Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

408 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
408 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Нужен ли новый договор, в связи с новыми условиями расчета аренды

Здравствуйте! 9 лет арендую муниципальное нежилое помещение. В июне 2014 получил предложение подписать соглашение о расторжении договора аренды от Администрации, т.к. по закону о защите конкуренции договора должны заключаться на аукционной основе. Погасив все долги подтвердил свое первоочередное право. Комитет по имуществу произвел оценку рыночной стоимости арендной платы и подсовывает мне дополнительное соглашение к старому договору, но с новой арендной платой. Вопрос:

1.Правомерны ли действия КУИ в получении оценки рыночной стоимости арендной платы и не проведении оценки рыночной стоимости объекта?

2. Правомерны ли действия КУИ в навязывании мне доп.соглашения к старому договору, т.к Закон о защите конкуренции довольно четко определяет минимальный срок таких договоров - 3 года?

Давно хочу выкупить это помещение. Как получить информацию о возможности выкупа конкретного объекта недвижимости?

Благодарю...

01 Августа 2014, 18:58, вопрос №518292 Сергей, г. Москва

Уточнение клиента

Осталось неясным, как определить включен обьект в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, или не включен?

предусмотрели они в своих решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества, преимущественное моё право на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Мне они ничего не присылали. А 9 лет качают аренду. Но по их действиям видно, что они неохотно расстаются с имуществом и не спешат сообщать мне о возможности выкупа. 9 лет назад я нашел этот подвал, когда он еще принадлежал умершему комбинату в г.Раменское, Московской области. Здание ведомственное, висело на балансе ПТО ГХ. Они меня в КУИ отправили, там договор на 11 мес. заключили и работай. Так они 9 лет из года в год

этот договор и продлевали. А приватизировал КУИ это помещение только в 2010 году какими-то постановлениями.

Так вот кто и как обязан ответить на эти вопросы?

С уважением...

01 Августа 2014, 20:35

Сергей оставил отзыв о сайте — показать

700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (11)

  • Юрист - Мирасов Эдуард
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Сергей!

    Вы совершенно правы действия КУИ совершенно не законны.

    В законе «О защите конкуренции»

    Статья 17.1. Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества

    9. По истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

    1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

    2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

    Т.е. должен быть перезаключен новый договор на срок не менее чем 3 года. На действия КУИ вы можете подать жалобу в прокуратуру.

    Условия выкупа арендуемого помещения предусмотрен

    Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) можно ознакомиться пройд по ссылке

    base.garant.ru/12161610/.

    Статья 3. Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества

    Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

    1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

    2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

    3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

    4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

    До 2015 г. по федеральному закону Российской Федерации ФЗ-159 действует льготный период приватизации, который позволяет различным субъектам малого и среднего бизнеса приобрести в личное пользование имущество, при этом, не проводя торгов.

    Стоит отметить, какие предприятия имеют право на льготы.

    • Индивидуальные предприниматели, а также юридические лица, зарегистрированные в документе Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства города Москва
    • Выкуп арендованного нежилого помещения может состояться, если период аренды непрерывного использования составлял два и более года до 1 июля 2013 года. В том случае, когда дата договора аренды имеет более поздний срок, то ваша организация не попадает по действие закона ФЗ-159
    • Выкуп помещений у города производится при условии отсутствия задолженности по плате перед арендодателем, в том числе, нет неустоек, штрафов или пени. Это касается периода после 01.01.2013 г. В это время был произведен перерасчет арендной платы для большинства представителей малого бизнеса, а уведомления ими не были получены
    • Общая площадь помещения, которое подлежит выкупу у города, составляет менее 1000 м2.

    Московская государственная Дума 5 июня нынешнего года внесла изменения в 12 статью закона «О приватизации государственного имущества города Москвы». Что изменилось в связи с этим?

