Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

220 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
220 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Продажа квартиры

Добрый день.

Хочу продать квартиру, купленную в новостройке (свидетельство о праве собственности выдано в июле 2013) и купить строящийся таунхаус (по договору купли-продажи), окончание строительства фев.2015.

Прошу написать как можно избежать уплаты НДФЛ при продаже и покупке вышеуказанной недвижимости.

Квартиру покупали в 2009 году по стоимости в 2,6 млн руб. продаем сейчас за 6 млн.

Ходим купить таунхаус за 4,6 млн.

Как можно избежать уплаты НДФЛ при продаже квартиры. и будет ли какой-то налог при покупке новой?

Спасибо

20 Августа 2014, 15:34, вопрос №535370 Илья, г. Москва
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (10)

  • Юрист - Афонина Екатерина

    Возможность полностью избежать уплаты налога в Вашем случае не предусмотрена законодательством.

    Можно применять налоговый вычет. В Вашем случае максимально возможное уменьшение налоговой базы — в сумме расходов на приобретение первой квартиры:

    п. 2 ч. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

    В Вашем случае это 2,6 млн. Другие варианты — вычет на покупку нового жилья 2 млн, имущественный вычет при продаже — 1 млн

    20 Августа 2014, 15:41
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Ирина
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Илья!

    НДФЛ уплачивается с доходов, покупка квартиры — это ваши расходы, наоборот в данном случае вы имеете право на получение налогового имущественного вычета в порядке ст.220 НК РФ.

    Налог не уплачивается с недвижимости, которая находилась в собственности более 3х лет, а также цена которой составляет мене 1 млн рублей по договору купли-продажи.

    Если вы укажите в договоре сумму менее 1млн, то налог платить не нужно, но в данном случае есть свои риски и не все покупатели идут на это, так как они тоже хотят получить свою выгоду в виде имущественного вычета. В данном случае вы рискуете остаться только с 1млн. Но можно избежать данной ситуцации если продавец напишет вам расписку, что занял у вас оставшуюся сумму.

    Желаю удачи!

    20 Августа 2014, 15:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Афонина Екатерина

    К сумме фактически произведенных  и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества, помимо стоимости квартиры, можно отнести оплату услуг риелтора

    20 Августа 2014, 15:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мысник Нина
    Мысник Нина
    Юрист, г. Москва
    • 1073ответа
    • 459отзывов

    Здравствуйте, Илья!

    Чтобы не платить НДФЛ с суммы проданной квартиры, нужно договориться с покупателем о такой схеме:

    1.) Вы «дарите» покупателю 1/100 в праве собственности. Одаряемый (Ваш покупатель) получает право собственности на 1/100 и может прописаться в этой квартире;

    2.) Заключаете предварительный договор купли-продажи. Продавец получает деньги за квартиру.

    3.) По истечении 3-х с даты приобретения продавцом права собственности заключаете с покупателем Основной договор купли-продажи, относите его в Росреестр и покупателем получает свидетельство о регистрации права собственности.

    А при покупке нового жилья, платить налог не нужно.

    20 Августа 2014, 15:54
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Винокуров Вячеслав
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Илья!

    В соответствии со ст. 220 Налогового Кодекса РФ, Вы можете уменьшить НДФЛ на сумму имущественного налогового вычета равную затратам на приобретение квартиры, т.е. на 2,6 млн. рублей. Также при приобретении нового жилья Вы можете получить налоговый вычет в размере 2 млн. рублей, но при приобретении квартиры в новостройке, налоговый вычет можно получить не ранее чем будет на руках акт передачи жилья. Налоговый вычет на приобретение жилья, можно получить только один раз, если Вы получали его ранее получить повторно не получится.

    Статья 220 Налогового Кодекса РФ:

    1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

    1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);

    3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

    4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

    2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

    1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;

    2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

    При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав;

    4) положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:

    от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;

    от реализации ценных бумаг;

    3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

    1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.

    В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

    При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды;


    20 Августа 2014, 15:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна

    Илья, здравствуйте.

    Если Вы воспользуетесь налоговым вычетом при продаже в сумме 2,6 млн, у Вас останется 3,4 млн, а покупаете недвижимость за 4,6 млн., то есть дохода у Вас в данном налоговом периоде нет, подайте декларацию 3-НДФЛ, с приложением всех документов.

    Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

    [Налоговый кодекс РФ]
    [Глава 23]
    [Статья 220]

    1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3
    статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение
    следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом
    особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:


    1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли
    (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при
    уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по
    договору инвестирования долевого строительства или по другому договору,
    связанному с долевым строительством);

    2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1
    настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

    2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с
    подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму
    своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и
    документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого
    имущества.

    3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных
    налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на
    территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли
    (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них,
    предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных
    участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые
    жилые дома или доля (доли) в них;

    20 Августа 2014, 16:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Котов Виктор

         Здравствуйте!   

    В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.


    Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного вышеуказанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.


    Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.


    Поэтому срок нахождения в собственности налогоплательщика объекта недвижимости следует определять с даты его регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.


    Следовательно, при продаже данной квартиры, последняя будет считаться  находившейся в собственности менее трех лет.


    Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

    В данном случае можно будет применить указанное право на имущественный вычет только в части суммы в 1 млн. руб., в связи с чем в договоре купли-продажи целесообразней указать сумму в 1 млн. руб., а для покупателя для его успокоения можно выдать расписку о получении реальной суммы за продажу квартиры. Данную расписку не нужно будет каким-либо образом упоминать в договоре и показывать в Росреестре. Тогда сделка пройдет по 1 млн., как указано в договоре. Но покупатель, на основании данной расписки сможет завериться гарантией того, что в случае появлений оснований для расторжения договора и проч., он сможет заявить об уплате им действительно суммы. Конечно, маловероятно, что покупатель пойдет на такой шаг, тем более, если он не получал ранее имущественный вычет, то потеряет возможность его получить в размере действительной суммы сделки. Поэтому, чтобы не платить налог НДФЛ, нужно либо ждать 3 года, либо указывать в договоре сумму до 1 млн.

    20 Августа 2014, 16:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Цветков Ярослав
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист, г. Ижевск
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Избежать НДФЛ полностью не удастся, однако можно его существенно снизить за счет налоговых вычетов.

    В Вашей ситуации необходимо провести обе сделки в одном и том же году, тогда Вы получите право на два налоговых вычета. 

    Однако два вычета можно получить и при условии, что одна квартира куплена РАНЬШЕ чем продана другая и по купленной квартире вычет не заявлялся. 

    Первыйвычет предоставляется продавцам недвижимости. Он установлен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его максимальная сумма составляет 1 000 000 руб. 

    Вместо использования этого вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке, подтвержденные документально. Это более выгодно, если расходы на покупку превышают 1 000 000 руб. (то есть сумму вычета).

    Второйвычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. При этом, он не может быть больше 2 000 000 руб. 

    Важный момент, если вы хоть раз в жизни этим вычетом уже пользовались, то второй раз вам его не предоставят.

    То есть применимо к Вашей ситуации:

    Продажная стоимость проданной квартиры составляет 6 000 000 руб. Квартира которую вы покупаете стоит 4 600 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).

    После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:

    6 000 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (первый вычет, предоставляемый продавцам) = 5 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета)

    После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:

    5 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования первого вычета) — 2 000 000 руб. (второй вычет, предоставляемый покупателям) = 3 000 000 руб. (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, после использования двух вычетов)

    Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
    3 000 000 руб. х 13% = 390 000 руб.

    Либо ждать три года. При этом можно заключить предварительный договор купли-продажи. Но три года достаточно большой срок за который и Ваши намерения и намерения других участников сделки могут измениться, как могут существенно измениться и обстоятельства, и тогда уже могут возникнуть совершенно иные проблемы.

    С уважением,

    Ярослав Цветков.



    20 Августа 2014, 16:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна

    Илья, хочу внести поправку в свой ответ.

    Согласност. 220 НК РФ

    3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта
    1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:


    1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически
    произведенных налогоплательщиком расходов
    на новое строительство либо
    приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких
    объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи,не превышающем 2 000 000 рублей.

    Из чего следует, что при продаже за 6 млн, используем вычет в 2,6 млн (сумма затрат на приобретение), ее можно увеличить на сумму ремонта, если у Вас есть подтверждающие документы. Далее, 3,4 млн — 2 млн. (второй налоговый вычет за покупку), получается 1,4 млн. минус 13% = 182 000 рублей Ваш налог.


    20 Августа 2014, 17:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Афонина Екатерина

    Уточню свой ответ. Если обе сделки совершаются в одном налоговом периоде, то уменьшение налоговой базы на сумму фактически произведенных расходов (2,6 млн+риелтор) можно использовать вместе с налоговым вычетом на покупку новой квартиры (2 млн) — если ранее Вы не пользовались правом на получение такого вычета. В итоге налоговая база составит 6-2,6-2=1,4 млн. С этой суммы Вам в любом случае необходимо уплатить налог.

    21 Августа 2014, 14:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats