Через суд хотим узаконить перепланировку в коммунальной квартире (одну комнату разделить на две с отдельными входами - т.е. в общий коридор появится еще одна дверь).
некоторые соседи против, а некоторых вообще не найти, вроде даже в дурдоме один лежит. Можно ли как то с помощью грамотного юриста добиться положительного решения суда без согласий?
Здравствуйте Мария!
Положительного решения суда добиться не получится. Суды по искам о согласовании перепланировки или об обязании согласовать перепланировку, отказывают ссылаясь на п. 1 ст. 26 Жилищного Кодекса РФ:
1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
В мотивировочной части решения суда это отражается примерно так: что согласование перепланировки проводится соответствующим государственным органом власти и суд к такому органу не относится, в связи с чем и требование о согласовании перепланировки удовлетворено быть не может.
В Вашем случае возможно сделать следующее, провести перепланировку по факту, а в дальнейшем попробовать узаконить ее в суде. Но при таком варианте Вы должны понимать, что шансы узаконить перепланировку в судебном порядке далеко не 100% и есть большая вероятность того, что суд откажет в иске и обяжет Вас привести помещение в первоначальное состояние. Т.е. при негативном развитии событий, Вы останетесь в большом накладе.Здравствуйте Мария!
К сожалению, без нотариально заверенного согласия всех собственников комнат в коммунальной квартире на перепланировку, Вам ее произвести не разрешат.
При отсутствии нотариально оформленного согласия соседей инициатора перепланировки жил. инспекция имеет право даже не рассматривать Вашу заявку на перепланировку в коммунальной квартире.
Формально права на коммунальную квартиру принадлежат всем проживающим в ней собственникам или нанимателям в равной степени. И жильцы не имеют права распоряжаться своей долей площади по части перепланировки без учета мнения соседей.
Однако, в Вашем случае следует выяснить на каком основании в коммунальной квартире проживают соседи.
Если граждане проживают в квартире не на основании права собственности, т.е. на основании договора социального найма, то формальным собственником квартиры является Департамент жилищной политики Санкт-Петербурга.
То есть необходимо будет его согласие, а не проживающих.
Остальное все в общем порядке.
В жилищную инспекцию вместе заявкой на перепланировку подаются правоустанавливающие документы, нотариальное согласие всех собственников и комплект необходимой проектной документации.
Жил.инспекцией выдается решение о согласовании переустройства в жилом помещении.
На основании этого решения можно проводить ремонтные работы. Срок действия решения — 1 год.
Если не уложились в данный срок, его возможно позже помесячно продевать. После окончания ремонта на квартиру выходит комиссия, составляет «Акт о произведенном переустройстве ( и/или перепланировке в коммунальной квартире)».
Далее вносятся соответствующие изменения в документы БТИ. После чего, данная перепланировка становится полностью легальной.
То есть, в Вашей ситуации, нужно в первую очередь выяснить имеется ли право собственности у Ваших соседей или собственником является Жилищный департамент.
Если все же собственниками являются сами соседи, то к сожалению без их согласия, узаконить перепланировку будет сложно. Если Вы ее все же произведете, они в дальнейшем смогут оспорить ее в судебном порядке и добиться ее устранения и возвращения жилья в первоначальное состояние.
С уважением,
Ярослав Цветков.
а после вынесения штрафа и его оплаты, если я опять не восстановлю комнату в первоначальный вид а оставлю перепланировку — то через какую процедуру мне повторно выставят штраф? опять судебный процесс? или сразу автоматом? а сколько долго могу не переделывать все обратно? либо санкции начнут ужесточаться ?
Мария
Всего скорее будет судебное решение о возвращении жилья в первоначальное состояние. Это помимо штрафа.
в п.3 ст.29 ЖК прочитала «устранить в разумный срок» — какое-то растяжимое понятие. на практике это сколько обычно дней?
Разумный срок — это оценочное понятие. Обычно понимается период времени, необходимый для совершения действия, предусмотренного обязательством. он не будет бесконечно длинным. Сколько понадобится времени для демонтажа… ну месяц, полтора не больше...
Здравствуйте, Мария! Переустройство о перепланировка жилого помещения регулируется главой 4 Жилищного кодекса РФ.
Так согласно ст.26 ЖК РФ
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Согласно ст.29 ЖК РФ
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Согласно ст.41 ЖК РФ2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
Уважаемая Мария! Здравствуйте! В дополнению к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:
возможно сделать так: Вы иным собственникам в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру выдаете уведомления о планируемой перепланировки комнаты и причинах таковой. Одновременно с уведомлением Вы составляете и прилагаете соглашение о порядке пользования общим имуществом (если таковое отсутствует), в котором оговариваете, что все переустройства в той или иной комнате. выделенной конкретному собственнику в счет его доли не требуют согласия остальных.
