Выкуп доли в квартие

Анатолий, добрый день.

Вы можете выкупить долю Вашей родственницы без учета ремонта, но, думаю, только в судебном порядке.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 ноября 2011 г. N 16917

Судья: Игнатьева О.С.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего Корнильевой С.А.

судей Лебедева В.И., Тарасовой И.В.

при секретаре К.Ю.

В соответствии с ч. 3 ст. 245 ГК РФ, участник долевой собственности,
осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка
использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества,
имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее
имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено
соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность
того из участников, который их произвел.

Таким образом, неотделимые от основного объекта общей собственности
улучшения становятся объектом общей совместной собственности всех
участников. Сделавший их участник может требовать соразмерного
увеличения своей доли в праве на общее имущество, если он осуществил
такие улучшения за свой счет и с соблюдением установленного порядка
использования общего имущества.

По смыслу ч. 3 статьи 245 ГК РФ доля одного из сособственников может
быть увеличена при доказанности, что им были произведены неотделимые
улучшения общего имущества и соблюден порядок использования этого
имущества, а также при условии производства таких улучшений за его счет.
При этом право на соответствующее изменение размера долей связывается
лишь с неотделимыми улучшениями, т.е. с такими улучшениями, которые не
могут быть отделены без вреда хозяйственному назначению имущества. При
этом учитывается и характер произведенных неотделимых улучшений.

Здравствуйте!

Выкупить ее долю за минусом затрать и вернуть деньги за ремонт ее доли возможно только при ее согласии.

Изменение Вашей доли в суде теоретически возможно, и наверно только теоретически. Во всяком случае это потребует времени очень много и затрат и нервов.

На практике я бы рекомендовал несколько иной подход.

Согласиться выкупить ее долю в по рыночной стоимости. НО договор с оценщиком заключить самому и все переговоры вести с ним самому. В итоге Вы можете получить минимальную рыночную стоимость Вашей квартиры и соответственно ее доли. 

А стоимость оценки отнести на ее счет (по договоренности с ней).

  Здравствуйте!

Да, теоретически есть такая возможность. Согласно ст.245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Но, Вам для этого нужно подавать иск о перераспределении долей в общей имущества, доказывая при этом факт неотделимых улучшением за счет только Ваших средства (чеки, договоры подряда, свидетельские показания.). При этом также придется производить экспертную оценку нынешней стоимости недвижимости и произведенных с Вашей стороны затрат, влияющих на перераспределение долей. 

Здравствуйте!

В соответствии со ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 (ред. от 06.02.2007) затраты на проведение указанных работ должны распределяться судом между сторонами с учетом принадлежащих им долей, поскольку согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей. Вместе с тем, в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения сособственников, состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Дело в том, что так вычесть из стоимости доли ремонт не получится, точнее, без скандала (или согласия) не получится. И надо быть готовым к суду, где придется доказывать необходимость дорогостоящего ремонта. А также приводить свидетельские показания относительно устного согласия сособственника на проведение ремонта, чтобы улучшить свои позиции в доказывании необходимости ремонта.

Добрый день!

Вы можете
требовать возмещения расходов с сособственника в судебном порядке. Вам необходимо доказать, что
ремонт действительно необходим для содержания и сохранения квартиры.
Взыскать расходы на улучшение квартиры
возможно, если только собственник выразила согласие на производство ремонта и
возмещение затрат. Есть ли свидетели того, что она дала устное согласие на ремонт? Или какие-либо другие доказательства согласия?

Проще всего взыскать те расходы, которые необходимы для предотвращения утраты самого
имущества или утраты его полезных свойств, необходимых для использования его по
назначению, а не его улучшение.

Согласно ст.249
ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей
участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а
также в издержках по его содержанию и сохранению. Статья
246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1.
Распоряжение
имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению
всех ее участников.

2.
2. Участник долевой собственности вправе по
своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо
распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении
правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статья 249. Расходы по содержанию имущества,
находящегося в долевой собственности

Каждый участник долевой собственности обязан
соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей
по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Добрый день.

Согласен с коллегами.

Вы можете взыскать расходы на ремонт только в случае, если у Вас сохранились чеки, товарные чеки или иные доказательства того, что именно Вы несли расходы по закупке материала для ремонта.

Взыскать все Вы можете по ст. 249 ГК РФ. (привели ее коллеги)

Здравствуйте, Анатолий! Сложность в данной ситуации состоит в том, что произведённые Вами затраты по улучшению квартиры имели место с устного согласия собственника, которому принадлежит 1/3 часть в праве собственности на квартиру.

В данном случае налицо признаки неосновательного обогащения, имеющего место в имущественной сфере другого собственника квартиры (статья 1102 Гражданского кодекса России). 

Однако согласно подпункту 4 статьи 1109 Гражданского кодекса России произведённые Вами затраты на улучшение квартиры (части квартиры, находящейся в собственности другого лица), по общему правилу, не подлежат возврату другим собственником квартиры, если последний в суде докажет, что произведённые Вами улучшения квартиры имели место по Вашей инициативе при отсутствии обязательства между Вами и другим собственником, из содержания которого вытекала бы необходимость в осуществлении улучшения имущества другого собственника. 

Иными словами, другому собственнику достаточно будет доказать факт Вашей осведомлённости о том, что обязательство по улучшению имущества другого собственника отсутствовало, но, несмотря на это, Вы произвели улучшения квартиры.

В данной ситуации Вам имеет смысл достигнуть договорённости с другим собственником об учёте стоимости произведённых Вами затрат при определении условий Договора продажи Вам доли в праве собственности другого собственника. В этом случае Ваш интерес будет соблюдён.

Здравствуйте, Анатолий!

Ремонт в квартире не может повлечь изменение размера доли. Ремонт — это обязанность по содержанию своего имущества собственником имущества, а расходы на ремонт, являются расходами по содержанию имущества. То что приведено в качестве доказательства Проворовой Анной — относится к жилому дому и связано с такими улучшениями, которые даже теоретически невозможны в квартире. Поэтому, данный пример некорректен и неприменим к вашей ситуации. 

Вот взыскать 1/3 стоимости ремонта теоретически возможно (ст. 249 ГК РФ), но следует доказать обоснованность затрат, стоимость их, необходимость, что проблематично.

Теперь по поводу рыночной оценки и покупке доли по цене этой оценки. Наш уважаемый коллега Вагиз Ахмадиев, верно рекомендует самому обратиться к независимому оценщику (если, конечно родственница будет не против) и даже можете взять на себя расходы по независимой оценке — они не так велики (уточнять следует у оценщика). Даже если выбирать независимого оценщика будет она, то дам совет как именно нужно поступить.

Следует понимать, что отдельно продаваемая доля квартиры на рынке стоит меньше, чем если бы продавалась вся квартира целиком, а потом деньги делились бы в соответствии с долями. Так называемый дисконт составляет 75-50%. Поясню на примере. Например, квартира стоит 3 млн., если её продать за 3 млн., то вы получите 2 млн., а родственница — 1млн. Если же, родственница будет продавать только свою 1/3 доли, то она сможет выручить за неё от 500 т.р. до 750 т.р (в лучшем случае), а не 1 млн., как в первом варианте.

Исходя из этого, следует заказывать оценку не стоимости целой квартиры,а стоимости 1/3 доли этой квартиры на вторичном рынке жилья. Таким образом, Вы сможете значительно уменьшить свои расходы.

С уважением, С.Сергеев