Оформление гаража: продажа или дарение?

1) Мы не являемся с продавцом близкими и даже дальними родственниками. Соответственно, насколько я понимаю, возникнет налог на приобретаемую в результате дарения собственность, который должен буду уплатить я. Каким образом будет исчисляться этот налог, если, грубо говоря, я получаю в собственность строение гаража и членство в кооперативе?

Александр Беседин

Да, Вам необходимо будет оплатить налог 13% от стоимости гаража. При этом стоимость определяется следующим способом:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 10 января 2012 г. N ЕД-3-3/5@

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу определения налоговой базы по недвижимому имуществу (1/2 доли квартиры), полученному в порядке дарения между лицами, не являющимися членами семьи или близкими родственниками, и сообщает следующее.

Пунктом 18.1 ст. 217 гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» части второй Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) не предусмотрено освобождение от налогообложения доходов в денежной или натуральной формах, полученных физическим лицом (одаряемым), в случае, если даритель и одаряемый не являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации.

При определении налоговой базы для исчисления налога с дохода, полученного в порядке дарения, следует руководствоваться общим порядком, установленным положениями гл. 23 Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Кодекса.

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 228 Кодекса физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных п. 18.1 указанной статьи Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, самостоятельно производят исчисление и уплату налога.

В соответствии с п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) договор дарения является безвозмездным, следовательно, указание стоимости передаваемой дарителем вещи в собственность одаряемому или имущественных прав не является существенным условием указанного договора.

Учитывая, что Кодекс не содержит методику определения конкретной цены договора дарения в целях исчисления налога на доходы физических лиц,налоговая база рассчитывается налогоплательщиком исходя из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество. Доходом от передачи в порядке дарения недвижимости может быть признана ее инвентаризационная стоимость по оценке БТИ в соответствии с требованиями п. 3 ст. 574 Гражданского кодекса.

При этом положения п. 1 ст. 211 Кодекса к отношениям между физическими лицами, вытекающим из договора дарения, не применяются, так как в них речь идет о доходах в натуральной форме, получаемых физическими лицами от организаций и индивидуальных предпринимателей.

2) Действительно ли при оформлении купли-продажи я должен собирать письменные согласия на сделку со всех членов кооператива (или ближайших соседей)? И действительно ли дарение избавляет от такой необходимости? Даёт ли оформление через дарение какие-либо иные преимущества в плане упрощения или ускорения процедуры регистрации мною прав собственности?

Александр Беседин

У остальных членов будет преимущественное право на приобретение гаража, при дарении такого не будет, это плюс — от них не нужно будет получать отказы, но в этом случае у Вас будет налог.

3) Какие платежи в бюджет, не считая госпошлины, с моей стороны возникнут при оформлении сделки через куплю-продажу? Должен ли я платить какие-либо налоги в этом случае?

Александр Беседин

Как уже указано выше Вам нужно будет оплатить налог 13%.

4) Продавец является собственником гаража более 3х лет. Есть ли для него какая-либо разница между продажей и дарением?

Александр Беседин

Так как в собственности более 3-х лет, то он налог платить не будет в любом случае.

5) Кадастровый паспорт и право собственности на гараж у владельца вроде де бы присутствуют. Продавец — женщина, супруга у неё нет, она уже несколько лет как вдова. Справка об отсутствии паевой задолженности находится в процессе получения. Какие ещё нужны документы для оформления сделки?

Александр Беседин

Кроме этого Вам также потребуется оформить сам договор купли-продажи, квитанция об уплате государственной пошлины, документы на землю.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Благодарю Вас за ответ. Не могли бы Вы уточнить, правильно ли я Вас понял, что если я буду оформлять сделку купли-продажи, то я [в данном случае продавец вряд ли будет заниматься этим вопросом] действительно должен буду получить письменный отказ от преимущественного права покупки со всех соседей по кооперативу (а их, кажется, 24)? Нужно просто получить от них бумагу с подписью или требуется рассылка им каких-либо запросов по какой-то установленной форме с последующим ожиданием n-го количества дней/недель/месяцев?

Здравствуйте Александр!

Рекомендую Вам оформлять договор купли-продажи.

1) Мы не являемся с продавцом близкими и даже дальними родственниками. Соответственно, насколько я понимаю, возникнет налог на приобретаемую в результате дарения собственность, который должен буду уплатить я. Каким образом будет исчисляться этот налог, если, грубо говоря, я получаю в собственность строение гаража и членство в кооперативе?

Налог составит 13% от стоимости подаренного имущества. На практике некоторые инспекции ФНС требуют исчислять налог с рыночной стоимости, но правильно исчислять с инвентаризационной стоимости.

2) Действительно ли при оформлении купли-продажи я должен собирать письменные согласия на сделку со всех членов кооператива (или ближайших соседей)? И действительно ли дарение избавляет от такой необходимости? Даёт ли оформление через дарение какие-либо иные преимущества в плане упрощения или ускорения процедуры регистрации мною прав собственности?

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Дарение освобождает пайщика от такой обязанности, но нужно еще Устав кооператива посмотреть.

3) Какие платежи в бюджет, не считая госпошлины, с моей стороны возникнут при оформлении сделки через куплю-продажу? Должен ли я платить какие-либо налоги в этом случае?

Больше никаких. Налог при покупке не уплачивается.

4) Продавец является собственником гаража более 3х лет. Есть ли для него какая-либо разница между продажей и дарением?

Нет, он будет освобожден от уплаты налога. Но декларацию подаст о продаже.

5) Кадастровый паспорт и право собственности на гараж у владельца вроде де бы присутствуют. Продавец — женщина, супруга у неё нет, она уже несколько лет как вдова. Справка об отсутствии паевой задолженности находится в процессе получения. Какие ещё нужны документы для оформления сделки?

Нужно узнать, зарегистрировано право собственности или нет. Если нет, то фактически Вы приобретаете только членство (пай), а не сам объект.

С уважением, Владислав Быков

Владислав, благодарю Вас за ответ. К уставу, к сожалению, у меня пока нет доступа, этот вопрос я буду уточнять. Не могли бы Вы, в свою очередь, уточнить, каким образом происходит юридическая фиксация факта отказа остальных членов кооператива от права преимущественной покупки? Нужно собрать подписи в произвольной форме с каждого члена или предусмотрена какая-либо официальная процедура? В данном случае бремя сбора "отказов" будет лежать на мне, т.к. продавец не в состоянии этим заниматься.

P.S. Напомню, что дольщиков более 20 человек, собирать с них подписи - это не радостная процедура.