    • Отменены ограничения на общую площадь размером 300 м2. В настоящее время произвести выкуп нежилого помещения у Москвы предпринимателями среднего и малого бизнеса в льготном порядке занимаемую им площадь. Решение о приобретении помещения размером до 1 тысячи метров принимается Департаментом городского имущества, а свыше данных параметров – Правительством города Москвы.
    • Произошли изменения в сторону увеличения срока рассрочки по выкупу помещений малым бизнесом с периода одного до трех лет. То есть организация, арендующая выкупаемую площадь при заключении договора купли-продажи, сможет производить оплату выкупной стоимость 3 года. При этом плата за аренду нежилого помещения, подлежащего выкупу у Москвы, не берется.
    • Значительно скорректировался список помещений, предназначенных для нужд малого и среднего предпринимательства. 90% объектов были исключены. В более ранние времена это было значительным условием, ограничивающим процесс выкупа арендованного нежилого помещения.

    Для  непосредственного процесса оформления документов Вам лучше обратиться в специализированный фирмы в г. Москве.


    01 Августа 2014, 19:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мирасов Эдуард
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    При механизм выкупа нежилых помещений у города состоит из нескольких этапов, включающих в себя:

    — подготовку и предоставление документов в департамент города Москвы о рассматриваемом вопросе выкупа нежилого помещения у города с дальнейшим получением разрешения;

    -проведение экспертизы оценочной стоимости ;

    -получение разрешения комиссии Москвы о выкупе помещения;-подписание договора купли-продажи недвижимости

    ;-передача документов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации и получения свидетельства о праве обственности.

    01 Августа 2014, 19:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мышьяков Сергей
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист, г. Великий Устюг
    Общаться в чате

    1.Правомерны ли действия КУИ в получении оценки рыночной стоимости арендной платы и не проведении оценки рыночной стоимости объекта?

    Сергей

    Нет, не правомерны, согласно:

    ст. 17  Закона О защите конкуренции

    9. По истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

    1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

    2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.


    2. Правомерны ли действия КУИ в навязывании мне доп.соглашения к старому договору, т.к Закон о защите конкуренции довольно четко определяет минимальный срок таких договоров — 3 года?

    Сергей

    Не правомерны действия КУИ, подсчитавшего стоимость арендной платы, исходя из оценки рыночной стоимости арендной платы, а не оценки рыночной стоимости объекта- их действия вы вправе обжаловать вышестоящему начальству или в судебном порядке. 

    Давно хочу выкупить это помещение. Как получить информацию о возможности выкупа конкретного объекта недвижимости?

    Сергей

    Согласно ст.3,4,5   Закона РФ«Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», если арендуемое вами помещение включено в план приватизации, то можете воспользоваться своим преимущественным правом покупки помещения:

    Субъекты малого и среднего предпринимательства… при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

    При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

    1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

    2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

    4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

    Статья 4. Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества

    1… орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в… муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривают в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

    2. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам — субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее — предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера....

    4. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключенв течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

    Статья 5. Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение

    1. Оплата недвижимого имущества, находящегося… в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

    2. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

    3. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

    4. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя...

    6. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

    01 Августа 2014, 19:54
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мирасов Эдуард
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    Посмотрите есть ли Ваш объект в данном перечне

    • Перечень.xls
    01 Августа 2014, 20:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Обьект в г.Раменское Московской области, в этом перечне его нет

    03 Августа 2014, 08:14
  • Юрист - Мышьяков Сергей
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист, г. Великий Устюг
    Общаться в чате

    План приватизации муниципального имущества утвержден Решением № 12/4-СД от 27 ноября 2013 года Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества Раменского муниципального района на 2014 год- Решение и Приложение к Решению

    01 Августа 2014, 20:54
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мирасов Эдуард
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    Но даже если Вашего помещения там нет, вы можете самостоятельно обратиться с заявлением о праве выкупа.

    Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

    Статья 9. Переходные положения

    2.1. Заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

    1) арендуемое имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

    2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

    В настоящее время прием заявлений на предоставление государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» осуществляется по следующим адресам (вне зависимости от месторасположения объекта недвижимого имущества):

    — м. Аэропорт, ул. Викторенко д.4/1 (САО);

    — м. Профсоюзная, ул. Кржижановского, д.20/30, корп.5 (ЮЗАО).


    01 Августа 2014, 20:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 914ответов
    • 360отзывов

    Если вы длительное время и без нарушений арендуете это имущество, то у вас есть и приоритетное право на продление аренды. Тема с новым договоромм — способ или «отжать» вас из помещения, или существенно изменить условия, которые, скорее всего, будут вам достаточно невыгодными.

    Тут можно в Арбитраж с иском о понуждении к заключению договора аренды на установленных условиях.

    А можно подумать и о вопросе «отжима» этого помещения у государства....

    Потому что есть у меня подозрение, что оно может стоять на баланксе у кого угодно, но собственностью не является ничьей. Это регулярная тема с подвалами и некоторыми иными помещениями.

    Тут разбираться надо.

    01 Августа 2014, 21:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хаматова Резеда
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Да, Вы имеете преимущественное право на приобретение (выкуп) этого помещения, ЕСЛИ арендуемый Вами объект НЕ включен в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

    Вы можете посмотреть в прикрепленном файле, входит ли интересующее Вас имущество в московский перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

    • Приложение 2 (1140 для сайта).xls
    01 Августа 2014, 21:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хаматова Резеда
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Прикрепляю Перечень по г. Раменское из Решения № 8/9-СД от 26 августа 2011 года «Об утверждении Перечня муниципального имущества Раменского муниципального
    района, предназначенного для предоставления во владение и пользование
    субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям,
    образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего
    предпринимательства».

    На сегодняшний день в Перечне остался один объект — кинотеатр. Если он не арендуется Вами, то Вы имеете преимущественное право на приобретение (выкуп) арендуемого помещения.

    • pril5583.rtf
    03 Августа 2014, 10:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мирасов Эдуард
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Самара
    Общаться в чате

    Обьект в г.Раменское Московской области, в этом перечне его нет

    Сергей

    Значит в Вашем случае необходимо обращаться в Комитет по управлению имуществом Раменского муниципального района.

    При это  ч.2.1 ст.9  Федеральный закон №159 имеет такую же силу, что и в Москве, а значит вы можете обратиться с заявлением о предоставление вам права выкупа арендуемого помещения, главное чтобы были соблюдены следующие условия:

    1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

    2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

    3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

    4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства».

    Если Вам откажут, можете обращаться в суд, для обжалования отказа.



    03 Августа 2014, 13:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    Здравствуйте!



    В соответствии
    со ст. 614 и ст. 619 ГК РФ



    Арендатор
    обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).



    Порядок, условия и
    сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда
    договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и
    сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых
    обстоятельствах.



    Если иное не
    предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению
    сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.



    То есть,
    арендатор обязан своевременно вносить арендную плату согласно договору.
    Данный срок может быть изменен сторонами и заключено Дополнительное соглашение
    об этом.



    Согласно ст. 620. ГК
    РФ



    Согласно ст. 619 ГК
    РФ



    по требованию
    арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях,
    когда арендатор:



    1) пользуется
    имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества
    либо с неоднократными нарушениями;



    2) существенно
    ухудшает имущество;



    3)более двух раз
    подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную
    плату;



    4) не производит
    капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при
    отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с
    законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта
    является обязанностью арендатора.



    Договором аренды
    могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора
    по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи
    450 настоящего Кодекса.



    Арендодатель вправе
    требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору
    письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в
    разумный срок.



    То есть,
    арендодатель вправе расторгнуть договор только в вышеуказанных случаях или
    которые установлены договором В СУДЕБНОм порядке. Если арендодатель
    не подал иск в суд о расторжении договора на законных основаниях, то его
    уведомление о досрочном расторж. НЕ имеет юридической силы.


    В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора
    возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом,
    другими законами или договором.



    1. Изменение и
    расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено
    настоящим Кодексом, другими законами или договором.



    2. По требованию
    одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда
    только:



    1) при
    существенном нарушении договора другой стороной;



    2) в иных
    случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.



    Существенным
    признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой
    стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была
    вправе рассчитывать при заключении договора.



    3. В случае
    одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда
    такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается
    соответственно расторгнутым или измененным.



    То есть, Вы можете расторгнуть договор в любое
    время по согласию. Поэтому, если Вы согласны на расторжение договора,
    то ВЫ- заключить соответствующее соглашение.

