Возникает ли общедолевая собственность, на основании договора инвестирования в строительство частного жилого дома в селе?

Здравствуйте. 

На основании п. 2.2.1. Договора, Застройщик передаёт Инвестору полностью коттедж и права общедолевой собственности не возникает, так как инвестор становится единоличным собственником. 

Не понятно, что Вас смутило в данном договоре.

По Вашему договору право собственности на объект недвижимости не возникает, а возникает право собственности на свои вложенные денежные средства согласно Федеральному закону N  39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Ваш партнер предлагает Вам договор долевого участия (ДДУ), который хочет выдать за инвестиционный договор, дабы избежать всех требований Федерального закона  ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который защищает дольщиков, а также в случае возникновения с Вами спора указать на Вашу собственную неосведомленность как Вашу же вину.

Итак, почему Ваш договор — ДДУ:

во-первых, в соответствии со ст. 1 Федерального закона от
25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской  Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестициями  являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты  предпринимательской и других видов деятельности в целях получения
прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта,

тогда  как для Вас целью заключения рассматриваемого договора является очевидное желание получить (приобрести) жилой дом для удовлетворения личных (семейных) нужд,
который к тому же в данном случае не является для Вас  объектом предпринимательской деятельности (исходя из определения таковой, данного в ст. 2 ГК РФ); 

во-вторых, инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практических действий со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций (ст. 6 «Права инвесторов» ФЗ от25.02.1999 N 39-ФЗ),

в то время как Вы, внося денежные средства по «договору долевого участия», не только никак не участвуете в последующем в реализации программы строительства, но и не имеете возможности  осуществлять какой-либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием, что применительно к рассматриваемому типу
отношений подтверждается среди прочего многочисленными фактами необоснованного (без какого-либо согласования с
«инвестором»-«дольщиком») переноса сроков завершения строительства, требованиями к «инвестору»-«дольщику» о необходимости осуществления  дополнительных, не предусмотренных договором, денежных выплат с целью
покрытия неких общих (также не согласованных предварительно) расходов и т.д. 

Обман подтверждается тем, что «Законом об инвестиционной деятельности в форме  кап. вложений» нет понятия Застройщик, а есть — Заказчик и Инвестор, а также Подрядчик. Ваш партнер написал Застройщик, потому что в ДДУ по ФЗ-214 всегда указывается именно Застройщик. То есть здесь Вас прямо вводят в заблуждение.

На 1-й странице Вашего договора упоминается Заказчик единожды. Далее — ни слова. Однако если он упоминается в договоре, то договор уже должен стать трехсторонним, чего опять-таки в Вашем случае нет.

Следовательно, настойчиво рекомендую такой договор не подписывать, а разработать свой ДДУ, который предоставить данному Застройщику на согласование.

Здравствуйте, Татьяна. 

Согласно пункту 4 ст. 244 ГК РФ, общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Поэтому при возникновении права собственности на вновь созданный объект (дом) по договору в пользу одного лица общая долевая собственность не может возникнуть по  определению.

Не имеет значения ни местонахождение объекта строительства, ни какие-либо другие условия. Если вы решите продать долю в праве на дом, только в этом случае у вас и другого собственника (собственников) возникнет общая собственность.

Единственное замечание. Представленный вами договор не является инвестиционным договором, если вы строите дом для собственных нужд, а не в каких-то предпринимательских интересах. Но поскольку по договору вы выступаете как физлицо, а не предприниматель, это исключается.

На самом деле, по характеру регулируемых отношений, является договором подряда. И на вас, кроме общих норм ГК о подряде распространяется Закон РФ  о защите прав потребителей. Именно поэтому ваш застройщик и использовал эту уловку, назвав договор «инвестиционным», хотя юридически название договора ничего не дает. И с этой же целью, чтобы завуалировать истинные правоотношения сторон и уйти от ответственности, предусмотренной этим Законом,  включен в договор совершенно не нужный вам и смутивший вас пункт 1.2. Договора.

Даже если назвать его договором перевозки, на вас все равно распространяются гарантии Закона РФ о защите прав потребителя. Это следует иметь в виду в случае обнаружения недобросовестности в дальнейших действиях застройщика.

Пункт 1.2. можете потребовать изменить, поскольку вы представляете только свои интересы, нет необходимости в регулировании правоотношений с какими-то мифическими лицами. Правда, и общедолевая собственности в результате включения этого пункта не возникает.

Здравствуйте!

Нет, общедолевой собственности на коттедж и земельный участок по данному договору не возникнет.

Согласно договору Застройщик осуществляет строительство  и передачу. Ни о какой общедолевой собственности речи не идет.

То обстоятельство, что коттедж на территории сельского поселения, также не дает оснований вести речь о долевой собственности.

Инвестор согласно договору будет являться единоличным собственником.

С уважением,

Ярослав Цветков.

Не по сути вопроса.  Истина рождается в споре,  а следовательно зря коллеги наставили друг другу минусов. Оба юриста по своему правы. Считаю нужно аннулировать минусы. 

В соответствии со
ст. 244 и ст. 245 ГК РФ имущество, находящееся в собственности
двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество
может находится в общей собственности с определением доли каждого из
собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения
таких долей (совместная собственность).

По соглашению
участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению
суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Если доли участников долевой собственности не могут
быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее
участников, доли считаются равными.

Соглашением всех
участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и
изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и
приращение общего имущества.

То есть,
если Доли общей собственности не были определены, то они считаются
равными.

Согласно ст.
25.3акона о гос. регистрации прав на недвижимое имущ. согласно которой:

1. Право
собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на
основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором
расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод
объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской
Федерации требуется получение такого разрешения.

Представление
правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в
случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право
заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если
документы на государственную регистрацию представлены представителем) на
указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом
порядке.

Разрешение на ввод
объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской
Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом,
осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое
разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по
собственной инициативе.

(п. 1 в ред.
Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ)

2. Право
собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на
основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором
расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство,
если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства
создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Представление
правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в
случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право
заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если
документы на государственную регистрацию представлены представителем) на
указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом
порядке.

Разрешение на
строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для
строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения,
запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в
органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил
такое разрешение по собственной инициативе.

4. В случае, если
земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества,
принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право
собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется
на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным
участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта
3 настоящей статьи.

.

То есть,

вправе зарегистрировать свое право зарегистрировать
право собственности на дом на
основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным
участком,-договора аренды.

(Постановление
Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54. О некоторых вопросах разрешения споров,
возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или
приобретена в будущем)

4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров,
связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства
или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую
природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30
(«Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое
товарищество») Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с
инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или
реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой
вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об
инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной
деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об
инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме
капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц,
финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе
долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших
договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого
рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной
деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента
государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
5. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи
будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по
приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то
же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к
исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом
договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если
суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество
зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть
соединено с требованием о государственной регистрации перехода права
собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи
551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании
права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у
ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о
понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной
вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права
собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи
(пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений
абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.
Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет
покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к
отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в
собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или
создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это
имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата
уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4
статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности,
уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре
купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности
или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания
или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к
отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том
числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).
При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо
учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание
или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей
земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного
права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату
выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной,
предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее
возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а
также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.
Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в
качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном
здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи
421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о
купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в
пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

То есть, Вы вправе заключить договор купли-продажи
будущей собственности ( дома) и спокойно зарегистрировать свое право
собственности и одновременно переход права к покупателю.

Смогу оказать услугу по оформлению Договора, а также регистрации права 

С уважением Ф. Тамара