Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

112 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
112 юристов сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Покупка жилья по ипотеке военнослужащих

Здравствуйте ! Военнослужащий получает от государства возможность приобретения жилья по ипотеке , на вторичном рынке через риэлторскую кантору находит квартиру, собственник (продавец) требует залог в энную сумму для оформления купли продажи , как поступить в данной ситуации? ведь военнослужащий деньги на руки не получит, всё проходит через банк , получается продавец обманет и государство и покупателя ! ?

05 Октября 2014, 14:04, вопрос №576649 Сергей, г. Гаджиево
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (12)

  • Юрист - Феофанов Олег

    Добрый день. Не совсем понятно, — что значит

    продавец обманет и государство и покупателя! ?

    Сергей

    Вы не доверяете продавцу?

    05 Октября 2014, 14:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна

    Сергей, добрый день.

    получается продавец обманет и государство и покупателя! ?

    Сергей

    Давать залог, это обычная практика, и если Ваш продавец боится, что по каким-то причинам государство денег не перечислит, заключите с ним договор займа на эту сумму, когда ему деньги переведут, он обязан будет вам отдать сумму залога.

    05 Октября 2014, 14:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Балашов Владимир

    Здравствуйте! залог сам по себе — это способ обеспечения данной сделки- это не обман. но в вашем случае наверное речь идет о задатке или авансе (а не о именно залоге имущества — это разные понятия в гражданском праве). Да — в случае военной ипотеки все идет через банк- деньги на руки никто никому не передает. Тут вариант такой- договориться с собственником о покупке без этого платежа- в силу таких обстоятельств, либо если есть возможность можно конечно это сделать за свой счет но тогда получиться что вы заплатите больше — ведь разницу между этими тратами и суммой воен ипотеки вы получить не сможете — как вы сами верно сказали все расчеты идут через банк

    Согласен с коллегами выше про договор займа это как вариант обойти «залог» но при этом и продавцу угодить и себя подстраховать

    05 Октября 2014, 14:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеев Сергей
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Сергей!

    Вероятно продавец требует не залог, а задаток или аванс, так как при покупке за счет кредитных средств, Ваша квартира будет в залоге у Банка.

    Вам нужно ему объяснить, что деньги он получит, так как их предоставляет Банк. Можно предложить несколько вариантов, например, передачу денег через банковский сейф (обычно называют «банковская ячейкаЕсли же Вы сомневаетесь в чем-то, то лучше отказаться от покупки.

    С уважением, С.Сергеев

    05 Октября 2014, 14:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    29%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Здравствуйте! 

    собственник (продавец) требует залог в энную сумму для оформления купли продажи

    Сергей

    Можете заключить предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Это не противоречит законодательству. Сумма задатка будет зачтена в стоимость квартиры. Ст.429 ГК РФ

    1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

    3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

    4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

    Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

    5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

    6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.


    всё проходит через банк, получается продавец обманет и государство и покупателя! ?

    Сергей

    Каким своим действием? Задатком не обманет.

    05 Октября 2014, 14:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Андреева Татьяна

    Здравствуйте, Сергей!

    Если денежных средств, находящихся на накопительном счете (ИНС), достаточно для сделки, то я с Вами соглашусь в той части, что задаток не может быть передан предварительно, поскольку порядок расчётов по таким сделкам безналичный.

    Если же на ИНС деньги не в полном объёме (нужно будет ещё добавить за счет собственных средств либо за счет кредитных средств), то такой задаток может быть. Это пожелание продавца — получить аванс в счет гарантии того, что его квартира будет в будущем приобретена.

    Но у покупателя могут быть сложности:

    1. Отсутствие собственных средств для передачи задатка по требованию продавца.

    2. Кредитные средства, привлекаемые для сделки, тоже поступают на счет покупателя безналичным путём.

    Таким образом, чтобы и сделка состоялась, и стороны были довольны, можно составить расписку о передаче денежных средств в счет задатка по договору купли-продажи (деньги занять у кого-нибудь — обычно, задатки не бывают большими, до 50 тысяч рублей), которые будут возвращены покупателю после полного расчета по сделке, произведённого безналичным путём.

    Если же покупателю этот вариант правоотношений не подходит, то тогда нужно искать другой вариант, без задатка.

    Кстати, риелторы обычно знают тонкости таких сделок и подыскивают варианты без задатка…

    05 Октября 2014, 14:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Цветков Ярослав

    Здравствуйте!
    В качестве варианта рассмотрите возможность предложить продавцу заключить предварительный договор купли-продажи, без внесения предоплаты, аванса или задатка. В этом случае, у Вас появятся взаимные обязательства, которым Вы будете связаны.

    Статья 429 ГК РФ Предварительный договор
    1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

    3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

    4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

    5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

    6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

    Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке
    4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

    Тем самым и у Вас будет обязательство по приобретению этого жилья, а у продавца гарантия, что Вы будете обязаны заключить договор, в противном случае он может принудить к заключению договора в судебном порядке.

    Аналогичным образом и у Вас будет обязательство по приобретению данной квартиры и гарантия, что продавец не продаст эту квартиру третьим лицам.

    В противном случае, требование продавца, в принципе законно. Он собственник и может продавать на тех условиях, которые хочет. Требование о задатке не будет нарушением закона, как и внесение задатка, просто он потом обязан Вам его вернуть, после перечисления денег банком

    С уважением,

    Ярослав Цветков.

    05 Октября 2014, 14:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    29%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    и соглашение о задатке.

    Григорьев Руслан

    Поправлю свой ответ. Это должен быть не задаток, а обеспечительный платеж, который после заключения основного договора возвращается покупателю. 

    05 Октября 2014, 14:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самарин Александр
    получен
    гонорар
    43%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте. 

    Если оформите задаток правильно, то не обманет. Тем более государство.

    Составьте предварительный договор, если твёрдо намерены купить данную квартиру и пропишите в нём сумму задатка. 

    В случае, если продавец будет пытаться уклонится от заключения основного договора, сможете понудить его заключению через суд.

     Статья 429 ГК РФ Предварительный договор
    1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

    3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

    4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

    5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

    6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

    Статья 445 ГК РФ. Заключение договора в обязательном порядке
    4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

    Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
    1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 

    2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 


    05 Октября 2014, 14:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Ахмадиев Вагиз

    Здравствуйте!

    требует залог в энную сумму для оформления купли продажи, как поступить в данной ситуации? ведь военнослужащий деньги на руки не получит, всё проходит через банк, получается продавец обманет и государство и покупателя! ?

    Сергей

    Речь, скорее всего, идет о задатке. Если по какой-то причине откажетесь (НЕ СМОЖЕТЕ) от покупки именно это квартиры, сумма задатка остается у Продавца.  

    Обмана здесь нет. Просто Продавец страхует себя от того чтоб Вы не передумали купить именно его квартиру. 

    05 Октября 2014, 14:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеев Сергей
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    получается продавец обманет и государство и покупателя! ?

    Сергей

    Обмануть, как вы пишите, он может разными способами и все они незаконны. Например, получить с Вас задаток, но квартиру не продать (отказаться заключать сделку), тогда Вам придется взыскивать с него двойной размер задатка, а этого продавца нет (представлен поддельный паспорт, поддельная доверенность), либо у него нет дохода. Вариантов масса и стопроцентную гарантию Вам никто никогда не даст. При совершении крупных сделок действовать всегда следует осмотрительно. Поэтому правило, как у водителя: не уверен — не обгоняй. В Вашем случае: не уверен — не покупай.

    Но, с другой стороны, если всего опасаться, то никогда и не купишь квартиру.

    Уплаченный аванс или задаток, при покупке квартиры никуда не пропадает и двойную выгоду на сумм аванса или задатка продавец не получит. Эта сумма входит в стоимость приобретения квартиры.

    Есть следующий момент. Если Вы получаете ссуду в размере равном стоимости квартиры, то получить с банка сумму выплаченного Вами задатка будет проблематично. Если же цена квартиры превышает размер предоставляемой ссуды, то Вам, так и так, придется доплачивать продавцу, поэтому задаток, засчитывается в размер Вашей доплаты и никаких проблем с этим возникнуть не должно.

    05 Октября 2014, 14:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Соболев Олег Александрович
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте.

    Согласен с коллегами.

    Но я бы предложил оформить сделку через аккредитив. Условия такие, что аккредитив открывается после регистрации ДКП и получении Вами выписки из ЕГРП где Вы будете собственниками. Аналог банковской ячейки, но более безопазен и для Вас и для покупателя.

    Статья 867. Общие положения о расчетах по аккредитиву

    Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 867 ГК РФ >>>

    1.
    При расчетах по аккредитиву банк, действующий по поручению плательщика
    об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент),
    обязуется произвести платежи получателю средств или оплатить,
    акцептовать или учесть переводной вексель либо дать полномочие другому
    банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств или
    оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель.

    К
    банку-эмитенту, производящему платежи получателю средств либо
    оплачивающему, акцептующему или учитывающему переводной вексель,
    применяются правила об исполняющем банке.

    2. В
    случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива банк-эмитент
    при его открытии обязан перечислить сумму аккредитива (покрытие) за счет
    плательщика либо предоставленного ему кредита в распоряжение
    исполняющего банка на весь срок действия обязательства банка-эмитента.

    В
    случае открытия непокрытого (гарантированного) аккредитива исполняющему
    банку предоставляется право списывать всю сумму аккредитива с
    ведущегося у него счета банка-эмитента.

    3. Порядок осуществления расчетов по аккредитиву регулируется законом, а также установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота.



    www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_47.html
    © КонсультантПлюс, 1992-2014

    05 Октября 2014, 19:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats