Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

600 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
600 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Как правильно оформить в собственность земельный участок?

Добрый день. О праве муниципальной собственности на землю.

14 лет арендуем у города небольшой участок земли под магазинчик. Рядом расположены такие же магазинчики, которые также арендуют землю. Изначально участок земли был выделен администрацией города под мини рынок (имеется соответствующее Постановление с подписью мэра), на котором и расположились наши магазины.Общая площадь участка 550 кв.м. Платим ежегодно налог на землю (каждый на свой отдельный кусок земли),все коммунальные расходы. У каждого владельца магазина имеется договор с городом от 2000 года об аренде земельного участка, который был заключен на год, после чего юридически его не продлевали, но налог на землю мы продолжали платить исправно. После истечения срока действия договора 13 лет спокойно работали,но недавно, на сайте rosreestr.ru узнали о том, что этот участок в феврале этого года оформлен в собственность неким гражданином. Вопрос: какие у нас есть основания оспорить это решение? Ведь нас (непосредственных эксплуататоров земли) не поставили в известность. Разве не мы имеем право на первоочередное оформление земли в собственность?

17 Сентября 2014, 15:34, вопрос №560733 Мурад, г. Махачкала
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (7)

  • Юрист - Григорьев Михаил Юрьевич

    Уважаемый Мурад! Здравствуйте! Описанная Вами ситуация немного неясная. Так, что у Вас был когда-то договор аренды земельного участка сроком на один год, но потом пролонгирования не было, как и заключение иного договора на иной срок.

    В таком случае, речь идет о самовольном пользовании земельным участком со всеми вытекающими последствиями.

    То. что Вы уплачивали налог (???), причем не являясь арендатором, здесь вообще одни вопросы, так как налог уплачивает в силу Налогового кодекса РФ собственник, а  арендатор только арендные платежи.

    В любом случае, Вам самому надо точно разобраться с ситуацией.

    17 Сентября 2014, 15:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Ахмадиев Вагиз

    Здравствуйте!

    Уточните пожалуйста, по поводу уплаты земельного налога. Вы платили именно земельный налог?

    17 Сентября 2014, 15:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Соболев Олег Александрович

    Здравствуйте!

    Выложите пожалуйста договор аренды земли.

    Так же у меня к Вам вопрос: Вы арендную плату на счета администрации платили?

    17 Сентября 2014, 16:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Мурад, добрый день.

    Так как договор аренды у Вас закончился, а пролонгация не была документально оформлена, такой договор может быть прекращен  по инициативе арендодателя.

    Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
    [Гражданский кодекс РФ]
    [Глава 34]
    [Статья 621]

    1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды,
    арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении
    срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед
    другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
    Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить
    такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре
    такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

    2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения
    срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя,
    договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный
    срок (статья 610).

    Статья 34. Порядок предоставления гражданам земельных участков,
    находящихся в государственной или муниципальной собственности, для
    целей, не связанных со строительством
    [Земельный кодекс РФ]
    [Глава V]
    [Статья 34]

    1. Органы государственной власти и органы местного
    самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными
    участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на
    принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и
    прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого
    указанные органы обязаны:


    принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления
    таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и
    принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до
    определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление
    приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное
    не установлено законом;

    2. Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных
    участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в
    государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных
    со строительством, подают в письменной или электронной форме с
    использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего
    пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал
    государственных и муниципальных услуг, заявления в исполнительный орган
    государственной власти или орган местного самоуправления,
    предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. Соответствующее заявление
    может быть подано через многофункциональный центр.


    3. В указанном в пункте 2 настоящей статьи заявлении должны быть
    определены цель использования земельного участка, его предполагаемые
    размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

    5. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта
    испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении
    этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о
    передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4
    настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением
    кадастрового паспорта этого земельного участка.

    17 Сентября 2014, 16:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Красильников Александр

    Здравствуйте, Мурад! В данном случае право собственности на земельный участок, которым Вы владеете и пользуетесь на праве аренды, перешло по сделке от одного собственника к другому. С одной, стороны, Договор аренды был заключён Вами на один год и по истечении этого срока должен был быть прекращён (по смыслу статьи 610 Гражданского кодекса России), с другой стороны, арендные отношения после истечения годичного Договора аренды продолжились, пусть и не были оформлены в письменной форме.

    В этой связи в Вашем случае налицо арендные отношения по Договору аренды, заключённому на неопределённый срок (по смыслу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса России). Согласно статье 617 Гражданского кодекса России переход права собственности на земельный участок не является основанием для расторжения Договора  аренды. Поэтому в данном случае арендные отношения продолжаются.

    В данной ситуации имеет смысл заключить с новым собственником земельного участка новый Договор аренды для придания правовым отношениям большей определённости. Поскольку Договор следует считать заключённым на неопределённый срок, любая сторона (как Вы, так и Арендодатель) вправе в одностороннем порядке отказаться от Договора аренды при условии уведомления другой стороны по Договору не позднее, чем за три месяца (абзац 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса России).

    Таким образом, в данной ситуации необходим поиск диалога с новым собственником земельного участка в целях заключения Договора аренды земельного участка на новый срок и на новых условиях.

    17 Сентября 2014, 17:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеев Сергей
    получен
    гонорар
    44%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Мурад!

    Статья 22. Земельного кодекса РФ. Аренда земельных участков

    1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 

    2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. 

    3.По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

    Пунктом 3 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено:

    3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

    Пункт 1 ст. 36 ЗК РФ

    1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. 

    Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

    ...

    Статья 46. ЗК РФ. Основания прекращения аренды земельного участка

    1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством

    2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

    3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:

     1) в период полевых сельскохозяйственных работ; 

    2) в иных установленных федеральными законами случаях.

    Таким образом, если Вы собственник магазина.Не ларька, а именно недвижимости — здания. При этом важно, чтобы Ваше право на здание было зарегистрировано в Росреестре, тогда Вы имеете преимущественное право приобретения в собственность, либо получения права аренды данного земельного участка по п. 1 ст. 35 ЗК РФ. Следовательно, муниципалитет, заключив договор купли-продажи с иным лицом, нарушил Ваши права. В связи с этим, возможно обращение в суд.

    Теперь проанализируем договор аренды и установим, действует он или нет.

    Как я уже указывал выше, земельные участки, за некоторым исключением, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Земельным Кодексом РФ (п.2 ст. 22 ЗК РФ).

    Статья 621. Гражданского кодекса РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

    1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

     При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. 

    Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. 

    2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

    Значит, если Вы продолжали пользоваться земельным участком и никаких возражений у муниципалитета не возникало по этому поводу, то договор аренды следует считать возобновленным на неопределенный срок и в этом случае, действуют правила ст. 610 ГК РФ:

    1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

    2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, апри аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 

    3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

    То есть, муниципалитет может отказаться от этого договора в любое время, предупредив Вас об этом за 3 месяца.

    При этом, обременение участка арендаторами не является препятствием для его продажи, если у Вас нет в собственности недвижимости, расположенной на данном участке.

    С уважением, С.Сергеев


    17 Сентября 2014, 18:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеев Сергей
    получен
    гонорар
    44%
    Юрист, г. Екатеринбург
    Общаться в чате

    Следует дополнить, что согласно статье 617. Гражданского кодекса РФ

    1.Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имуществок другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 

    2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. 

    Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

    То есть новый собственник, стал Вашим арендодателем, вместо муниципалитета. И имевшийся договор действует уже с ним. Правила для этого договора те же, что и указаны выше и новый арендодатель также в праве отказаться от договора, предупредив вас об этом за 3 месяца (ст. 621, 610 ГК РФ).

    17 Сентября 2014, 18:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats