Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

324 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
324 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Правомерность действий организации

Земельный участок был предоставлен в аренду Администрацией ЗАТО Железногорск, с разрешенным видом использования под стоянку авто-машин, далее, по заявлению арендатора, вид разрешенного использования изменили на эксплуатацию торговых площадей, далее, также по заявлению арендатора, разрешенный вид использования изменился под строительство. В Данном случае Должна ли была Администрация проводить аукцион на перезаключение договора аренды с привлечением других участников.?

  • image-e60027474d845730624bdb2b2fa2d4fa33ec0f264f45ccce6503a37c5c9d3718-V.jpg
21 Августа 2014, 09:58, вопрос №536000 Кристина, г. Красноярск

Уточнение клиента

Договор аренды. Следующий шаг изменить вид разрешенного использования на строительство. Выставит ли администрация землю на аукцион? Или просто перезаключит договор с новым видом разрешенного использования?

21 Августа 2014, 11:15
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (19)

  • Юрист - Сергеева Наталья
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Волгоград
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Кристина.

    Этот участок находится в аренде и по заявлению арендатора было разрешено изменить вид использования. Администрация не должна была при этом расторгать договор аренды и выставлять земельный участок на аукцион. Даже по окончании действия договора аренды у нынешнего арендатора есть преимущественное право заключить на этот участок новый договор аренды.

    Статья 22 ЗК. Аренда земельных участков

    3. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.


    21 Августа 2014, 10:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Ирина
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Кристина!

    Согласно ст.30 ЗК РФ 1.1. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

    В большинстве случаев в договоре аренды указывается, что арендатор не вправе изменять назначение ЗУ или только с согласия арендодателя.

    Для полного ответа на ваш вопрос нужно виедть договор аренды.

    Желаю удачи!

    21 Августа 2014, 10:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеева Наталья
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Волгоград
    Общаться в чате

    Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае, если земельный участок используется не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель. В том случае, если администрация разрешила изменить арендатору вид использования, то нарушений нет и арендатор вправе арендовать этот участок и использовать его по назначению. 

    21 Августа 2014, 10:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мышьяков Сергей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Великий Устюг
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Кристина.

    Если срок прошлого договора не окончен- то нет (даже если  и окончен- то у арендатора в силу п.3  ст. 22 ЗК РФ возникает преимущественное право на перезаключение договора аренды)- таких требований- перезаключение договора аренды при смене разрешенного вида использования земельного участка,- законодательство (а именно гл. 5 ЗК РФ) не содержит:

    21 Августа 2014, 10:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хаматова Резеда

    Должны быть торги по этому участку. Иное означает «обход закона».

    Земельный Кодекс РФ:

    Статья 30.2. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного  освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в  государственной или муниципальной собственности

    2. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса. 


    21 Августа 2014, 10:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеева Наталья
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Волгоград
    Общаться в чате

    Должны быть торги по этому участку. Иное означает «обход закона».

    Хаматова Резеда

    Должны быть торги, если бы уже не был заключен договор аренды.

    21 Августа 2014, 10:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеева Наталья
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Волгоград
    Общаться в чате

    На основании ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ ''О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации'' вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не позднее чем до 1 января 2012 г. решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением установленных законом случаев, с учетом результатов публичных слушаний. Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений ч. 3 — 10 ст. 39 Градостроительного кодекса в части соответствующих требований.
    Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды (если иное не предусмотрено законом или договором) имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок ( п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 22 Земельного кодекса). Переоформление договора аренды земельного участка при изменении разрешенного вида использования не требуется.

    21 Августа 2014, 10:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеева Наталья
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Волгоград
    Общаться в чате

    Если земельный участок сформирован, но не закреплен за конкретным лицом на каком-то правовом титуле, он предоставляется только на торгах (п. 6 ст. 30 ЗК РФ). В вашем случае з/у закреплен за арендатором на праве договора аренды. 

    21 Августа 2014, 10:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Карху Борис
    Карху Борис, Адвокат
    Общаться в чате

    В ЗАТО Железногорск приняты правила землепользования и застройки (утверждены решением Совета депутатов ЗАТО г. Железногорск от 05.07.2012 года № 26-152Р), отдельным файлом прилагаю к настоящему. 

    Арендатор земельного участка вправе обратиться в Администрацию с заявлением о изменении разрешения на вид использования земельного участка. Документы предоставляются в Администрацию (управление градостроительства). Рассмотрение заявление проводиться Администрацией, с организацией публичных слушаний по: 

    —  предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (изменению разрешения вида использования)

    — предоставлению разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

    По результатам слушаний Администрация принимает решение о выдаче такого разрешения или запрете. Запрет на разрешение может быть обжалован в судебном порядке.

    После получения разрешения от Администрации переоформление договора аренды земельного участка НЕ предусмотрено, ибо заявку на изменение использования может подать только арендатор. 

    НО — решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка — основание для внесения изменений в государственный кадастр недвижимого имущества. 

    Поэтому Администрация может НЕ изменяя самого договора аренды земельного участка, потребовать изменения стоимости аренды за земельный участок.

    Таким образом, переоформление договора аренды НЕ требуется, за исключением только раздела (возможно) «стоимость арендной платы»

    • Правила ЗАТО Железногорск.docx
    21 Августа 2014, 11:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеева Наталья
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Волгоград
    Общаться в чате

    Выставит ли администрация землю на аукцион? Или просто перезаключит договор с новым видом разрешенного использования?

    Кристина

    Не выставят на аукцион. Заключат дополнительное соглашение к договору аренды, где будет указан другой вид использования земельного участка. 

    21 Августа 2014, 11:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Если мы разделим данный участок на 2. И 1 сделаем под строительство. Если появятся другие претенденты на эту землю. Проведут ли аукцион?

    21 Августа 2014, 11:33
  • Адвокат - Карху Борис
    Карху Борис, Адвокат
    Общаться в чате

    Следующий шаг изменить вид разрешенного использования на строительство. Выставит ли администрация землю на аукцион? Или просто перезаключит договор с новым видом разрешенного использования?

    Кристина

    нет, если будет решение изменить вид использования, то будет просто сделано доп. соглашение к имеющемуся договору аренды с арендатором, может измениться плата за аренду

    21 Августа 2014, 11:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Если мы разделим данный участок на 2. И 1 сделаем под строительство. Если появятся другие претенденты на эту землю. Проведут ли аукцион?

    21 Августа 2014, 11:34
  • Юрист - Хаматова Резеда

    Из возникшей ситуации расхождения мнений становится ясно, что у Администрации ЗАТО будет ВЫБОР — как поступить.

    21 Августа 2014, 11:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеева Наталья
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Волгоград
    Общаться в чате

    Из возникшей ситуации расхождения мнений становится ясно, что у Администрации ЗАТО будет ВЫБОР — как поступить.

    Хаматова Резеда

    У администрации будет выбор разрешить изменить вид использования или нет, но если отказ будет неправомерным, то его можно обжаловать в суде. А расторгнуть договор аренды и выставить земельный участок на торги администрация не может, потому что нет оснований. 

    21 Августа 2014, 11:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Карху Борис
    Карху Борис, Адвокат
    Общаться в чате

    Если мы разделим данный участок на 2. И 1 сделаем под строительство. Если появятся другие претенденты на эту землю. Проведут ли аукцион?

    Кристина

    разделение участка только с согласия Администрации. Если она разрешит, то тогда изменяется, де-факто и де-юре, сам земельный участок, а значит договор аренды прекращает свое действие, появляются 2 участка, отсюда — должно быть не только публичное слушание, но и аукцион — появилось 2 участка земли. Лучше изменить вид использования на всем участке, построить, потом уже что то менять, например, делить, но тогда один участок со строительством останется в любом случае.

    21 Августа 2014, 11:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеева Наталья
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Волгоград
    Общаться в чате

    Если мы разделим данный участок на 2. И 1 сделаем под строительство. Если появятся другие претенденты на эту землю. Проведут ли аукцион?

    Кристина

    Вы можете разделить земельный участок, подав соответствующее заявление в администрацию и перезаключить на эти участки договор аренды. Затем, при возможности одному из участков изменить вид использования. Для этого также не нужно будет администрации выставлять его на аукцион. 

    Ст. 11.9 ЗК РФ
    4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
    5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.


    21 Августа 2014, 11:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мышьяков Сергей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Великий Устюг
    Общаться в чате

    Или просто перезаключит договор с новым видом разрешенного использования?

    Кристина

    просто составит доп соглашение к  договор с указанием измененного вида разрешенного использования.

    21 Августа 2014, 11:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеева Наталья
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Волгоград
    Общаться в чате

    Статья 11.3 ЗК. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

    1. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, за исключением случаев:

    1) раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения;

    2) образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

    3) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;

    4) перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 настоящего Кодекса;

    5) иных предусмотренных федеральными законами случаев.

    2.Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, необходимы следующие документы:

    1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;

    2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

    2.1. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления запрашивают документы, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в органах и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы (их копии, сведения, содержащиеся в них).

    Землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков при подаче заявления, указанного в пункте 2 настоящей статьи, прилагают к нему правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, если указанные документы (их копии, сведения, содержащиеся в них) не находятся в распоряжении органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций.

    3. В случае, если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом документации по планировке территории или иного предусмотренного федеральным законом документа, в заявлении об образовании земельных участков указываются реквизиты таких документов.

    4. В указанных в пункте 1 настоящей статьи решениях об образовании земельных участков должны быть указаны:

    1) реквизиты правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (при наличии таких документов);

    2) сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).

    5. В решениях об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, может быть указано полномочие правообладателя земельного участка, из которого при разделе или объединении образуются земельные участки, на обращение с заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации, права собственности субъекта Российской Федерации или права муниципальной собственности на образуемые земельные участки. При этом выдача исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 настоящего Кодекса, правообладателю земельного участка доверенности на совершение указанных действий не требуется.


    21 Августа 2014, 11:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеева Наталья
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Волгоград
    Общаться в чате

    5.В решениях об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, может быть указано полномочие правообладателя земельного участка, из которого при разделе или объединении образуются земельные участки, на обращение с заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации, права собственности субъекта Российской Федерации или права муниципальной собственности на образуемые земельные участки. При этом выдача исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 настоящего Кодекса, правообладателю земельного участка доверенности на совершение указанных действий не требуется.

    То есть в решении будет указано, что Вы являетесь арендатором данного участка из которого образуются два других. И Вы вправе будете перезаключить на эти участки договор аренды. 

    21 Августа 2014, 12:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Ирина
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Кристина, можете разместить остальные страницы договора. Хочу понять для себя предусмотрена ли договором какая-либо ответственность за изменение назначения земельного участка без согласия арендодателя.

    21 Августа 2014, 14:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats