Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка квартиры в строящемся доме
Добрый день! Расскажите пожалуйста как покупать квартиру в строящемся доме по договору 214 ФЗ. Как избежать различных рисков на что обратить внимание. Возможно стоит прибегнуть к помощи юриста для оформления договора? Или сейчас риски минимальны? Хочется максимально обезопасить себя в такое сложное время. Спасибо
Здравствуйте, Никита!
В двух словах на Ваш вопрос ответить очень тяжело. На мой взгляд, перед заключением договора участия в долевом строительстве все же необходимо проконсультироваться со специалистом, дав юристу изучить как сам договор, так и возможные риски, связанные с его заключением. Риски есть всегда. Просто сегодня их меньше, чем было 2-3 года назад.
Внимание стоит уделить всему, что связано с договором участия в долевом строительстве. Попробую обозначить несколько основных моментов, связанных с рисками дольщика.
1. Договор должен быть действительно заключен в соответствии с 214-ФЗ. То есть такой договор подлежит обязательной государственной регистрации. Зачастую, застройщики, пытаясь снять с себя ответственность, предлагают заключить другие договоры (например, предварительной-купли продажи). Этого делать не нужно.
2. В самом договоре или приложениях к нему должны быть четко обозначены характеристики квартиры, при этом площадь квартиры после завершения строительства может быть несколько больше или меньше изначально заявленной (это допускает и 214-ФЗ). В связи с этим в договоре должно быть прописано условие о максимально допустимых расхождениях в метраже по сравнению с изначально заявленной площадью квартиры. При этом, в договоре указывается условие, согласно которому, в случае сдачи квартиры с меньшей чем в договоре площадью (в допустимых пределах), застройщик возвращает Вам излишне уплаченные денежные средства. В договоре должна быть указана, в целях настоящего абзаца, стоимость квадратного метра.
3. В договоре должно быть указано условие о неустойке за просрочку передачи квартиры по акту. Желательно, чтобы договором дополнительно устанавливалась неустойка в соответствии с ФЗ-214, при этом застройщик обязался её выплатить без права уменьшить такую неустойку. Это необходимо в случае просрочки передачи квартиры и взыскании с застройщика неустойки в судебном порядке, поскольку если такое условие в договоре отсутствует, суд, как правило, значительно снижает размер неустойки. Правда, нужно заметить, что застройщиков, которые согласятся прописать такое условие в договоре, почти нет.
4. Необходимо проверить самого застройщика. Давно ли работает компания, есть ли у них все необходимые документы для осуществления строительства (например, лицензия на строительство, проектная документация), принадлежит ли им земельный участок, на котором осуществляется строительство. Земельный участок может быть и в аренде, это вполне нормально. Не лишним будет проверить сдавались ли в срок предыдущие объекты застройщика, не является ли застройщик ответчиком по многочисленным искам дольщиков других объектов, ранее построенных застройщиком. Всю эту информацию можно найти в интернете на официальных сайтах органов государственной власти и судов.
5. Не лишним будет оценить риски, связанные с возможным недофинансированием застройщика. Например, если компания работает на рынке не так давно, они взялись за строительство крупного объекта, при этом кредитуются в небогатом, мало кому известном банке, то велик риск, что в какой-то момент у застройщика просто закончатся деньги.
Это основные моменты, на которые я бы обратил внимание при покупке жилья. По моей практике, у большинства компаний-застройщиков возникают определенные проблемы. Большинство не передают в срок квартиры, а у некоторых стройки затягиваются на 6-7 лет. Я не слишком много работаю по вопросам, связанным с договорами участия в долевом строительстве, но из 8-ми компаний-застройщиков, с которыми приходилось работать так или иначе, добросовестным во всех случаях оказался только один.