    Согласно ст. 621
    и ст. 622 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды,
    арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока
    договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами
    право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно
    уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в
    договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до
    окончания действия договора.



    При заключении
    договора аренды на новый срок условия
    договора могут быть изменены по соглашению сторон.


    Если арендодатель
    отказал арендатору в заключении договора
    на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним
    заключили договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору
    потребовать в
    суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения
    убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.



    32. При
    заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый
    срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.



    Комитет по
    управлению имуществом (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к
    арендатору о взыскании долга по арендной плате.



    Возражая против
    заявленного требования, ответчик сослался на то, что предъявленная ко взысканию
    с него сумма представляет собой разницу между размером арендной платы,
    установленным в ранее действовавшем договоре аренды, и арендной платой,
    определенной при заключении договора аренды на новый срок. По мнению ответчика,
    изменение размера арендной платы при заключении договора аренды на новый срок
    противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ, согласно которому изменение арендной
    платы допускается не чаще одного раза в год.



    Арбитражный суд
    признал доводы ответчика необоснованными по следующим основаниям.



    В соответствии со
    статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является
    заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее
    действовавшего договора аренды.



    Норма пункта 3
    статьи 614 Кодекса регулирует порядок пересмотра арендной платы в период
    действия договора аренды, в связи с чем не подлежит применению при заключении
    договора на новый срок.



    Согласно абзацу
    второму пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок
    условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.



    Предложенный
    арендодателем проект договора аренды на новый срок, предусматривающий
    повышенный размер арендной платы, был подписан арендатором без каких-либо
    замечаний.



    Учитывая
    изложенное, суд признал требование истца о взыскании задолженности,
    рассчитанной исходя из размера арендной платы, определенного в новом договоре
    аренды, правомерным.


    33. Уведомление
    арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об
    отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает
    арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение
    договора аренды на новый срок.



    Акционерное
    общество обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению
    имуществом и индивидуальному предпринимателю о переводе на себя прав и
    обязанностей по договору аренды, заключенному между ответчиками.



    В обоснование
    своего требования истец сослался на то, что в соответствии с абзацем первым
    пункта 1 статьи 621 ГК РФ он как добросовестный арендатор по истечении срока
    договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами
    право на заключение договора аренды на новый срок.



    Суд первой
    инстанции, разрешая спор, руководствовался пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, согласно
    которому арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить
    такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок
    не указан, — в разумный срок до окончания действия договора.



    В договоре аренды
    между комитетом по управлению имуществом и акционерным обществом было
    установлено, что арендатор о намерении заключить договор аренды на новый срок
    должен уведомить арендодателя не менее чем за один месяц до окончания срока
    аренды.



    Поскольку
    доказательства соблюдения истцом требований статьи 621 Кодекса и договора о
    письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договор аренды на
    новый срок не представлены, суд пришел к выводу об утрате истцом
    преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с
    чем признал заявленное требование о переводе прав и обязанностей по
    заключенному ответчиками договору аренды не подлежащим удовлетворению.



    Обжалуя в
    апелляционную инстанцию принятое по существу спора решение, истец сослался на
    то, что он был лишен возможности уведомить арендодателя о намерении заключить
    договор на новый срок, поскольку последним до истечения срока действия договора
    было сообщено об отказе от возобновления договора аренды.



    Суд апелляционной
    инстанции признал данный довод заявителя необоснованным, указав, что
    направленное арендодателем уведомление свидетельствует только о намерении
    прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем
    срока. Данное обстоятельство не препятствовало реализации истцом права на
    заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ.


    34.
    Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит
    только арендатору по договору.



    Индивидуальный
    предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о понуждении комитета по
    управлению имуществом заключить договор аренды нежилого помещения.



    При этом истец
    сослался на то, что фактически пользуется спорным помещением, оплачивает
    коммунальные услуги и вносит арендную плату, поэтому имеет преимущественное
    право на заключение договора аренды.



    Основанием для
    обращения в суд послужило заключение ответчиком договора на аренду указанного
    помещения с акционерным обществом.



