Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

624 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
624 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

О проектировании административных зданий

Здравствуйте. Интересует вопрос о проектировании административных зданий. Имеет ли право застройщик требовать плату за навесной балкон, просто с металлическим ограждением ? И если имеет, то в каком объёме?

04 Августа 2014, 18:55, вопрос №520303 Надежда Ершова, г. Томск

Надежда Ершова оставил отзыв о сайте — показать

600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (9)

  • Юрист - Воронин Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Надежда!

    Давайте разбираться.

    ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ:

    5. Общая площадь жилого помещения
    состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь
    помещений вспомогательного использования, предназначенных для
    удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их
    проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

    Для учета балконов, лоджий, веранд и терасс имеется другой документ.

    Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. №37):

    3.37.
    Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений,
    встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и
    холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими
    коэффициентами:
    для лоджий — 0.5,
    для балконов и террас — 0.3,
    для веранд и холодных кладовых — 1.0.

    То есть, Ваш балкон таковым является, учитывается в площади квартиры с коэффициентом 0,3


    04 Августа 2014, 19:21
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Воронин Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    «СНИП 2.08.01-89. Жилые здания».

    Балкон — выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время.


    04 Августа 2014, 19:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Добрый день, Надежда!

    Здравствуйте. Имеет ли право застройщик требовать плату за навесной балкон, просто с металлическим ограждением? И если имеет, то в каком объёме?

    Надежда Ершова

    В данном случае все зависит от условий договора, если в договоре указан балкон, чтобы он изначально должен быть без дополнительной оплаты, то эти требования незаконны. В то же время, для подробного ответа необходимо увидеть договор, есть возможность его выложить?

    04 Августа 2014, 19:29
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    ....Предметом настоящего договора является финансирование строительства многоквартирного дома с нежилым помещением по адресу....., а именно квартира№( часть Объекта) общей площадью ..., балкон 2,5кв.м....

    За балкон плата если и должна быть, то - " 3.37.

    Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений,

    встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и

    холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими

    коэффициентами:

    для лоджий — 0.5,

    для балконов и террас — 0.3,

    для веранд и холодных кладовых — 1.0."

    Правильно, ли я понимаю - стоимость балкона должна составлять 3% от стоимости квадратного метра жилого помещения?

    04 Августа 2014, 20:25
  • Адвокат - Миндзар Федор Васильевич

    Согласно ГК РФ:

    Статья 421. Свобода договора

    1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

    Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

    2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

    3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

    4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

    В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

    5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

    Поэтому все зависит от условий договора, изменить его возможно только по соглашению застройщика с заказчиком.

    04 Августа 2014, 20:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Добрынин Илья

    здравствуйте.

    надежда, я согласен с коллегой  дмитрием из красноярска.

    но....

    если в договоре нет ни каких оговорок про балкон (лоджию), то требования застройщика, по дополнительной плате — незаконны.

    дело в том, что балкон — относиться в общедомовому имуществу! (как ступеньки в подъезде, или трубы в подвале), но пользуетесь балконом только вы, а за ремонт балконной плиты отвечает застройщик и ук.

    т.е. застройщик требует с вас дополнительную плату за общее имущество всего дома.

    будут вопросы пишите в чат, звоните, удачи

    04 Августа 2014, 20:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Цветков Ярослав
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Ижевск
    Общаться в чате

    Здравствуйте Надежда!

    Балконы, лоджии, веранды и террасы в общую площадь жилого помещения с 1 марта 2005 года законодателем не включаются (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ)

    То есть если у Вас в договоре прописана, что застройщик передает Вам квартиру общей площадью _____ кв. м. то балкон не входит в эту площадь.

    В этом случае требования застройщика, к сожалению, законны.

    Однако следует внимательно ознакомится с Вашим договором, возможно и найдутся какие-то варианты.

    С уважением,

    Ярослав Цветков.

    04 Августа 2014, 20:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    В том то и дело..."....Предметом настоящего договора является финансирование строительства многоквартирного дома с нежилым помещением по адресу....., а именно квартира№( часть Объекта) общей площадью ..., балкон 2,5кв.м.....

    04 Августа 2014, 20:39
  • Юрист - Цветков Ярослав
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Ижевск
    Общаться в чате

    С учетом Вашего дополнения.  

    Балконы наряду с другими нежилыми помещениями (лестницами и т. д.) – это общая собственность всех жильцов дома безотносительно к конкретной квартире. Таким образом требовать с Вас плату за него как за Ваше имущество -незаконно.

    Апелляционная коллегия Верховного суда указала, что согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, балконы относятся к общей долевой собственности. 

    Суд признал, что балконная плита или плита лоджии не предназначены для обслуживания более одного помещения в доме. Тем не менее, балкон и лоджия — это общее имущество жильцов.

    Согласно части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 

    Согласно частьи 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
    Таким образом, ограждающие конструкции являются общим имуществом собственников в многоквартирном доме.
    Подпунктом 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, предусмотрено, что балконы отнесены к несущим конструкциям.

    Балконы и лоджии в соответствии с требованиями к определению площади здания, помещения, 2011 г. № 531, не включаются в размер общей площади жилого помещения, а значит, не могут быть составляющей доли и учитываться как часть собственности владельца в виде доли в данной квартире.

    Требования застройщика незаконны. Сошлитесь на указанные мною правовые акты в разговоре с ним.

    04 Августа 2014, 20:38
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Воронин Андрей

    Вы не правильно поняли. 2,5 кв.м. подлежит учету в составе общей площади как 2,5*0,3= 0,75 кв. м.

    Имеет ли право застройщик требовать плату за навесной балкон

    Надежда Ершова

    В силу действующего законодательства РФ, да. И вправе это предусмотреть в договоре.

    БОльшая часть застройщиков в типовых формах учитывают возможность изменения цены по результатам обмера при сдаче дома в эксплуатацию.

    Обмер и регистрация прав происходят с учетом указанных коэффициентов.

    Да, в договоре можно указать все, что угодно, согласен.

    В целом, это те правила, которых следует придерживаться.

    И если имеет, то в каком объёме?

    Надежда Ершова

    Будут правильными при заключении ДДУ условия, при которых применяются коэффициенты.

    Застройщик имеет право при таких условиях отказать в заключении договора, сославшись на свободу договора.

    04 Августа 2014, 21:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    ·
    Здравствуйте
    Александр!



    В соответствии со ст. 4 и ст. 7 Федерального
    закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об участии в долевом
    строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
    изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»



    по договору участия в долевом строительстве (далее —
    договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок
    своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать)
    многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения
    разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект
    долевого строительства участнику долевого
    строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется
    уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства
    при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или)
    иного объекта недвижимости.



    Договор заключается в письменной форме, подлежит
    государственной регистрации и считается заключенным с
    момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным
    законом.



    Договор должен содержать:



    1) определение подлежащего передаче конкретного объекта
    долевого строительства в соответствии с
    проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в
    эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;



    2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства
    участнику долевого строительства;



    3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;


    В договоре указывается цена договора, то есть размер
    денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для
    строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может
    быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на
    строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на
    оплату услуг застройщика.



    По соглашению сторон цена договора может быть изменена после
    его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи
    и условия ее изменения.

    Застройщик обязан
    передать участнику долевого
    строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует
    условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации
    и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.



    То есть, договор должен содержать описание объекта
    согласно проектной документации. Если Вы заключили и
    зарегистрировали договор УДС, то застройщик обязан выполнять его условия,
    в том числе передать Вам объект соответствующий проектной документации.



    По соглашению сторон цена договора может быть изменена
    после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены,
    но не в случае изменения размера объекта.



    ·
    Поэтому пункт об изменении цены по
    результатам обмеров БТИ



    является ничтожным!!! И требование застройщика оплатить
    разницу является неправомерным.



    Попытки застройщика изменить условия договора в лучшую
    для себя сторону заканчиваются привлечением его по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ,
    поскольку истолковываются как включение в договор условий, ущемляющих права
    потребителя. Так, по мнению суда, включение в договор об участии в долевом
    строительстве условия, предусматривающего изменение размера объекта долевого
    строительства до 10% от проектируемой площади ущемляют права потребителя по
    сравнению с подп. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ
    «Об участии в долевом строительстве...» и п. 3 ст. 5 этого же Закона



    В соПисьмо
    Минэкономразвития РФ от 15.04.2010 N Д23-1358



    Об определении общей площади жилого здания



    Федеральное
    законодательство



    Текст документа по состоянию на июль 2011 года



    Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее
    — Департамент недвижимости) рассмотрел обращение по вопросу определения общей
    площади жилого здания и сообщает.



    В соответствии с Положением о
    Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным
    Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437,
    Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению
    законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.



    Вместе с тем полагаем возможным по затронутому в
    обращении вопросу отметить следующее.



    В соответствии с частью 1 статьи 16 Жилищного
    кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) к жилым помещениям относятся:



    — жилой дом, часть жилого дома;



    — квартира, часть квартиры;



    — комната.



    Согласно положениям части 5 статьи 15 Кодекса
    общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого
    помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования,
    предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с
    их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и
    террас.



    При этом необходимо отметить, что в соответствии с частью 4 статьи 19 Кодекса
    жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке,
    установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным
    органом исполнительной власти.



    Наряду с этим частью 5 статьи 19 Кодекса
    установлено, что государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами
    его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда,
    в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с
    оформлением технических паспортовжилых
    помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых
    помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений
    установленным требованиям).



    Таким образом, организация технической инвентаризации при
    проведении технической инвентаризации и определении общей площади жилого здания
    руководствуется положениями, установленными жилищным законодательством
    Российской Федерации, в том числе Кодексом.



    Как следует из обращения, общая площадь жилого здания в
    целях проектирования была определена как сумма площадей всех этажей в пределах
    внутренних поверхностей наружных стен на основании Приложения В «Правила
    подсчета общей площади здания, площади помещений, строительного объема, площади
    застройки и этажности здания при проектировании» СНиП 31-05-2003,
    утвержденным Постановлением Госстроя
    России от 23 июня 2003 г. N 108 «О принятии и введении в действие
    строительных норм и правил „общественные здания административного
    назначения“ (далее — СНиП 31-05-2003), который в соответствии с разделом 1
    СНиП 31-05-2003 не применяется к многоквартирным жилым домам.



    Также необходимо отметить следующее, что частью 1 статьи
    746 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что
    оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере,
    предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или
    договором строительного подряда.



    Исходя из вышеизложенного, по мнению Департамента
    недвижимости, взаиморасчет между Инвестором и Генподрядчиком должен
    производиться в соответствии с тем видом площади объекта, которая указана в
    договоре строительного подряда.


    МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


    ПИСЬМО



    от 6 ноября 2009 г. N Д23-3649


    ОБ ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛОГО ДОМА


    Департамент недвижимости Минэкономразвития России
    рассмотрел письмо по вопросу о возможности включения в общую площадь жилого
    дома площади всех частей здания, не являющихся помещениями (крыльцо с навесом,
    примыкающее одной стороной к наружной капитальной стене здания), и в пределах
    своей компетенции сообщает.



    В соответствии с частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса
    Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) общая площадь жилого помещения
    состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь
    помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения
    гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении,
    за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.



    Жилым домом признается индивидуально-определенное здание,
    которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования,
    предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с
    их проживанием в таком здании (часть 2 статьи 16 Жилищного кодекса).



    Согласно пункту 14 Указаний по заполнению формы
    федерального статистического наблюдения N С-1 „Сведения о вводе в
    эксплуатацию зданий и сооружений“, утвержденных Приказом Росстата от
    01.11.2008 N 274, к жилым зданиям (домам) относятся жилые дома постоянного
    типа, общежития, приюты, дома маневренного фонда, дома-интернаты для
    престарелых и инвалидов, ветеранов, специальные дома для одиноких престарелых,
    детские дома, интернаты при школах и школы-интернаты, другие дома (системы
    социального обслуживания населения, фонда для временного поселения вынужденных
    переселенцев и лиц, признанных беженцами, для социальной защиты граждан).



    В соответствии с подразделом 3.2.2 раздела 3
    Методологических положений по системе статистических показателей,
    разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал,
    утвержденных Приказом Росстата от 11.03.2009 N 37, общая площадь жилых
    помещений в введенных в эксплуатацию жилых зданиях (домах) определяется как
    сумма площадей всех частей жилых помещений, включая площадь помещений
    вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами
    бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также
    площадей лоджий, балконов, веранд, террас, подсчитываемых с соответствующими
    понижающими коэффициентами (п. 2 приложения 2 к СНиП 2.08.01-89 „Жилые
    здания“, п. п. 3.34 и 3.37 „Инструкции о проведении учета жилищного
    фонда в Российской Федерации“, утвержденной Приказом Минземстроя от
    04.08.1998 N 37). При этом в общую площадь жилых помещений крыльца и наружные
    открытые лестницы не входят.


    М.М.Т. обратилась в суд с иском к ООО
    »КПД-Газстрой" о взыскании излишне уплаченных денежных средств,
    процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального
    вреда.



    В обоснование исковых требований указала, что 16.10.2012
    г. между ней и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве
    N 18П/2/67, в соответствии с которым она обязалась уплатить обусловленную
    договором цену и принять объект долевого строительства, а ответчик обязался
    построить объект недвижимости и передать ей.



    Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что общая площадь
    объекта долевого строительства, в том числе, включая площадь балконов и лоджий,
    составляет 60,49 кв. м. В техническом паспорте помещения, полученном истцом,
    общая площадь значится как 56,0 кв. м, разница составляет 4,49 кв. м.



    Считает, что со стороны застройщика имеет место нарушение
    условий договора, в части предоставления объекта меньшей площади, чем установлено
    договором, поскольку при определении общей площади помещения квартиры не
    следует учитывать площадь лоджии и балконов, следовательно, цена договора
    подлежит уменьшению пропорционально уменьшению площади объекта из расчета 37
    000 руб. за квадратный метр.



    На основании изложенного просила взыскать с ООО
    «КПД-Газстрой» излишне уплаченные денежные средства по договору
    участия в долевом строительстве N 18П/2/67 от 16.10.2012 года в размере 166 130
    руб. (4,49 м x 37 000 руб.) за неправомерное включение в состав общей площади
    квартиры площади лоджии, балкона, а также взыскать проценты за пользование
    чужими денежными средствами в размере 15 761,58 руб., компенсацию морального
    вреда в размере 150 000 руб.



    С принятым решением не согласилась М.М.Т. В апелляционной
    жалобе просит решение отменить и принять новое решение по делу.



    В обоснование доводов жалобы указывает, что вывод суда о
    том, что в соответствии с нормами ст. 421 ГК РФ по условиям договора участия в
    долевом строительстве от 16 октября 2012 г. N 18П/2/67 применяется принцип
    свободы договора, неправомерен, поскольку суд не учел положения п. 1 ст. 16
    Закона «О защите прав потребителей».



    Считает, что положения п. 1.3 договора участия в долевом
    строительстве N 18П/2/67 ущемляет ее права и противоречит нормам ч. 2 ст. 1 ФЗ
    «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
    недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
    Федерации».



    Ссылаясь на ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом
    строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
    изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ч. 5 ст.
    15 ЖК РФ, указывает, что в общую площадь жилого помещения, не включаются
    площади лоджии и балконов.



    По мнению апеллянта, возложение застройщиком обязанности
    по оплате площади лоджии на участника долевого строительства является
    неправомерным и нарушающим права участника долевого строительства как
    потребителя, поскольку балкон (лоджия) не передан и не может быть передан
    участнику долевого строительства.



    Ссылка суда первой инстанции на то, что Жилищный кодекс
    никакого отношения не имеет к правоотношениям, регулируемым ФЗ «Об участии
    в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
    внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
    не соответствует правоприменительной практике, согласно которой балкон (лоджии)
    являются общим имуществом жильцов.



    Кроме того, ссылаясь на определения ВС РФ от 01 сентября
    2009 г. N 24-В09-8, от 30 сентября 2009 г. N 5-Г09-76, указывает о
    недопустимости взимания с участников долевого строительства денежных средств за
    лоджии и балконы, как с учетом понижающих коэффициентов, так и без них.



    По мнению автора апелляционной жалобы, суд необоснованно
    отказал в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства, а
    также надлежащим образом не известил о времени и месте судебного
    разбирательства.



    Проверив законность и обоснованность решения суда в
    соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в
    апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.



    Судом установлено, что 16.10.2012 года между сторонами
    был заключен договор N 18П\27 участия в долевом строительстве, по условиям
    которого (п. 1.3) стороны договорились в целях настоящего Договора общую
    площадь Объекта долевого строительства определять как сумму площадей всех жилых
    и нежилых помещений квартиры, в том числе площадь балконов и лоджий,
    подсчитываемых с коэффициентами: для лоджий и балконов — 1,0, террас — 0,3. С
    учетом применения коэффициента общая площадь Объекта долевого строительства
    составляет 60,49 кв. м, (л.д. 8 — 13).



    Отношения, связанные с привлечением денежных средств
    граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на
    основании договора участия в долевом строительстве регулируются ФЗ «Об
    участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
    недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
    Федерации».



    В действующем законодательстве каких-либо обязательных
    требований о порядке определения сторонами цены договора участия в долевом
    строительстве не содержится.



    В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 421 ГК РФ граждане и
    юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению
    договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить
    договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым
    обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не
    предусмотренный законом или иными правовыми актами.



    Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора
    судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и
    выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности
    устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в
    целом.



    Таким образом, из буквального толкования условий договора
    участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами, судом
    установлено, что общая площадь квартиры истца составляет 55,85 кв. м (пункт 1.2
    договора), а площадь квартиры с учетом площади лоджии — (4,64 кв. м) — 60,49
    кв. м (пункт 1.3 договора).



    Согласно техническому паспорту от 12.12.2012 г. М.М.Т.
    передана квартира общей площадью 56,0 кв. м. При этом общая площадь квартиры,
    согласно данным технического паспорта, указана без учета площади лоджии.



    Из материалов дела усматривается, что ответчиком
    выстроена и передана истцу лоджия, которая составляет 4,6 кв. м, т.е. квартира
    передана большей площадью, чем предусмотрено пунктом 1.3 договора.



    Принимая решение и отказывая в удовлетворении исковых
    требований, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для перерасчета
    стоимости квартиры не имеется, поскольку квартира передана большей площадью,
    чем предусмотрено пунктом 1.3 договора.



    Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда
    первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам
    дела и действующим нормам закона.



    Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не учел
    положения п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», не могут
    быть приняты во внимание, поскольку отношения между участниками долевого
    строительства и застройщиком регулируются ФЗ «Об участии в долевом
    строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесения
    изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».



    К тому же следует принять во внимание, что Закон
    Российской Федерации «О защите прав потребителей» не содержит
    положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в
    долевом строительстве.



    Судебная коллегия не может согласиться с утверждением
    апеллянта о том, что положения п. 1.3 договора участия в долевом строительстве
    N 18П/2/67 ущемляет ее права и противоречит нормам ч. 2 ст. 1 ФЗ «Об
    участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
    недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
    Федерации».



    Дополнительная информация об общей площади объекта
    долевого строительства с учетом понижающих коэффициентов для балконов, лоджий и
    террас не создает условий для ущемления прав либо введения дольщика в
    заблуждение относительно площади квартиры без учета лоджии (балкона), не лишает
    возможности использовать квартиру по назначению и не умаляет эту возможность
    иным образом, не лишает возможности потребителя дольщика возможности проживать
    в квартире, реализовывать иные свои права по владению, пользованию и
    распоряжению, приобретаемым помещением.



    Доводы жалобы о том, что лоджия является общим имуществом
    собственников помещений в многоквартирном доме и не входит в состав квартиры,
    безосновательны.



    В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам
    помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой
    собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и
    предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том
    числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.



    Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в
    многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от
    13.08.2006 года N 491 в состав общего имущества включаются — ограждающие
    несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены,
    плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие
    несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома,
    обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и
    двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие
    ненесущие конструкции).



    Таким образом, лоджия не включена в состав общего
    имущества, так как предназначена для обслуживания только одного жилого
    помещения, поскольку она относится именно к квартире истца, и в которую можно
    попасть только из квартиры истца, что следует из технического паспорта жилого помещения.



    Ссылка в жалобе на положения части 5 ст. 15 ЖК РФ не
    может повлечь отмену обжалуемого решения. Данная норма права лишь определяет,
    что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого
    помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования,
    предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с
    их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и
    террас.



    Согласно п. 3.5 Договора участия в долевом строительстве
    стороны предусмотрели, что в случае, если окончательная площадь Объекта
    долевого строительства (с учетом площади балконов, лоджий, террас), указанная в
    техническом паспорте, отличается от проектной площади более чем на 5%, то
    стоимость объекта долевого строительства подлежит перерасчету, из расчета
    стоимости 1 квадратного метра, указанной в п. 3.1 настоящего договора.



    В случае, если отклонение составляет менее 5%, стоимость
    объекта долевого строительства перерасчету не подлежит.



    Как усматривается из материалов дела, М.М.Т. передана
    квартира, общей площадью 56,0 кв. м без учета площади лоджии, которая
    составляет 4,64 кв. м, следовательно, истцу была передана квартира большей
    площадью, чем предусмотрено п. 1.3 договора.



    При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции
    отсутствовали основания для перерасчета стоимости квартиры.



    Кроме того, имущественное право на квартиру у истца
    возникло из договорных обязательств, поэтому положения Жилищного кодекса,
    регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений, не могут
    быть применены к настоящему спору.



    Доводы апелляционной жалобы о ненадлежащим извещении
    истца о дате судебного заседания, являются безосновательными, поскольку как
    усматривается из материалов дела, истцу М.М.Т. судом первой инстанции неоднократно
    были направлены судебные повестки по адресу, указанному в исковом заявлении,
    которые истец не приняла.



    При таких обстоятельствах, суд первой инстанции в
    соответствии со ст. 117 ГПК РФ обоснованно признал истца М.М.Т. извещенной
    надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, поскольку она
    почтовую корреспонденции не приняла.



    Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции
    правомерно рассмотрел дело в отсутствие истца М.М.Т., извещенной надлежащим
    образом.



    Довод апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно
    отказал в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания в связи с
    занятостью представителя в другом процессе, несостоятелен и не может служить
    основанием для отмены решения суда, поскольку положениями ч. 6 ст. 167 ГПК РФ
    закреплено право, а не обязанность суда отложить разбирательство дела по
    ходатайству лица, участвующего в деле, в случае неявки его представителя.



    Кроме того, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу
    об отсутствии уважительной причины для отложения судебного разбирательства в
    связи с неявкой представителя истца.



    Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся
    к иной оценке доказательств, оснований для которой судебной коллегией не усматривается.



    Разрешая данный спор, суд первой инстанции, правильно
    установил имеющие значение для дела обстоятельства на основании представленных
    сторонами доказательств, с учетом требований подлежащих применению норм
    материального и процессуального права постановлено законное и обоснованное
    решение, а доводы апелляционной жалобы не являются основанием к его отмене.



    Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия


    {Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 15.05.2014 по делу
    N 33-4184/2014г. В иске о взыскании излишне уплаченных денежных средств по
    договору участия в долевом строительстве, процентов, компенсации морального
    вреда отказано правомерно, поскольку, принимая решение, суд обоснованно исходил
    из того, что оснований для перерасчета стоимости квартиры не имеется, так как
    квартира передана большей площадью, чем предусмотрено договором.
    {КонсультантПлюс}}

    Также по
    требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в
    судебном порядке в случае числе
    существенного изменения размера объекта долевого строительства;



    Поэтому Если
    площадь увеличилась существ. 5-10% по сравнению с проектной площадью,
    прописанной и оплаченной согласно ДДУ, то
    Вы также вправе расторгнуть дог. В суде.









    .





    Смог
    оказать услугу по составлению обоснованной претензии и ис

    09 Августа 2014, 15:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats