Соглашение об отступном по договору займа

Доброго времени суток, Уважаемые юристы!

У меня к Вам такой вопрос.

Собираюсь приобрести трехкомнатную коммунальную квартиру в Москве. Квартира мне очень интересна, поэтому других таких нет в продаже.

В квартире три собственника.

1. Собственник комнаты #1 - приватизация.

2. Собственник по 1/2 комнат 2 и 3 - тоже приватизация.

3. Собственник по 1/2 комнат 2 и 3 стал по Соглашению сторон в качестве отступных передачи кредитору этих двух долей. Одним словом сын 2 собственницы что с матерью владел по 1/2 долями в двух комнатах номером 2 и 3, взял деньги по Договору Займа под залог этих долей в 2012 году. Хотя Договор Залога они тоже не заключали и в Регистрационной Палате залог не регистрировали, обременение на эти доли они не накладывали.

Деньги вернуть не смог и в 2013 году через год они в добровольном порядке с кредитором заключили это Соглашение и зарегистрировали в Регистрационной палате. Произошел переход права должнику.

Теперь вот 3 собственник (кредитор) стал владельцем 1/2 в комнатах 2 и 3 вместе с собственником 2 ( матерью должника)

Квартира продается целиком, полная стоимость в Договоре, продается как свободная.

Собственник комнаты 1 забирает деньги и добавляет и покупает себе 1 комнатную квартиру.

Собственник по 1/2 двух комнат (мать) также берет деньги и покупает себе 1 комнатную в Подмосковье.

Собственник по 1/2 двух комнат (кредитор) забирает деньги. Каждый выписывается до сделки, есть куда.

Должник также был там прописан до сегодняшнего момента, он снимается с учета, его прописывать не куда, т.е. будет висеть в воздухе.

Возник такой вопрос:

Может ли потом должник подать в суд и признать Соглашение с кредитором не действительным и таким образом признать нашу сделку не действительной?

В виду того что это его единственное жилье, он в тот момент не осознавал суть происходящего что останется без ничего, что на него давили, его запугали и т.д. и т.п. ?

Справки ПНД и НД от всех получены, в том числе и от должника.

Он также готов сделать нотариальное заявление что знает что продаются эти доли и что он препятствовать и в дальнейшем претендовать на них не будет.

Очень опасаюсь что должник потом сможет оспорить это Соглашение. Хотя я буду являться и добросовестным приобретателем, но сам факт каких либо судебных споров, для меня не приемлим совсем.

К сведению, хотел застраховаться квартиру титульное страхование, но не одна страховая не захотела страховать титул из за этой истории с кредитором. Но СК перестраховываются, их можно понять.

Подскажите пожалуйста, можно составить какой-нибудь Договор в нашу пользу, чтоб потом не было возможности оспаривания сделки, или не стоит связываться вообще с такой квартирой, в виду признания кабальной сделкой?

--

С уважением, Александр.