Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

420 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
420 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Гражданское право

Расторжение договора аренды, субаренды при смене собственника имущества

В 2012 году мной как ИП был заключен договор аренды с администрацией нежилого помещения под магазин промышленных товаров. В этом же году мной заключен договор субаренды данного нежилого помещения с ООО. В 2013 году по договору купли - продажи недвижимого имущества принадлежащего муниципальному образованию я стал собственником указанного нежилого помещения. Я уведомил субарендатора о возникшем у меня праве собственности и предложил ему оплатить задолженность по арендной плате, заключить новый договор аренды. Однако субарендатор ООО мое уведомление проигнорировал, ссылаясь на ст.617 ГК РФ, задолженность по арендной плате не погасил.

Правомерны ли в данном случае действия субарендатора. Считается ли договор аренды заключенный между мной и муниципальным образованием прекращенным с момента подписания договора купли - продажи и оформления права собственности на нежилое помещение.

Могу ли я в такой ситуации выселить ООО из принадлежащего мне нежилого помещения и по каким основаниям.

26 Августа 2014, 15:42, вопрос №540660 Alexandr, г. Санкт-Петербург
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (6)

  • Юрист - Афонина Екатерина
    получен
    гонорар
    27%
    г. Саратов
    Общаться в чате

    Первоначальный договор аренды прекратился по ст. 413 ГК РФ: Обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

    Соответственно, Вы можете применять ст. 618 ГК РФ: Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

    Вы можете требовать досрочного расторжения договора и выплаты задолженности, а субарендатор может потребовать заключения нового договора на тот же срок

    26 Августа 2014, 15:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мышьяков Сергей
    получен
    гонорар
    27%
    Юрист, г. Великий Устюг
    Общаться в чате

    Считается ли договор аренды заключенный между мной и муниципальным образованием прекращенным с момента подписания договора купли — продажи и оформления права собственности на нежилое помещение.

    Alexandr

    Естественно, да:

    Статья 551. ГК РФ

    Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость



    1. Переход права собственности на
    недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит
    государственной регистрации.

    То есть с момента регистрации в Росреестре вы становитесь собственником недвижимости- одновременно договор аренды прекращается по основанию-

    ст. 413 ГК РФ

    Обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.


    Могу ли я в такой ситуации выселить ООО из принадлежащего мне нежилого помещения и по каким основаниям.

    Alexandr

    Договор субаренды прекращается вместе с прекращением договора аренды- так как договор аренды прекращен- то следовательно прекращены и права субарендатора по соответствующему договору.

    26 Августа 2014, 15:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Соболев Олег Александрович

    Добрый день.

    Да, первоначальный договор аренды прекратился в соответствии со ст. 413 ГК РФ. Соответственно прератился и договор субаренды.

    Так же если не вносится арендная плата можно расторгнуть договор на основании ст. 450 ГК РФ (в связи с нарушением существенных условий).

    Пишите претензию с требованием о выселении, обращайтесь в суд с иском о расторжении договора и взыскании арендной платы на основании ст. 619 гк рф..

    26 Августа 2014, 16:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Ирина
    получен
    гонорар
    46%
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Александр!

    Согласно ст.618 ГК РФ 1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. 2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

    То есть, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды, если иное не предусмотрено договором аренды.

    Согласно ст.619 ГК РФ По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

    Вам необходимо в письменной форме уведомить субарендатора о расторжении договора или предложить ему заключить договор аренды с вами.

    Для более подробного ответа на вопрос нужно видеть договор аренды и субаренды.

    Желаю удачи!

    26 Августа 2014, 16:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Красильников Александр

    Здравствуйте, Александр! Да, Договор между Вами и муниципальным образованием считается в Вашем случае прекращённым.

    Действительно, согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса России, перемена собственника имущества, в отношении которого заключён Договор аренды с третьим лицом, не является основанием для изменения или расторжения Договора аренды.

    Однако на основании статьи 619 Гражданского кодекса России в случае если арендатор не вносит предусмотренную Договором аренды арендную плату более двух раз подряд (за три месяца и более, если плата вносится помесячно), Вы вправе в судебном порядке требовать досрочного расторжения Договора аренды. До обращения в суд Вам необходимо в письменной форме уведомить арендатора о необходимости исполнения его обязательства по Договору в разумный срок (Вы вправе сами указать такой срок в письме).


    26 Августа 2014, 16:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Соломатин Роман

    Добрый вечер!

    1. Вы правы, считая договор аренды между Вами и муниципальным образованием прекратившимся в соответствии со статьей 413 ГК с момента регистрации перехода права собственности на арендованный объект к Вам.

    2. Также в силу части 1 статьи 618 ГК одновременно с договором аренды прекратился производный от него договор субаренды.

    Никаких исков о расторжении договора субаренды предъявлять не требуется, т.к. невозможно расторгнуть уже прекращенный договор субаренды.

    3. С учетом изложенного, вы вправе направить ООО требование об освобождении арендованного объекта, и, в случае отказа, обратиться в суд с иском об освобождении указанного объекта. В рамках того же дела или отдалным иском можно взыскать с ООО задолженность по арендной плате.

    4. Вопрос недобросовестности субарендатора будет иметь свое значение только в случае попыток субарендатора требовать заключения договора аренды в соответствии со статьей 618 ГК в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора.


    27 Августа 2014, 17:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats