Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

624 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
624 юриста сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Расторжение договора аренды

ИП заключил договор аренды помещения в торговом центре в целях организации магазина за год до окончания строительства торгового центра. Внесен обеспечительный взнос. Открытие торгового центра задержи вается на пол года. Договор не предусматривает ответственности арендодателя за перенос сроков открытия центра, а при расторжении договора по инициативе арендатора возврат обеспечительного взноса не осуществляется. Есть ли какая-то возможность расторгая договор вернуть обеспечительный взнос, если к моменту вновь назначенного срока открытия центра ИП будет в декретном отпуске и физически не сможет выполнить обязательства по организации магазина.

15 Сентября 2014, 21:25, вопрос №558995 Валерий, г. Мурманск
400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (10)

  • Юрист - Проворова Анна

    Валерий, добрый вечер.

    Скажите, а есть возможность выложить договор?

    15 Сентября 2014, 21:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна

    Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 26.01.1996 N 14-ФЗ — Часть 2

    Статья 611. Предоставление имущества арендатору

    3.
    Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в
    указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой
    срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него
    это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего
    Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой
    исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков,
    причиненных его неисполнением

    Статья 398. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь

    В
    случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную
    вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление
    или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать
    отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на
    предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь
    уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного
    ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана,
    преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство
    возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше
    предъявил иск.

    Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

    Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора


    По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

    1)
    арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо
    создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями
    договора или назначением имущества;

    Напишите претензию в адрес арендатора, ссылаясь на выше указанные статьи, в случае отказа расторжения договора с возвратом обеспечительного платежа, обращайтесь в суд.

    15 Сентября 2014, 21:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Губанова Марина
    получен
    гонорар
    30%
    г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый вечер! Если не удастся растогнуть договор по соглашению сторон и вернуть обеспечительный платеж, то тогда:

    Вы можете расторгнуть договор в судебном порядке в соответствии со статьей

    451 Гражданского кодекса РФ. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

    1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
    Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

    2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
    1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
    2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
    3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
    4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

    3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
    4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

    15 Сентября 2014, 21:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Валерий!

    Основания изменения или расторжения договора изложены в ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

    По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут или изменен по решению суда только:

    1) при существенном нарушении договора другой стороной;

    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    Из изложенного и, исходя из содержания Вашего вопроса, получается, что оснований для расторжения Вами договора пока нет. Предложите арендодателю заключить дополнительное соглашение в связи с переносом сроков сдачи объекта в эксплуатацию и предусмотрите в нем (на всякий случай) его ответственность. Это будет необходимо потому, что возможны новые сроки переноса сдачи объекта в эксплуатацию.

    15 Сентября 2014, 21:42
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Если договор действительно  "...не предусматривает ответственности арендодателя за перенос сроков открытия центра, а при расторжении договора по инициативе арендатора возврат обеспечительного взноса не осуществляется", то очень сомнительно, чтобы судебное решение было в пользу арендатора. Поэтому я еще раз рекомендовал бы Вам предложить арендодателю заключить дополнительное соглашение с указанием нового срока и его  ответственность на случай нарушения этого срока. 

    15 Сентября 2014, 21:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хабаров Сергей

    НА основании п. 3 ст. 611 ГК РФ вправе требовать расторжения договора и компенсации убытков.

    Постановление ФАС Московского округа от 10.04.2006, 03.04.2006 N КГ-А40/1913-06 по делу N А40-32170/05-11-318
    По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

    Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.02.2004 N Ф03-А51/03-1/3667
    Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, — в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора.

    ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 2929/11

    1. «Основанием для удовлетворения
    требования о взыскании убытков (статья 15ГК РФ) является совокупность условий: факт причинения убытков, наличие причинной связи между понесенными убытками и действиями ответчика,
    документально подтвержденный размер убытков».
    2. «Объективная сложность доказывания убытков и их размера, равно как и причинно-следственной связи между
     причиненными убытками не должна снижать уровень правовой защищенности участников правоотношений при необоснованном посягательстве на их права.
    3. „Суд не может полностью отказать
    в удовлетворении требования  возмещении
     убытков только на том основании, что
     размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципа справедливости и соразмерности
    ответственности…
    15 Сентября 2014, 21:57
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Соболев Олег Александрович

    Добрый вечер!

    ИП вправе расторгнуть договор в связи с непредоставлением ему помещения в срок указанный в договоре.

    Но желательно бы увидеть текст договора, если есть возможность выложите пожалуйста.

    15 Сентября 2014, 22:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Красильников Александр

    Здравствуйте, Валерий! Если Договор аренды не предусматривал невозможности аренды по причине постоянного переноса сроков ввода торгового комплекса в эксплуатацию (скорее всего, Договор не содержит отдельных положений на этот счёт), а заключить дополнительное соглашение о досрочном прекращении Договора аренды не удаётся, то налицо ситуация, обозначенная статьёй 451 Гражданского кодекса России, а именно, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора (пусть Договор и не предусматривает ответственности Арендодателя за перенос сроков ввода торгового комплекса в эксплуатацию, однако существенное изменение обстоятельств налицо).

    В этой связи ИП вправе в судебном порядке требовать расторжения Договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств. Также на основании пункта 3 статьи 451 Гражданского кодекса России истец вправе в исковом заявлении отдельно указать на необходимость справедливого определения последствий расторжения Договора с возвратом внесённой им суммы обеспечительного взноса. Суд вправе расторгнуть Договор и обязать Арендодателя возвратить ИП Сумму обеспечительного взноса.

    Обращение в суд возможно уже сейчас (до Декрета).

    16 Сентября 2014, 02:15
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сальникова Галина
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Из Вашего вопроса я поняла, что торговый центр планируется открыться, т.е. он еще не введен в эксплуатацию и арендатор не оформил на него право собственности. Предполагаю, что  заключен предварительный договор, предметом которого является заключение в будущем договора аренды.

    Если я вас правильно поняла, то согласно ст. 429 ГК РФ:

    1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

    3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

    4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

    5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

    6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

    В Вашем случае срок заключения договора аренды прошел и ни одна из сторон не направила, следовательно договорные отношения прекратились.

    Что касается обеспечительного взноса, то он должен быть возвращен. Вам необходимо обратиться с заявлением к арендатору  о возврате обеспечительного платежа, в противном случае у Вас есть право его истребовать в судебном порядке.


    16 Сентября 2014, 08:38
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сальникова Галина
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Внесенная Вами денежная сумма в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ является неосновательным обогащением арендатора и подлежит возвращению.

    16 Сентября 2014, 08:43
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
stats