Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как продать часть земельного участка
Здравствуйте! Как продать часть (100 кв.м.) земельного участка общей площадью 400 кв. м. На участке жилой дом. На продаваемой части строений нет. Покупатель сосед, имеющий общую границу с приобретаемым участком. Участок в ДНТ (добровольное некоммерческое товарищество) г. Анапа. В земельном кадастре сказали, что межевание и раздел невозможны, так как не будет соблюдать условие о минимальном размере земельного участка. Предварительный договор купли-продажи составлен в октябре 2013 года. Нормативный акт о минимальном размере вступил в силу с 01.12.2013 года.
Без межевания и выдела зем. участка в самостоятельный объект недвижимости с присвоением кадастрового номера, вы продать участок не сможете. Требования по минимальному размеру участка будут учитывать на день производства кадастровых работ и оформления межевого дела.
Юрий, добрый вечер.
То, что предварительный договор составлен, будет играть роль, если он заверен нотариусом, в другом случае, Вы с соседом могли его составить вчера, а написать прошлогоднюю дату.
Чтоб решить ваш вопрос, придется потратить много времени. Например такой вариант, Вы дарите соседу 1/4 долю участка, потом через суд или нотариальное соглашение выделяете свою долю в натуре, межуете и только потом регистрируете свои 3 сотки. Сосед соответственно межует и регистрирует свои.
Чисто теоретически, если Вы сможете перевести свой ЗУ в другую категорию (где меньше у Вас минимальные размеры ЗУ), то можете осуществить сделку по купле-продаже ЗУ.
Бугров Александр
Меньше не бывает и какая другая категория в ДНТ?!
Согласно ч.1 ст.11.7. Земельного кодекса РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
Янкина Наталья
Не получится перераспределить,
Законом Краснодарского края от 19.07.2011г. № 2317-КЗ «О внесении
изменений в Закон Краснодарского края «Об основах регулирования
земельных отношений в Краснодарскому крае» принятого Законодательным
собранием Краснодарского края 14.07.2011г.
внесены следующие изменения:
в статью 13 Закона Краснодарского края от 05 ноября 2002г. № 532-КЗ
«Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», где
абзац второй и третий изложены в следующей редакции:Если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации,
при совершении сделок с земельными участками, а также в иных случаях,
при которых происходит их раздел "(за исключением случая объединения с
соседним земельным участком), не допускается образование земельных
участков, площадь которых менее:— 400 квадратных метров, при ширине участка не менее 8 метров, — для земельных участков, предоставленных для садоводства;
domanapamore.ru/news/v-krasnodarskom-krae-ustanovili-minimalnyy-razmer-zemelnogo-uchastka
Здравствуйте Юрий.
Полностью согласен с коллегой.
условие о минимальном размере земельного участка
Юрий
Даже, если Вы проведете межевание, согласуете границы в межевом плане, то муниципалитет--не подпишет межевой план -для дальнейшего по этому «документу» — получать в ФГУ «Земельная кадастровая палата по Калининградской области.
Подумайте над вариантом аренды данного участка соседу. Может и не таких жестких требованиях, но и у Вас доход, а у соседа земля.
Чисто теоретически, если Вы сможете перевести свой ЗУ в другую категорию (где меньше у Вас минимальные размеры ЗУ), то можете осуществить сделку по купле-продаже ЗУ.
Но это все в теории. Вам необходимо общаться в Земельном департаменте муниципалитета на эту тему.
С уважением, Александр.
Здравствуйте, Юрий!
Вы упираете на наличие предварительного договора, однако, к сожалению, договор этот значение иметь не будет, поскольку закон о минимальном размере земельного участка давно вступил в силу. Если бы сделка (договор купли-продажи) уже был бы зарегистрирован — тогда другое дело. Так что вопрос об отчуждении 100 кв. м. земли бесперспективен.
Юрий, здравствуйте. Каков вид разрешенного использования участка площадью 400 кв.м.? Необходимо знать требования о минимальном размере к данному участку. Исходя из этих данных и можно будет сделать вывод. Дело в том, что такой раздел возможен в том случае, если оба участка находятся в частной собственности. Но будет это не раздел, а перераспределение земельных участков.
Согласно ч.1 ст.11.7. Земельного кодекса РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков (ч.2 ст.11.7 ЗК РФ).
Приглашаете кадастрового инженера, который из двух соседних участков делает опять два участка, только с другими границами. Ставите вновь образованные участки на кадастровый учет, им присваивают новые кадастровые номера (старые участки снимают с учета). Составляете с соседом соглашение о перераспределении земельных участков. Пишете: Сторона 1 имеет на праве собственности такой-то участок (пишете данные). Право собственности принадлежит на основании того-то, зарегистрировано тогда-то. Сторона 2 имеет на праве собственности такой-то участок (пишете данные). Право собственности принадлежит на основании того-то, зарегистрировано тогда-то. Стороны пришли к соглашению произвести перераспределение земельных участков, в результате чего Стороне 1 принадлежит на праве собственности участок такой-то (все данные + увеличенная площадь + новый кадастровый номер), Стороне 2 принадлежит на праве собственности участок такой-то (все данные + уменьшенная площадь + новый кадастровый номер). Сторона 1 уплачивает Стороне 2 такую-то компенсацию. С новыми кадастровыми паспортами и данным соглашением обращаетесь в Росреестр, где Вам регистрируют право собственности на вновь созданные земельные участки.
Уважаемый Юрий.
Произвести отчуждение части участка, меньшей, чем допустимый минимальный размер, не получится.
Возможное решение этой проблемы — продажа 1/4 доли в праве общей собственности на участок и установление порядка пользования участком по соглашению между сосбственниками, с указанием конкретных частей общего участка.
Таким образом, возможно достигнуть желаемого Вами результата, но, с так сказать, дополнительным. «негладким» бумажным оформлением.
Здравствуйте Андрей! Спасибо за Ваше предложение в решении моей проблемы. Подскажите, после продажи 1/4 участка и заключении соглашения о порядке пользования землей, смогут ли мне в Росреестре оформить свидетельство о праве собственности? Прошу учесть, что участок входит в ДНТ населенного пункта в Краснодарском крае.
Подскажите, после продажи 1/4 участка и заключении соглашения о порядке пользования землей, смогут ли мне в Росреестре оформить свидетельство о праве собственности?
Юрий
У Вас будет свидетельство о праве общей долевой собственности с размером доли 3/4 а у вашего покупателя — 1/4. Кому конкретно какая часть будет уточнено соглашением о порядке пользования.
Согласен, что это несколько «негладко», но другого в вашей ситуации ничего не придумать.....
Добрый день! А почему бы вашему соседу не перенести забор, как вы хотите. Затем вы спровоцируете судебный процесс о границах земельного участка, а когда суд начнется, вы с соседом заключите мировое соглашение о том, что вы согласны, что границы проходят в этих точках. Но для этого вам нужно будет проводить межевание после переноса забора, чтобы у вас возник спор. Кадастровую сделаете третьим лицом по делу. В итоге. решение суда будет обязательно для исполнения. Ну уж коли вам никак нельзя иначе отделить часть, то почему бы так не попробовать.
А кто сказал, что суд будет нарушать закон. Например, забор был перенесен давно. а тогда закон по иному указывал и не было таких ограничений. Поэтому можно и пробовать исходить из расчета прошлого времени.Добрый день! А почему бы вашему соседу не перенести забор, как вы хотите. Затем вы спровоцируете судебный процесс о границах земельного участка, а когда суд начнется, вы с соседом заключите мировое соглашение о том, что вы согласны, что границы проходят в этих точках. Но для этого вам нужно будет проводить межевание после переноса забора, чтобы у вас возник спор. Кадастровую сделаете третьим лицом по делу. В итоге. решение суда будет обязательно для исполнения. Ну уж коли вам никак нельзя иначе отделить часть, то почему бы так не попробовать.
Чичкан Оксана
А кто сказал, что суд не должен руководствоваться положениями закона о минимальном размере земельного участка?
Янкина Наталья
Я же, предлагая такой вариант, не гарантирую результат. Это лишь мое мнение. Это по крайней мере больше чем ничего, и мало того, это может пройти.
И еще… а вы много, Наталья, встречали абсолютно законных решений??? Я к сожалению моему всё реже и реже....
А в данном случае вариантов и так не много!
И хочу заметить, что ГК РФ никто не отменял, а там предусмотрено право собственника на распоряжение своим имуществом. И мне кажется, закон Краснодарского края идет в разрез с Федеральным законом.
И возможно, если обратиться в прокуратуру о проверки законности данного нормативного акта, с указанием нарушения прав граждан, то его могут и отменить (тем более и Земельный кодекс разрешает перераспределение).
А возможно можно пойти еще одним путем, но по нему нужно подумать. Все также, сосед давно перенес забор, пользовался, ухаживал за земельным участком, облагораживал и в итоге решил признать право собственности по давности. Но для этого необходимо, чтобы, вы Юрий, и ваш сосед, были собственниками не менее 15 лет. Но по этому варианту нужно еще думать, получится или нет.
Больше я вариантов пока не вижу!
Добрый вечер. Не соглашусь с вами, Оксана. В соответствии с ГПК, суд утверждает мировое соглашение при соблюдении двух условий: оно не нарушает интересы сторон и не противоречит закону. Если этим соглашением интересы сторон и не будут нарушены, то закон будет нарушен точно, т.к. участок Юрия в этом случае станет меньше минимальной нормы, что недопустимо. И суд такое мировое соглашение утверждать не вправе.
При описанных обстоятельствах можно, как верно предложил Андрей Коршунов, продать 1/4 долю в праве собственности на земельный участок, а затем составить между собой соглашение об определении порядка пользования земельным участком, точно установив ориентиры, по которым будет проходить забор.
Это соглашение будет также обязательно и для правопреемников в случае продажи участка.
Других вариантов нет.
Могу понять, когда человек, далекий от юриспруденции, считает, что его право собственности — абсолютно и безгранично. Но слышать такое от юриста — более, чем странно. Обсуждаемое ограничение установлено нормой федерального законодательства. Именно ЗК РФ устанавливает запрет на раздел участков, если в результате может образоваться участок менее норм предоставления. Следовательно, нужно обжаловать норму ЗК РФ? А основаниев, как понимаю, ваше несогласие с таким правилом? Это — первое.И хочу заметить, что ГК РФ никто не отменял, а там предусмотрено право собственника на распоряжение своим имуществом. И мне кажется, закон Краснодарского края идет в разрез с Федеральным законом.
И возможно, если обратиться в прокуратуру о проверки законности данного нормативного акта, с указанием нарушения прав граждан, то его могут и отменить (тем более и Земельный кодекс разрешает перераспределение). Чичкан Оксана
И, второе. Согласно федеральному законодательству, нормы предоставления устанавливаются субъектами Федерации. Поэтому очевидно, наверное, даже неюристу, что закон Краснодарского края никоим образом не «идет вразрез с Федеральным законом». Он, как раз, следует ему. И если бы вы это законодательство знали, воздержались бы от таких поверхностных и необоснованных выводов.
Где-то это 200 кв.м, где-то — 400. Такое ограничение необходимо и разумно. В противном случае получится ситуация, как с «резиновыми» квартирами, в которых пятнадцать тысяч собственников, у каждого из которых в собственности доля, равная 5 мм. Появится масса собственников земельных наделов хоть в 5 кв. м, хоть в 1,5. Ну — не бред ли?
Понятно, что в результате граждане получают какие-то ограничения. Но вы где-нибудь видели хоть одно более-менее процветающее государство, существующее без ограничений?
Думаю, прежде чем такие советы давать, надо получить хотя бы поверхностное представление о системе права и об отрасли, по которой дается консультация. В противном случае вы нацелите человека на совершенно бессмысленную, неоправданную борьбу с «системой» (а как иначе, ведь придется без каких-либо правовых оснований обжаловать нормативные акты), на пустую трату времени, нервов и денег.
«Вариант Коршунова Андрея тоже не подходит, потому что Росреестр не пропустит сделку по отчуждению доли в праве собственности на землю без одновременного отчуждения такой же доли в праве собственности на жилой дом (Вы написали, что на участке расположен жилой дом)».
Наталия, кто сказал, что доля в праве на землю не может быть отчуждена без одновременного отчуждения и т.д.? Назовите хоть норму закона, что ли.
Норма, запрещающая отчуждать здание, строение, сооружение без соответствующего права на земельный участок в случае, если и строение, и земельный участок принадлежат одному лицу, есть — ст. 552 ГК РФ.
А вот нормы, запрещающей продать земельный участок, долю в праве на него, без размещенного на участке строения, нет. Более того, закону не противоречат ситуации, когда дом принадлежит одному лицу, а земельный участок — другому.
Поэтому продать долю в праве за земельный участок можно. И право на дом никак при этом не пострадает.
Как вариант можно прирезать часть вашего участка к соседскому в рамках процедуры уточнения границ обоих земельных участков, но… это если кадастровый инженер на это согласится. Да и деньги за участок передавать придется без документов, не официально.