Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

68 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
68 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Я бы хотела получить ответы на некоторые общие вопросы, связанные с землей

Я хочу купить участок земли в Московской области, размером не менее 30-50 соток, на котором была бы возможна постройка дома и содержание с/х животных - несколько коз, 10-20 кур, и т.п. В будущем возможно лошадь для личного пользования. Т.е. небольшой масштаб, не бизнес, но тем не менее не просто дача. Я слышала, что на дачах содержание животных за исключением домашних кошек и собак запрещено, соседи могут предъявить претензии. Поэтому хочу найти участок с правильным назначением, на котором разрешено содержание с/х животных.

Я прочла, что есть земли

– населенных пунктов;

– сельскохозяйственного назначения;

остальные к моему вопросу не подходят.

И существуют также ВРИ: ИЖС, КФХ, ЛПХ, и др.

Я хочу узнать, какой участок мне следует купить для моих целей, с какой категорией и ВРИ.

В чем принципиальные отличия этих категорий и ВРИ применительно к моему вопросу?

Я посмотрела разные предложения по продаже участков и вижу, что с/х земли стоят много дешевле, чем земли поселений. Почему они дешевле, что в них плохого, и чем лучше ИЖС? Сейчас очень рекламируют эти с/х земли, и покупка кажется очень выгодной - можно купить 2 гектара за те же деньги, что в коттеджном поселке 10 соток.

Однако все знакомые говорят что с/х земли покупать нельзя, что это обман и аферы. Якобы их могут отобрать через 3 года, если не обрабатывать. С другой стороны, продавцы говорят, что если я там хоть раз травы для кроликов накосила, то уже обрабатываю, и придраться нельзя. А содержание 20 кур или посадка трех яблонь уже считается фермерским хоз-вом или ЛПХ. И не было случаев, чтобы у кого-то отбирали с/х землю. Как обстоят дела на самом деле?

Как можно использовать с/х землю - только сажать пшеницу, или можно что угодно - траву косить или лошадей разводить или сад разбить или теплицы, и это все будет считаться правильным использованием?

Вопрос по поводу застройки - продавцы говорят, что это то же самое, что и земли поселений - можно застроить 20% площади и никаких проблем. Правда ли это? Знакомые говорят, что любая постройка на с/х земле будет зарегистрирована как с/х постройка, но не как жилая. Я не понимаю, какая мне разница? Разумеется, я собираюсь построить на этой земле дом для проживания, но прописка в нем меня не интересует. Ведь фермер по идее должен где-то проживать, не в поле же он будет жить?

По поводу оформления сделки - дает ли запрос в кадастр гарантию законности сделки? Как определить что номер по кадастру - это именно вот этот кусок земли? Как узнать, были ли у участка прежние хозяева, были ли законные предыдущие сделки? Правда ли, что есть исковая давность - 3 года - и через 3 года нельзя предъявить никаких претензий по сделке? Т.е. если и я покупаю участок, кот. был в собственности 3 года, то это какая-то гарантия?

Сколько стоит проверка юридической чистоты сделки?

Возможна ли страховка сделки - чтобы при возникновении каких-то претензий я могла поучить уплаченные за участок деньги назад?

Какие документы нужно просить у собственника, чтобы убедиться, что с землей все нормально, какие вопросы задавать?

Если дороги между участками остаются в собственности продавца, это плохо или хорошо для покупателей?

Перевод земли из одной категории в другую - стоимость и сроки? Изменение ВРИ - стоимость и сроки? Межевание - стоимость и сроки?

Правда ли, что нужно получить разрешение на любое строение, прежде чем строить? Стоимость, сроки?

Электричество за 550 руб - миф? Продавцы говорят, что есть закон - ставят столбы прямо на участок бесплатно. Наверняка реально ничего получить невозможно?

Можно ли бесплатно получить с/х землю у администрации района или это миф? Земля для многодетных семей - миф?

Происхождение с/х земель? Первичный выдел паев - продажа? Потом обычно происходит перевод в др. категорию - размежевание - кадастр - продажа

отдельных участков по 10-20 соток?

24 Июля 2014, 16:39, вопрос №511021 Екатерина, г. Москва

Екатерина оставил отзыв о сайте — показать

800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (20)

  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    У вас очень объемный вопрос и в рамках  обычной консультации ответить на него в полной мере невозможно. 

    Уточните, какие именно аспекты важны для вас прежде всего?

    24 Июля 2014, 17:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Я могу доплатить, как это сделать? Мне нужны ответы на все эти вопросы. Я не хочу сначала купить что-то негодное, а потом разбираться, как бы от этого избавиться и вернуть деньги.

    24 Июля 2014, 17:10
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Дело в том, что  земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов — это категории земель.

    Но в каждой категории есть различные виды разрешенного использования.

    Участок, принадлежащий к категории земель сельскохозяйственного назначения, может иметь виды разрешенного использования для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, для личного подсобного хозяйства, для  ведения дачного хозяйства, для садовосдства, огородничества, животноводства. И использование этих земельных участков зависит от ВРИ, который можно изменить в ряде случаев.

    При этом земли населенных пунктов, например, могут иметь ВРИ «для сельскохозяйственного производства», и в этом случае фактическое использование земельного участка может совпадать с землями сельхозназначения.

    24 Июля 2014, 17:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Общее описание категорий и ВРИ я уже прочла в инете. Меня интересует, какой участок мне следует купить для моих целей, с какой категорией и ВРИ, чтобы это было наиболее дешево, но законно и без последующих проблем.

    24 Июля 2014, 17:21
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Я не против совершенно вас проконсультировать, но с чего начинать?

    Что для вас наиболее важно?  Возможность ведения ЛПХ на участке, стоимость подключения электричества,  государственное субсидирование («бесплатно»),  юридический  due dilligence (проверка чистоты сделки).

    Дело в том, что каждый участок индивидуален по  истории. Можно  приобрести участок, относящийся к землям поселений с свидетельством о праве собственности 1992 года, а потом выяснится, что выделение данного участка администрацией сельского поселения было неправомерным, поскольку участок принадлежал колхозу/совхозу, но администрация не имела соответствующих сведений. И выяснится это только когда этот колхоз/совхоз, вернее юрлицо, в которое оно было преобразовано, наконец-то решит поставить эти участки на графический кадастровый учет. 

    Все земли сельхозназначения имеют разное происхождение, так же, как и земли населенных пунктов. 

     Да, на территории участка с категорией земель  с/х назначения и ври «для ведения крестьянского фермерского хозяйства»  можно возводить жилой дом и иные постройки. Но будете ли вы оформлять КФХ юридически?

    Объем тянет на хорошую книгу.

    24 Июля 2014, 17:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    О, уже кое-что... - "на территории участка с категорией земель с/х назначения и ври «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» можно возводить жилой дом и иные постройки". Значит, можно строить дом. А если ВРИ другое - нельзя? При каких ври можно, при каких нельзя?

    Ессно, в первую очередь важно именно "возможность ведения ЛПХ на участке", начинать надо с выбора участка. Потом - "проверка чистоты сделки". Из Вашего текста я поняла, что проверить чистоту вообще нереально? Я всегда буду сомневаться, не появится ли колхоз, который забыл поставить эти участки

    на кадастровый учет? Эл-во как последний вопрос, но важный - если его нет, как хозяйство-то вести? В государственное субсидирование я не верю, спрашиваю просто чтобы убедиться.

    Оформлять КФХ юридически - а почему нет? Не думаю, что это сложно. Или есть в этом оформлении какие-то подводные камни, о которых нужно знать заранее?

    24 Июля 2014, 17:32
  • Юрист - Козлов Вячеслав
    получен
    гонорар
    45%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Для целей, которые Вы описали Вам надо рассматривать покупку земель категории с/х назначения. 

    Покупка таких земель в настоящее время вполне допустима и при нормальной проверке документов до сделки не влечет за собой никаких дополнительных рисков, отличных от покупки земель других категорий. При проверке надо запросить документы на землю, выписку из ЕГРП, кадастровый паспорт.

    При покупке с/х земли надо смотреть на вид разрешенного использования. Самые дешевые земли с ВРИ для с/х использования. Строить на таких землях нельзя, необходимо будет менять ВРИ на ЛПХ или для ведения КФХ. Данный вопрос решается на уровне районной администрации через проведение публичных слушаний.  

    Кроме того к с/х землям предъявляются требования по их целевому использованию, в случае неиспользования в течение 3-х лет могут оштрафовать и даже изъять участок. 3-х летний срок начинает течь после 2-х лет, которые даются на освоение участка. Поскольку с/х земли бывают пашней, пастбищами, сенокосами их целевое использование должно соответствовать виду угодий. На практике часто помогает избежать проблем любая с/х деятельность на земле, главное, чтобы он не зарастал.

    В Вашей ситуации было бы проще найти участок в деревне с ВРИ для ЛПХ. На таком участке можно и дом поставить и хозяйство заводить.

    Исковая давность действительно 3 года, но сроки могут быть восстановлены судом при наличии определенных обстоятельств.

    Земля для многодетных семей не миф, но вопрос зачастую решается медленно из-за дефицита земель.

    Вопрос о необходимости получения разрешения на строительство надо смотреть для конкретной ситуации. Есть случаи, когда его получение необязательно и можно оформить строение по дачной амнистии.

      

    24 Июля 2014, 17:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна
    получен
    гонорар
    10%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Екатерина, Вам нужно покупать категорию земли — земли населенных пунктов, а разрешенное использование — ЛПХ.

    24 Июля 2014, 17:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна
    получен
    гонорар
    10%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Электричество не миф, за 550 руб., но мой совет, обратитесь к юристу, все нюансы этой сделки, совершенно справедливо Вас интересующие, Вам не возможно рассказать в рамках ответа на вопрос, так как есть и такие моменты, прол которые вы не спрашиваете.

    24 Июля 2014, 17:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Но ведь я и обратилась сейчас к юристам, разве нет? Я пыталась получить консультацию в реале - но у юристов нет времени со мной разговаривать. Сказали, что рассмотрят мои вопросы и позвонят, когда найдут время. Если у Вас есть время, я могу приехать, разъясните мне моменты, про которые я не спрашиваю - конечно, ведь я о них просто не знаю, потому и не спрашиваю.

    24 Июля 2014, 20:23
  • Юрист - Козлов Вячеслав
    получен
    гонорар
    45%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Оформлять КФХ юридически — а почему нет? Не думаю, что это сложно. Или есть в этом оформлении какие-то подводные камни, о которых нужно знать заранее?

    КФХ это практически тоже самое что и ИП. Для Ваших целей оно не нужно.

    24 Июля 2014, 17:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Меня интересует, какой участок мне следует купить для моих целей, с какой категорией и ВРИ, чтобы это было наиболее дешево, но законно и без последующих проблем.


    Насчет цены я вас проконсультировать не могу, цена зависит от региона. 

    Для ваших целей подойдет и участок из земель с/х назначения с ври для ведения личного подсобного хозяйства, для ведения дачного хозяйства, если в уставе СНТ есть пункт, разрешающий животноводство на дачных участках, и  для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

    И участок из земель населенных пунктов с ври для ведения личного подсобного хозяйства, для сельскохозяйственного производства (но на нем не получится построить дом).

    Лучший вариант, но далеко не самый дешевый,  - участок категории земель населенных пунктов с ВРИ ЛПХ.

    Например, вы задаете вопрос

    Как можно использовать с/х землю — только сажать пшеницу, или можно что угодно — траву косить или лошадей разводить или сад разбить или теплицы, и это все будет считаться правильным использованием?


    Земли с/х назначения используются по разному — в зависимости от ВРИ, в зависимости от плодородия почвы (пашня, сенокос и т.д.). Проблема участков с/х  назначения в том, что  помимо  сведений, указанных в правоподтверждающем документе (свидетельстве) необходимо нередко выяснять,  какие угодья находятся на этом участке.

    24 Июля 2014, 17:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Козлов Вячеслав
    получен
    гонорар
    45%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Какие-то риски при покупке земли всегда остаются, чтобы их минимизировать надо выбирать участок с максимально понятной и простой историей. Бывшие колхозные земли, конечно дешевле, но и рисков по ним больше. Менее рискованный вариант, на мой взгляд, покупка земельного участка со старым домом в деревне, у которого было мало владельцев и понятная история предоставления земли.

    24 Июля 2014, 17:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Минимальный набор документов, который должен быть у лица, продающего вам земельный участок — это  свидетельство о  регистрации права собственности и  кадастровый план, в котором указаны координаты данного земельного участка. А проверка истории — процесс очень индивидуальный.  Иногда достаточно дойти до ближайшего  судебного решения, чтобы стало понятно, что участок «юридически чистый», а иногда необходимо исследовать историю участка на пару десятков лет назад или далее. 

    Причем юридическая чистота не ограничивается именно земельными вопросами. 

    Как правило, глубина проработки зависит от запроса клиента — насколько глубоко он готов проверять «юридическую чистоту». 


    24 Июля 2014, 17:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    А если ВРИ другое — нельзя? При каких ври можно, при каких нельзя?

    Я знаю больше несколько десятков ВРИ земель сельхозназначения, по памяти могу привести с десяток. В течение 10 лет ВРИ земельных участков зависел только от степени креативности местных властей. Общего классификатора ВРИ по России нет до сих пор. По Московской области попытались сделать, но учли далеко не все.  Есть комбинированные ВРИ, есть ВРИ которые входят в противоречие с видом угодьев. То есть формально, допустим, ВРИ  крестьянское-фермерское хозяйство, а фактически весь участок — угодья пашня. И формально можно возводить строения на площади до 20% от участка и Росреестр (Роскадастр) не скажет ни слова. А фактически — Россельхознадзор выдаст предписание восстановить плодородный слой почвы.

    Именно поэтому надо иметь дело с конкретным земельным участком.

    Или с конкретным вопросом.

    24 Июля 2014, 17:47
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Менее рискованный вариант, на мой взгляд, покупка земельного участка со старым домом в деревне, у которого было мало владельцев и понятная история предоставления земли.

    Полностью соглашусь с коллегой. Но при этом этот вариант и самый дорогой.
    24 Июля 2014, 17:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Козлов Вячеслав
    получен
    гонорар
    45%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Не думаю, что участок в деревне под ЛПХ в итоге окажется сильно дороже, чем покупка участка в категории с/х с ВРИ для с/х использования и последующие затраты на изменение ВРИ, подвод электричества, дороги и т.п. Опять-таки не стоит забывать, что для с/х угодий есть минимальный размер площади для образования новых участков. В Московской области это 2 Га. Поэтому менять ВРИ придется для всего участка. А после изменения ВРИ поменяется кадастровая стоимость и, как следствие, налоги. Это тоже надо считать заранее.

    24 Июля 2014, 18:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    что для с/х угодий

    Но не для всех участков земель сельскохозяйственного назначения. 

    Соразмерность затрат  зависит от размера участка.  На данный момент значительные прибыли ряд организаций получает именно на процедуре изменения ВРИ, подвода электричества, дороги и последующей продажи вновьобразованных земельных участков.

    Единственное, я бы крайне не советовала покупать не выделенный земельный участок С/Х назначения, а долю в праве собственности на земельный участок с/ъ назначения с существующим на этом земельном участке СНТ, как нередко сейчас продают. 

    Если я верно  поняла запрос, вопрос в конечном итоге сводится именно к этому.

    В случае, если продается доля в праве, а не земельный отдельным объектом, как правило от такой покупки следует отказаться и найти более подходящий вариант.

    24 Июля 2014, 18:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Правильно ли я поняла ответы, если обобщить коротко и самое важное?

    Для моих целей подходит:

    1. Участок с/х назначения с ВРИ - ЛПХ или КФХ. На такой участке можно построить дом (непонятно какого размера, 20% площади или любой). При этом надо обращать внимание на вид угодий с/х земли - пашня или сенокос и т.п.

    2. Участок категории земель населенных пунктов с ВРИ ЛПХ, лучше всего - покупка земельного участка со старым домом в деревне, у которого было мало владельцев и понятная история предоставления земли.

    Чтобы понять, стОит ли связываться с более дешевым первым вариантом, или остановиться все же на втором, осталось узнать вот что:

    Перевод земли из одной категории в другую - стоимость и сроки? Изменение ВРИ - стоимость и сроки? Межевание - стоимость и сроки?

    Хотя бы порядок цифр, это 5 т.р., 50 т.р., 250 или 500?

    Как различаются налоги для разных категорий земли и разных ВРИ? Тоже порядок, не нужно в точности.

    24 Июля 2014, 20:16
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Для ваших целей подходит земельный участок принадлежащий к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования личное подсобное хозяйство. Все остальные участки надо смотреть предметно. 

    При этом юридическую чистоту земельного участка не может гарантировать заочно никто. 

    24 Июля 2014, 20:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна
    получен
    гонорар
    10%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Но ведь я и обратилась сейчас к юристам, разве нет? Я пыталась получить консультацию в реале — но у юристов нет времени со мной разговаривать. Сказали, что рассмотрят мои вопросы и позвонят, когда найдут время. Если у Вас есть время, я могу приехать, разъясните мне моменты, про которые я не спрашиваю — конечно, ведь я о них просто не знаю, потому и не спрашиваю.

    Екатерина

    Екатерина,, тут Вы получите общие ответы на интересующие Вас вопросы, так сказать, Вас введут в курс событий. Я писала об обращении к юристу в очном плане при выборе участка, при оформлении, при проверке, тут не возможно объяснить то, что нарабатывается на практике за года.

    24 Июля 2014, 20:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Проворова Анна
    получен
    гонорар
    10%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    1. Участок с/х назначения с ВРИ — ЛПХ или КФХ. На такой участке можно построить дом (непонятно какого размера, 20% площади или любой). При этом надо обращать внимание на вид угодий с/х земли — пашня или сенокос и т.п.

    Екатерина

    На землях сельхоз назначения, как правило очень проблематично подключение коммуникаций.

    2. Участок категории земель населенных пунктов с ВРИ ЛПХ, лучше всего — покупка земельного участка со старым домом в деревне, у которого было мало владельцев и понятная история предоставления земли.

    Екатерина

    Старый дом, как раз очень тщательно нужно проверять на наличие, прописанных и выписанных детей, инвалидов, заключенных и т.д. Наследники есть или нет которые могут оспорить право собственности, если дом с участком в наследстве были.

    Перевод земли из одной категории в другую — стоимость и сроки? Изменение ВРИ — стоимость и сроки? Межевание — стоимость и сроки?

    Екатерина

    Перевод земли конкретного участка может быть и не возможен, стоимость и сроки могут быть разными. Межевание от недели до месяца, стоимость самая дешевая на сколько мне известно, 16 тыс.

    Налог с ИЖС самый большой, потом ЛПХ, а потом сельхоз.

    24 Июля 2014, 20:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Перевод земли из одной категории в другую — стоимость и сроки? 

    Формально — ничего. Исключительно административный ресурс. Например, перевести земли сельхозназначения являющиеся ценными угоднями, пахотными или сенокосом, можно только в виде исключения  изменив границы населенного пункта.  То есть необходимо изменять генеральный план поселения, городского округа, проводить публичные слушания, далее генплан согласуется с исполнительным органом субъекта федерации. Сроки — от минимально возможных, то есть четырех-пяти месяцев, до бесконечности. Обычно год-два.

    Как различаются налоги для разных категорий земли и разных ВРИ?

    В десятки раз. Иногда в сотни. 

    Межевание — стоимость и сроки?


    Зависит от размера, формы участка, от сложности выноса на местности. В моей практике были участки, стоимость межевания и постановки на кадастровый учет  которых  составляла десятки миллионов. И это не самые большие участки. Если речь идет о небольшом  участке (допустим, 10-20 соток) с простым выносом на местности и несложной конфигурации, то  порядка 20 тысяч рублей.

    24 Июля 2014, 23:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Например, участок земель населенных пунктов с ВРИ «для сельскохозяйственного производства» и с ВРИ «для многоэтажного строительства» при полной идентичности на местности могут различаться по налоговой тяжести в сто раз. Размер налога зависит от кадастровой стоимости и ставки налога. У сельхозземель ставки налога очень низкие. Но если вы собираетесь покупать участок размером в несколько десяток соток и возводить на нем жилой дом и подсобные постройки, то размер налога при категории земель населенных пунктов и ВРИ ЛПХ не должен быть для вас обременительным.

    24 Июля 2014, 23:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Налог с ИЖС самый большой, потом ЛПХ, а потом сельхоз.

    Добавлю, что зависит от региона. ЛПХ в одной местности может быть выше ИЖС в другой. 

    25 Июля 2014, 00:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats