Нужен ли новый договор, в связи с новыми условиями расчета аренды

Здравствуйте, Сергей!

Вы совершенно правы действия КУИ совершенно не законны.

В законе «О защите конкуренции»

Статья 17.1. Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества

9. По истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Т.е. должен быть перезаключен новый договор на срок не менее чем 3 года. На действия КУИ вы можете подать жалобу в прокуратуру.

Условия выкупа арендуемого помещения предусмотрен

Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) можно ознакомиться пройд по ссылке

Статья 3. Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

До 2015 г. по федеральному закону Российской Федерации ФЗ-159 действует льготный период приватизации, который позволяет различным субъектам малого и среднего бизнеса приобрести в личное пользование имущество, при этом, не проводя торгов.

Стоит отметить, какие предприятия имеют право на льготы.

• Индивидуальные предприниматели, а также юридические лица, зарегистрированные в документе Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства города Москва
• Выкуп арендованного нежилого помещения может состояться, если период аренды непрерывного использования составлял два и более года до 1 июля 2013 года. В том случае, когда дата договора аренды имеет более поздний срок, то ваша организация не попадает по действие закона ФЗ-159
• Выкуп помещений у города производится при условии отсутствия задолженности по плате перед арендодателем, в том числе, нет неустоек, штрафов или пени. Это касается периода после 01.01.2013 г. В это время был произведен перерасчет арендной платы для большинства представителей малого бизнеса, а уведомления ими не были получены
• Общая площадь помещения, которое подлежит выкупу у города, составляет менее 1000 м2.

Московская государственная Дума 5 июня нынешнего года внесла изменения в 12 статью закона «О приватизации государственного имущества города Москвы». Что изменилось в связи с этим?

• Отменены ограничения на общую площадь размером 300 м2. В настоящее время произвести выкуп нежилого помещения у Москвы предпринимателями среднего и малого бизнеса в льготном порядке занимаемую им площадь. Решение о приобретении помещения размером до 1 тысячи метров принимается Департаментом городского имущества, а свыше данных параметров – Правительством города Москвы.
• Произошли изменения в сторону увеличения срока рассрочки по выкупу помещений малым бизнесом с периода одного до трех лет. То есть организация, арендующая выкупаемую площадь при заключении договора купли-продажи, сможет производить оплату выкупной стоимость 3 года. При этом плата за аренду нежилого помещения, подлежащего выкупу у Москвы, не берется.
• Значительно скорректировался список помещений, предназначенных для нужд малого и среднего предпринимательства. 90% объектов были исключены. В более ранние времена это было значительным условием, ограничивающим процесс выкупа арендованного нежилого помещения.

Для  непосредственного процесса оформления документов Вам лучше обратиться в специализированный фирмы в г. Москве.

1.Правомерны ли действия КУИ в получении оценки рыночной стоимости арендной платы и не проведении оценки рыночной стоимости объекта?

Сергей

Нет, не правомерны, согласно:

ст. 17  Закона О защите конкуренции

9. По истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

2. Правомерны ли действия КУИ в навязывании мне доп.соглашения к старому договору, т.к Закон о защите конкуренции довольно четко определяет минимальный срок таких договоров — 3 года?

Сергей

Не правомерны действия КУИ, подсчитавшего стоимость арендной платы, исходя из оценки рыночной стоимости арендной платы, а не оценки рыночной стоимости объекта- их действия вы вправе обжаловать вышестоящему начальству или в судебном порядке. 

Давно хочу выкупить это помещение. Как получить информацию о возможности выкупа конкретного объекта недвижимости?

Сергей

Согласно ст.3,4,5   Закона РФ«Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», если арендуемое вами помещение включено в план приватизации, то можете воспользоваться своим преимущественным правом покупки помещения:

Субъекты малого и среднего предпринимательства… при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Статья 4. Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества

1… орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в… муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривают в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

2. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам — субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее — предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера....

4. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключенв течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Статья 5. Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение

1. Оплата недвижимого имущества, находящегося… в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

2. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

3. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

4. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя...

6. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Если вы длительное время и без нарушений арендуете это имущество, то у вас есть и приоритетное право на продление аренды. Тема с новым договоромм — способ или «отжать» вас из помещения, или существенно изменить условия, которые, скорее всего, будут вам достаточно невыгодными.

Тут можно в Арбитраж с иском о понуждении к заключению договора аренды на установленных условиях.

А можно подумать и о вопросе «отжима» этого помещения у государства....

Потому что есть у меня подозрение, что оно может стоять на баланксе у кого угодно, но собственностью не является ничьей. Это регулярная тема с подвалами и некоторыми иными помещениями.

Тут разбираться надо.

Да, Вы имеете преимущественное право на приобретение (выкуп) этого помещения, ЕСЛИ арендуемый Вами объект НЕ включен в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Вы можете посмотреть в прикрепленном файле, входит ли интересующее Вас имущество в московский перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Здравствуйте!

В соответствии
со ст. 614 и ст. 619 ГК РФ

Арендатор
обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и
сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда
договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и
сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых
обстоятельствах.

Если иное не
предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению
сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

То есть,
арендатор обязан своевременно вносить арендную плату согласно договору.
Данный срок может быть изменен сторонами и заключено Дополнительное соглашение
об этом.

Согласно ст. 620. ГК
РФ

Согласно ст. 619 ГК
РФ

по требованию
арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях,
когда арендатор:

1) пользуется
имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества
либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно
ухудшает имущество;

3)более двух раз
подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную
плату;

4) не производит
капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при
отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с
законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта
является обязанностью арендатора.

Договором аренды
могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора
по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи
450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе
требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору
письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в
разумный срок.

То есть,
арендодатель вправе расторгнуть договор только в вышеуказанных случаях или
которые установлены договором В СУДЕБНОм порядке. Если арендодатель
не подал иск в суд о расторжении договора на законных основаниях, то его
уведомление о досрочном расторж. НЕ имеет юридической силы.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора
возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом,
другими законами или договором.

1. Изменение и
расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено
настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию
одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда
только:

1) при
существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных
случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным
признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой
стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была
вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае
одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда
такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается
соответственно расторгнутым или измененным.

То есть, Вы можете расторгнуть договор в любое
время по согласию. Поэтому, если Вы согласны на расторжение договора,
то ВЫ- заключить соответствующее соглашение.

Согласно ст. 621
и ст. 622 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды,
арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока
договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами
право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно
уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в
договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до
окончания действия договора.