    Согласно пункту 1
    статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды,
    арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока
    договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами
    право на заключение договора аренды на новый срок.



    Арбитражный суд
    установил, что комитет намеревался заключить договор аренды с предпринимателем
    и подготовил проект договора и расчет арендной платы, однако существенные
    условия договора не были согласованы сторонами.



    Поскольку
    предприниматель стороной по договору аренды не являлся, доводы о наличии у него
    преимущественного права на возобновление договора аренды необоснованны.



    С учетом
    изложенного суд отказал в иске.



    Данное решение
    было оставлено без изменения всеми судебными инстанциями.


    35.
    Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
    может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного
    имущества третьему лицу в аренду.



    Арендатор
    обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о переводе на себя прав и
    обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенному последним с
    другим лицом.



    В обоснование
    заявленного требования истец сослался на передачу спорного помещения в
    пользование третьему лицу, в то время как в силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ у
    него как у арендатора, надлежащим образом исполнявшего договорные
    обязательства, имеется преимущественное право на заключение договора аренды на
    новый срок.



    Принимая решение,
    суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Кодекса, если
    иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим
    образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при
    прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на
    заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору
    в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока
    договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по
    своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по
    заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с
    ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.



    Согласно
    представленным по делу доказательствам спорное нежилое помещение подлежит
    передаче ответчиком третьему лицу в безвозмездное пользование в связи с
    осуществлением ими совместной деятельности.



    Поэтому суд
    признал ссылку истца на статью 621 ГК РФ необоснованной, а иск не подлежащим
    удовлетворению.

    СОгласно ст. 2 -4



    Федерального
    закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Об особенностях отчуждения
    недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов
    Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами
    малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные
    законодательные акты Российской Федерации»



    Государственное или
    муниципальное унитарное предприятие
    вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего
    ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3
    настоящего
    Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного
    права арендатора на приобретение указанного имущества.



    Субъекты малого и
    среднего предпринимательства, за
    исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части
    3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего
    предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего
    предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых
    (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении
    арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской
    Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на
    приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и
    определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом
    от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
    Федерации» (далее — Федеральный закон «Об оценочной деятельности в
    Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть
    реализовано при условии, что:




    ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)



    1) арендуемое
    имущество по состоянию на 1 июля 2013 года
    находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в
    течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды
    такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9
    настоящего Федерального закона;



    (п.
    1 в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ)



    2) отсутствует
    задолженность по арендной плате за такое
    имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора
    купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4
    настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью
    2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого
    или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права
    на приобретение арендуемого имущества;




    ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ)



    3) утратил силу с 1
    июля 2013 года. — Федеральный закон от
    02.07.2013 N 144-ФЗ;



    4) арендуемое
    имущество не включено в утвержденный в
    соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и
    среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень
    государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для
    передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего
    предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи
    9 настоящего Федерального закона.



    То
    есть, Вы вправе требовать передачи арендованного имущества при соблюдении
    всех вышеуказанных условий, в том числе о не включении имущ. в указанный
    перечень.



    Если арендованное
    здание было включено в перечень после
    вступления закона о приватизации,



    2.1. Заявитель по
    своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении
    имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18
    Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в
    Российской Федерации» перечень государственного имущества или
    муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в
    пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:



    1) арендуемое
    имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находится в его временном
    владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в
    соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;



    2) арендуемое имущество
    включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона
    «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской
    Федерации» перечень государственного имущества или муниципального
    имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование
    субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до
    дня подачи этого заявления.



    ст. 9, Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ



    Согласно п. 8 ст. 4
    Закона Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют
    право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской
    Федерации:



    1) отказ
    уполномоченного органа в реализации
    преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его
    бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и
    (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации
    преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;



    То есть, при наличии оснований Вам следует подавать
    заявление в суд.



    Таким
    образом, сейчас Вам следует установить относится ли арендуемое здание к
    вышеуказанным категориям и при наличии оснований обращаться в адм. И в суд.



    Смогу оказать услугу по
    составлению иска,



    03 Августа 2014, 17:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats