Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка в ипотеку у банка комнаты, находящейся в ипотеке у того же банка
Здравствуйте. Встала передо мной такая проблема. Покупаю комнату в квартире в Санкт-Петербурге. Покупаю в ипотеку Сбербанка. А эта комната в данный момент находится в обременении сбербанка, т.к. продавец выплачивает за неё ипотеку. Так вот суть вопроса в чем: сначала в банке сказали, что все нормально, собирайте пакет документов, мы проведем сделку. Т.е. они из моего кредита и первого взноса гасят ипотеку продавца, а мы оформляем документы в юстиции. Мы уже собрали все документы, как менеджеры банка посовещались и предложили другой вариант.
И теперь вот в банке решили, что лучше мне взять потребительский кредит, продавец погасит ипотеку, банк снимет ограничение, после чего мы в юстиции регистрируем договор купли-продажи и переоформляем право собственности. Но тут у меня возник резонный вопрос: снятие обременения происходит в течении 5-ти дней, т.е. фактически я отдаю почти всю сумму сразу (непогашенный кредит у продавца 1265 т.р., а стоимость комнаты 1300 т.р.), а только через 5 дней мы заключаем договор и переоформляем право собственности. Т.е. фактически 5 дней я без денег и без товара.
Продавцы предложили оставить в залог комнату (не имеющую обременения), цена которой выше покупаемой, или автомобиль (цена которого ниже) до момента регистрации сделки.
Так вот у меня 2 вопроса:
1) можно ли все-таки провести сделку по ипотеке, как предложил изначально банк?
2) если оформляем потребительский кредит, и заказчик оставляет в залог комнату, цена которой не совпадает с суммой залога, не могут ли в дальнейшем признать такую сделку недействительной?
Здравствуйте, Георгий Александрович!
1) можно ли все-таки провести сделку по ипотеке, как предложил изначально банк?
Можно, и для вас оформление ипотеки будет гораздо выгоднее, чем оформлять потребительский кредит, во-первых, ставки по ипотеки гораздо ниже, во-вторых, у вас не будет ситуации когда вы находитесь в подвешенном состоянии без жилья и денег.
2) если оформляем потребительский кредит, и заказчик оставляет в залог комнату, цена которой не совпадает с суммой залога, не могут ли в дальнейшем признать такую сделку недействительной?
Если все документы будут оформлены правильно, то шансы на признание сделки недействительной ничтожно малы.
Вы вполне можете заключить договор купли-продажи, где указать все существенные для вас условия, в том числе о залоге и о том, что квартира изначально находится в залоге у банка и вы передаете денежные средства в счет погашения задолженности собственника перед банком.
Желаю удачи!
Добрый день.
Вы можете провести сделку по первому варианту, так и рисков будет меньше.
В ином случае есть риск остаться без квартиры и без денег. Решение суда о взыскании у Вас будет в случае чего, но вот взыскивать деньги будет архи сложно.
Если эта квартира будет единственным для ответчиков жильем, то его не изымут.
Однако, Вы можете пойти тогда в этом случае в полицию и подать заявление о мошенничестве. Состав тут будет явный.
Каким образом проводится сделка, если покупать в ипотеку? Дело в том, что для банка нужна справка из ЕГРП, а там указывается, что квартира находится в обременении. А для того, чтобы банк мне выдал кредит, квартира не должна находится в обременении как раз. Поэтому они и предлагают вариант с потребительским кредитом. А продавец в свою очередь готов пойти на скидку в размере разницы переплаты между потребительским и ипотечным кредитом.
Вы можете пойти по второму пути. И он вполне законен. Но есть риски.
оформите договор купли-продажи у нотариуса, рассчитайтесь при нотариусе и зафиксируйте это нотариальным протоколом.
Затем оформляйте сделку в ФРС.
В любом случае, Вы сможете а) либо взыскать стоимость квартиры
б) принудить через суд передать квартиру Вам.
в) направить заявление в полицию о мошенничестве.
Здравствуйте, Григорий Александрович!
Есть новелла в законе. Практики её применения пока нет, но в Вашей ситуации вполне возможна передача договора.
Статья 392.3. ГК РФ. Передача договора
(введена Федеральным законом от 21.12.2013 N 367-ФЗ)
В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
При заключении подобной сделки, Вы становитесь в этом договоре на место покупателя со всеми его правами и обязанностями. Можете предложить данный вариант Банку.
С уважением, С.Сергеев
1) можно ли все-таки провести сделку по ипотеке, как предложил изначально банк?
Если берете в ипотеку, хорошо, если же за счет потребительского кредита, то не сможете получить налоговый вычет 13%.
2) если оформляем потребительский кредит, и заказчик оставляет в залог комнату, цена которой не совпадает с суммой залога, не могут ли в дальнейшем признать такую сделку недействительной?
По данному поводу сделку не вправе признать недействительной, если нет «кабальности»,П. 3. ст. 179 ГК РФ.
3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Залоговая цена всегда меньше рыночной стоимости, поэтому несоответствия цены залога и цены покупки не повлечет недействительности сделки.
Георгий Александрович, отвечаю на ваши вопросы
1) можно ли все-таки провести сделку по ипотеке, как предложил изначально банк?
Георгий Александрович
Да. такой вариант возможен. Оформляется переуступкой прав заемщика (продавца комнаты) с согласия кредитора (банка)
Это предусмотрено ст. 391 ГК РФ
Статья 391. Условие и форма перевода долга
1. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.2. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 настоящего Кодекса.
Другими словами, вы, в таком случае, не заключаете новый кредитный договор с банком, а принимаете на себя все обязательства продавца комнаты по кредитному договору, который он заключал с банком.
Для вас это более выгодный вариант (и по %, и по безопасности сделки)
Предполагаю, что банк предложил вам второй вариант исключительно из-за более высокого % по потребительскому кредиту.
2) если оформляем потребительский кредит, и заказчик оставляет в залог комнату, цена которой не совпадает с суммой залога, не могут ли в дальнейшем признать такую сделку недействительной?
Георгий Александрович
Советую сразу заключить Договор купли-продажи комнаты и сдать его одновременно с документами, подтверждающими уплату суммы долга по кредитному договору в Росреестр.
Каким образом проводится сделка, если покупать в ипотеку? Дело в том, что для банка нужна справка из ЕГРП, а там указывается, что квартира находится в обременении. А для того, чтобы банк мне выдал кредит, квартира не должна находится в обременении как раз. Поэтому они и предлагают вариант с потребительским кредитом. А продавец в свою очередь готов пойти на скидку в размере разницы переплаты между потребительским и ипотечным кредитом.