Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Внесение изменений в договор аренды земельного участка
Договор аренды был заключен на срок с 2002 по 31.03.2006 года с ИП В. Не был перезаключен и стал договором на неопределенный срок. 04.08.2006 Мэрия (сторона договора) разрешает перезаключение и переуступку с ИП К.
Сейчас он считается договором не неопределенный срок.
Необходимо сделать его срочным, а именно изменить понятие на неопределенный срок на конкретные даты.
На какие статьи закона ссылаться в суде что бы принудить Мэрию к установлению сроков договора аренды. А именно изменить условия в части установления сроков.
Перезаключение договора не подходит. Интересует обоснование изменений в условия, а именно установление сроков договора.
Спасибо.
Договор аренды земли. Первоначальный был зарегистрирован ФРС. Договор перенайма нет, т.к. уже успел стать на неопределенный срок.
Хотим ограничить срок аренды. Т.к в этом случае, когда договор на определенный срок, Мэрия выпускает постановления о перенайме и уступке прав.
Елена, добрый день.
Вам нужно направить арендатору письменное предложение о заключении договора на новый срок.
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
1.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор,
надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока
договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими
лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор
обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой
договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой
срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в
заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения
срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор
вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и
обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных
отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких
убытков.2. Если арендатор продолжает пользоваться
имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со
стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же
условиях на неопределенный срок (статья 610).
Здравствуйте, Елена!
Заключение договора, как правило осуществляется тогда, когда с его условиями согласны все стороны и арендодатель и арендатор. Исключение из этого возможно в редких случаях, а именно тогда, когда одна из сторон обязана заключить договор в силу закона, либо иного, например, предварительного договора. В данном случае имеет значение еще и предмет договора. В Вашем случае таким предметом является здание или земельный участок? Обращались ли Вы уже в Муниципалитет по поводу заключения договора аренды на новый срок и, если обращались, то получен ли письменный отказ, с указанием оснований отказа? Прошу уточнить эти моменты, так как это необходимо для дальнейшей оценки ситуации.
1) Это Договор аренды земельного участка.
2) Не обращались пока. Готовим методику, на что ссылаться.
3) Устно сказали, что перезаключить не удастся, новый договор заключат только через торги. Но на участке расположен врем.павильон(по усл.договора). И поэтому что бы выставить на торги, нужно снести. А это не реально, мы им пользуемся.
Юр.отдел Мэрии не выпускает постановления на перезаключение по договорам на неопределенный срок. Категорически. От них и прозвучало: сделайте его срочным и будет от нас постановление о перезаключении(нам нужно перекинуть на другого).
Основания для изменения условий договора предусмотрены главой 29 ГК РФ.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороныпри наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Таким образом, изменить договор можно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке, если соглашение не достигнуто. В суде следует доказать одновременно несколько обстоятельств, которые выделены выше жирным шрифтом.
Здравствуйте Елена. А Вы можете выложить сам договор аренды.
Можно только тот раздел со сроками аренды.
Я так полагаю, договор аренды у Вас в ФРС зарегистрирован?
Смысла выложить не вижу. Был договор аренды земли
№000 с 01.04.2002 по 31.03.2006 с ИП Ваг..
ИП Ваг.. спросил разрешение Мэрии о переуступке прав. Мэрия разрешила, но это было уже 4.08.2006. А значит он уже "вылетел" за срок и стал на неопределенный срок.
После этого был договор перенайма с принятием на себя условий договора №000 от 01.04.2002.
Теперь мэрия не разрешает перенайм по договорам с неопределенным сроком. А значит нужно установить срок договора.
А чем мэрия мотивирует свой отказ?Теперь мэрия не разрешает перенайм по договорам с неопределенным сроком. А значит нужно установить срок договора.
В соответствии со ст. 198 АПК РФ Вы вправе обжаловать действия мэрии в трехмесячный срок со дня получения отказа.
Не вижу препятствий совершить переуступку и с договором на неопределенный срок.
Обращались ли Вы в мэрию, есть письменный отказ?.
Статья 198. Право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными[Арбитражный процессуальный кодекс РФ] [Глава 24] [Статья 198]
1. Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
2. Прокурор, а также органы, осуществляющие публичные полномочия, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
3. Заявления о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными рассматриваются в арбитражном суде, если их рассмотрение в соответствии с федеральным законом не отнесено к компетенции других судов.
4. Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
Доброе время суток, Елена. Предмет договора какой, аренда чего земли либо неж. помещений?
Здравствуйте, Елена. А вы хотите ограничиться сроком аренды для чего? Сейчас действует договор с неопределенным сроком...
Да, хотим ограничить срок аренды. Т.к в этом случае, когда договор на определенный срок, Мэрия выпускает постановления о перенайме и уступке прав.
Статья 610 ГК РФ.
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
То есть в любое время можете отказаться от исполнения договора как вы, так и другая сторона.
Елена, как я поняла, с августа 2006 г. Договор аренды заключен между Мэрией и ИП К. И ИП К намерено обратиться в суд с целью принудить Мэрию изменить условия Договора о сроке — на определенный срок. При этом права ИП К перешли к нему путем переуступки прав ИП В.
Тогда Вам лучше сослаться на следующие нормы:
о праве ИП В на заключение договора на новый срок:
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
и о праве ИП К при переуступке:
Статья 389.1. Права и обязанности цедента и цессионария
1. Взаимные права и обязанности цедента и цессионария определяются настоящим Кодексом и договором между ними, на основании которого производится уступка.2. Требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Т.е. обращаетесь к Мэрии с Предложением изменить договор с указанием Вашей необходимости в этом и вышеуказанных норм, а случае неполучения ответа в 30тидневный срок или получения отказа в тот же срок — обращаетесь в суд с теми же требованиями.
Елена, добрый день!
Согласна с коллегой, Вам
необходимо письменно обратиться к
арендодателю. Но сделать это лучше в форме письменного заявления. В тексте
заявления Вы должны изложить условия дополнительного соглашения, т.е. предложить
арендодателю внести изменения в действующий договор аренды. Например, п.п. 5.5.
договора аренды № 2277-14 от 31.03.2006г.
дополнить п.п. 5.5.1. в следующей редакции: «Стороны установили срок действия
настоящего договора с момента подписания по 31.03.2017г.».
Поясните арендодателю, что в
настоящее время Вы продолжаете пользоваться предметом аренды на основании п.2 ст. 621 ГК РФ (Если арендатор продолжает пользоваться имуществом
после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны
арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный
срок).
В заявлении можете ссылаться на п.1
ст. 450 ГК РФ. Это значит, что изменение условий договора возможно по
соглашению сторон, к чему Вы и стремитесь. При изменении договора обязательства
сторон сохраняются в изменённом виде (ст.
453 ГК РФ).
Заявление Вы подаёте в двух
экземплярах, с отметкой о входящем номере и дате на Вашем экземпляре.
По результатам рассмотрения Вашего
заявления, арендодатель подготовит дополнительное соглашение. Надо иметь ввиду, что дополнительное
соглашение заключается в той же форме, что и основной договор (ст. 452 ГК РФ). То есть, если договор
был заключен в письменной форме и зарегистрирован в Росреестре, то и
дополнительное соглашение заключается в такой же форме. При нотариальном
удостоверении договора, потребуется и нотариальное удостоверение
дополнительного соглашения.
В мэрии сказали делайте, это ваш путь. Но мы сделаем только по решению суда. В этом и вопрос на что ссылаться если сторона не хочет менять условие, например определить срок аренды.
Здравствуйте, Елена! Поскольку отношения сторон по Договору аренды земельного участка по стечении срока его действия продолжились, Договор аренды также продолжил своё действие на неопределённый срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса России.
В этой связи реализация арендатором преимущественного права на заключение Договора аренды на новый срок согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса России не может иметь места, так как заключение Договора на новый срок предусмотрено в отношении срочного Договора (по смыслу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса России) при условии уведомления Арендодателяв разумный срок до окончания действия Договора аренды.
По этой причине перезаключение Договора было бы возможно, будь Договор срочным по состоянию на сегодняшний день.
В данной ситуации у Вас имеется два варианта
1). Достижение договорённости с собственником земельного участка о заключении Дополнительного соглашения к Договору аренды в целях определения срока такого Договора. В этом случае Вам необходимо известить собственника заказным письмом с уведомлением о вручении.
2). Заключить с собственником земельного участка Предварительный Договор аренды земельного участка (которым Вы сейчас владеете на праве аренды) с условием заключить основной срочный Договор аренды в течение двух недель после извещения Вами Арендодателя о прекращении действия бессрочного Договора аренды земельного участка.
Принудить (заставить) Арендодателя внести изменения можно только в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств, наличие которых необходимо доказать в суде, что будет непросто сделать (статья 451 Гражданского кодекса России).
На какие статьи закона ссылаться в суде что бы принудить Мэрию к установлению сроков договора аренды. А именно изменить условия в части установления сроков.
Елена
Смотрим ст 452 ГК РФ «Порядок изменения и расторжения договора»
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Система ГАРАНТ: base.garant.ru/10164072/30/#ixzz3DgP3E7Rl
отсюда — единственным способом изменить договор — письменно обратиться в мэрию с предложением об изменении, если будет получен отказ (или отказа не будет) — обратиться в суд.
Второй вариант (если только мэрия согласна) — сделать доп. соглашение к имеющемуся договору, где установить те условия, которые приемлемы. Но это только в случае согласия мэрии. Иным каким либо способом Вы договор (его условия) НЕ измените.
А Вы им посылали предложение о перерегистрации договора?
Нет, пока только спрашиваем по кабинетам.