прямого участия каждого предыдущего лица в каждой последующей организации
составляет более 50 процентов;
10) физические лица в случае, если одно физическое лицо
подчиняется другому физическому лицу по должностному
положению;
11) физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе
усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные
братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.
3. В целях настоящего пункта долей участия физического лица в
организации признается совокупная доля участия этого физического лица и его
взаимозависимых лиц, указанных в подпункте 11 пункта 2 настоящей статьи, в
указанной организации.
4. Если влияние на условия и (или) результаты сделок,
совершаемых лицами, и (или) экономические результаты их деятельности оказывается
одним или несколькими другими лицами в силу их преимущественного положения на
рынке или в силу иных подобных обстоятельств, обусловленных особенностями
совершаемых сделок, такое влияние не является основанием для признания лиц
взаимозависимыми для целей налогообложения.
5. Прямое и (или) косвенное участие Российской Федерации,
субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в российских
организациях само по себе не является основанием для признания таких организаций
взаимозависимыми.
Указанные в настоящем пункте организации могут быть признаны
взаимозависимыми по иным основаниям, предусмотренным настоящей
статьей.
6. При наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 настоящей статьи, организации
и (или) физические лица, являющиеся сторонами сделки, вправе самостоятельно
признать себя для целей налогообложения взаимозависимыми лицами по основаниям,
не предусмотренным пунктом
2 настоящей статьи.
7. Суд может признать лица взаимозависимыми по иным
основаниям, не предусмотренным пунктом 2 настоящей статьи, если отношения
между этими лицами обладают признаками, указанными в пункте 1 настоящей
статьи.

То есть любые сделки между Вами как физическим лицом и ООО, где Вы являетесь единственным участником, да еще и директором будут подлежать налоговому контролю.

Теперь по самой сделке: в вопросе Вы специально оговорили, что речь идет не об объекте недвижимости, а о легкосъёмном сооружении.

Продажа такового у Вас в любом случае влечет необходимость уплаты НДФЛ (13%) минус имущественный налоговый вычет в пределах 250 000,00 руб. (п.1 ч.2 ст.220 НК РФ).

Естественно, что сдача в аренду такого сооружения ООО повлечет для ООО необходимость уплаты дохода в размере 6%

Касательно момента перехода права собственности, то на мой взгляд, для Вас как собственника — ф.л. лучше предусмотреть переход права собственности сразу, при этом до момента полной оплаты ангар будет находится у Вас в залоге.

Как лучше/правильней «забить» в договор переход права собственности: сразу, по мере оплаты или после полной оплаты?

Виктор

я считаю, что в данном случае лучше произвести переход права собственности сразу, ибо при отложенном переходе права собственности у ООО возникает внереализационный доход

От этого как я понимаю зависит налог на имущество для обеих сторон. Как он будет исчисляться для каждой стороны (с 2015 года)?

Виктор

Вы как собственник владеющий имуществом более трех лет от уплаты налога освобождены

И еще: я прав, что это не является контролируемой сделкой?

Виктор

Да, не является

Добрый день!

Сделки между взаимозависимыми лицами, как правило, признаются неконтролируемыми если все стороны и выгодоприобретатели в сделке зарегистрированы в России либо являются налоговыми резидентами РФ, то сделка будет считаться контролируемой при наличии хотя бы одного из следующих условий:

1. сумма доходов по сделкам между названными лицами за календарный год превышает: для 2012 года — 3 млрд руб, для 2013 года — 2 млрд руб., с 2014 года — 1 млрд руб. (подп. 1 п. 2 ст. 105.14 НК РФ);

Я как физ.лицо владею имуществом (ангар-склад, не недвижимость, а
сооружение) более 3-х лет. На момент продажи в аренду не сдается. Хочу
продать своей фирме (ООО на УСН, я там единственны владелец и директор,
есть зам.который подпишет договор) с рассрочкой платежа. Фирма будет
сдавать ангар в аренду, платить налог 6% и рассчитываться со мной как с
ф.л. Как лучше/правильней «забить» в договор переход права
собственности: сразу, по мере оплаты или после полной оплаты?

Лучше сразу, предусмотреть оплату в рассрочку. Также на период рассрочки лучше заключить договор залога данного имущества.

Так в случае если бизнес не пойдет, по договору залога Вы всегда сможете вернуть себе эту недвижимость.

От этого
как я понимаю зависит налог на имущество для обеих сторон. Как он будет
исчисляться для каждой стороны (с 2015 года)?

ООО будет платить 6% со сдачи в аренду, а Вы как владелец более трех лет от налогов освобождены.

И еще: я прав, что это не
является контролируемой сделкой? (если нет, то конкретно по какому
пункту)

Сделка эта не контролируемая.

1) В соответствии с положениями статьи 374 НК РФ, объектом налогообложения налога на имущества организаций признается имущество, переданное (в данном случае) — в собственность организации.

Таким образом, момент перехода права собственности на имущество, являющееся объектом сделки, будет определять момент начала исчисления налогового периода, то есть момент наступления налоговой обязанности. 

В соответствии с положениями статьи 131 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. 

То есть, объект сделки — ангар-склад, будет считаться собственностью фирмы-покупателя после подписания договора сторонами и его государственной регистрации в Росреестре.

По общему правилу, договор считается исполненным, когда сторонами исполнены в полном объёме их договорные обязательства. Таким образом, если в вашем договоре будет предусмотрена поэтапная оплата (с рассрочкой), юридически логично в договоре указать, что после полной оплаты происходит переход права собственности к покупателю. В указанном случае Росреестр зарегистрирует сначала сам договор КП, а после представления в указанный орган доказательств полной оплаты со стороны покупателя — произойдёт регистрация перехода права собственности к фирме-покупателю.

2) Налоговая ставка устанавливается законодательным органом субъекта РФ и не может превышать 2,2% от стоимости имущества;

3) Сделка будет считаться совершённой между взаимозависимыми лицами

Виктор, здравствуйте!

Поскольку, как я понимаю, речь идет о движимом имуществе, то согласно ст. 375 НК РФ для ООО налоговая база будет исчисляться со среднегодовой, а не с кадастровой стоимости имущества. Объект же налогообложения у организации возникнет тогда, когда имущество будет отражено на балансе в качестве основного средства (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Порядок бухгалтерского учета основных средств един, в том числе и для организаций на УСН, регулируется ПБУ 6/01 «Учет основных средств»  и Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н.

Согласно п. 4 ПБУ 6/01 для принятия актива к бухгалтерскому учету в составе основных средств необходимо одновременное выполнение следующих условий:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Из указанных положений очевидно, что условие о полной оплате стоимости приобретенного имущества для принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве основного средства значения не имеет. Поэтому ООО отразит актив в составе основных средств в момент, когда все поименованные выше условия будут выполнены (вероятнее всего, на дату подписания акта приема-передачи объекта основных средств).

С 01.01.2015 вступает в силу новая редакция ст. 381 НК РФ, согласно п. 25 которой от налогообложения налогом на имущество организаций освобождаются 

25) организации — в отношении движимого имущества, принятого с 1 января 2013 года на учет в качестве основных средств, за исключением следующих объектов движимого имущества, принятых на учет в результате:

...

передачи, включая приобретение, имущества между лицами, признаваемыми в соответствии с положениями пункта 2 статьи 105.1 настоящего Кодекса взаимозависимыми.

Взаимозависимыми лицами признаются физическое лицо и организация в случае, если такое физическое лицо прямо и (или) косвенно участвует в такой организации и доля такого участия составляет более 25 процентов (подп. 2 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).

Для использования указанной льготы не имеет правового значения тот факт, является ли сделка, совершенная взаимозависимыми лицами, контролируемой или нет.

Однако, согласно п. 2 ст. 346.11 НК РФ, в редакции, которая вступит в силу с 01.01.2015, применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога… на имущество организаций (за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с настоящим Кодексом).