Если кто-то не подпишет идите в суд, а далее переустраивайте с последующим изменением технической (кадастровой) документации.
Возможно также и выделение комнаты в счет своей доли, но в коммунальной квартире это проблематично.
Конечно, можно и без какого-либо согласия просто переустроить свою комнату и идти в суд с иском о сохранении комнаты в переустроенном виде.
Но в любом случае с уведомлениями лучше себя подстраховать, кроме того и в суде данные обстоятельства также Вам будут на руку.
а уведомления эти в простой письменной форме ? или нотариальные ?
Т.е. если соглашение не подписали - то обращаюсь в суд об установлении порядка пользования имуществом? правильно я написала формулировку для суда ?
Уважаемая Мария! Здравствуйте еще раз! По Вашим уточнениям: уведомления в простой письменной форме. Либо вручаете нарочным либо заказным письмом с уведомлением о вручении.
Даже если, пойдете путем самовольной перепланировки, все эти документы станут весомым аргументом, даже при решении вопроса о привлечении к административной ответственности, описанной коллегами, того, что Вы все сделали для того, чтобы согласия получить и действовали добросовестно и разумно.
Действительно, если исходить из реалий, в коммунальной квартире подчастую просто невозможно получить согласие того или иного собственника доли.
Здравствуйте!
С учетом наличия права общей долевой собственности в данном объекте,
следует принять во внимание «Обзор
законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за
второй квартал 2008 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда
РФ от 17.09.2008) (ред. от 04.06.2014), согласно которому под перепланировкой жилого помещения
понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в
технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может
включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов,
разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных
кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений,
ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения,
устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление
Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм
технической эксплуатации жилищного фонда»).
При проведении
перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия
собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая,
установленного ч. 2 ст. 40
ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений
невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном
доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений
должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном
доме.
Таким образом,
несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23
ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя
представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии
решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод
связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с
предоставлением заявителю в этих целях части общего имущества, при условии, то
в указанных случаях положения ч. ч. 2
и 3 ст. 23
ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают
необходимость получения согласия всех собственников.
Поэтому
в данном случае при осуществлении такой перепланировки без получения согласия
собственников грозит привлечение по ст.7.21 КоАП РФ — самовольная
перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение
административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч
пятисот рублей.
а после вынесения штрафа и его оплаты, если я опять не восстановлю комнату в первоначальный вид а оставлю перепланировку - то через какую процедуру мне повторно выставят штраф? опять судебный процесс? или сразу автоматом? а сколько долго могу не переделывать все обратно? либо санкции начнут ужесточаться ?
а после вынесения штрафа и его оплаты, если я опять не восстановлю комнату в первоначальный вид а оставлю перепланировку — то через какую процедуру мне повторно выставят штраф? опять судебный процесс? или сразу автоматом? а сколько долго могу не переделывать все обратно? либо санкции начнут ужесточаться ?
За 1 правонарушение Вас привлечь к адм. ответственности могут только 1 раз.
Что касается «переделываания» квартиры в исходный вид, то в данном случае другие собственники вправе обратиться в суд с иском об устранении препятствий в праве общей собственности. Формально до вынесения решения и начала исполнительного производства, данную перепланировку «сломать» никто не вправе, кроме Вас самой, так как при таких действиях можно будет усмотреть самоуправство, за что также предусмотрена админ. ответственность.
Однако, Вам решать, следует ли идти по такому пути, так как правом для обращения в суд по жалобе граждан обладает и жилищная инспекция, которая в рамках гос. жил. надзора может без суда вынести предписание об устранении данного нарушения, и при неисполнении его в срок привлечь Вас к адм. ответственности за неисполнение предписания.
Здравствуйте !
Согласно ст.25,
ст.26, ЖК РФ
перепланировка жилого помещения представляет собой изменение
его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого
помещения.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения
проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом
местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на
основании принятого им решения.
То есть, для перепланировки требуется согласование
с ОМС..
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение
его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого
помещения (часть 2 статьи 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может
включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов,
разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных
кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений,
ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения,
устройство или переоборудование существующих тамбуров (абзац третий пункта
1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных
постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170).
В соответствии со ст.36 и п.2 ст.40 ЖК РФ
собственникам помещений в многоквартирном доме
принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не
являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного
помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки,
лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,
подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более
одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном
доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения,
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и
благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и
благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном
участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер
земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в
соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о
градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в
установленных
настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим
имуществом в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на
общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном
доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не
нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Если
реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без
присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие
реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть
получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
То есть, поскольку сооружение является
перепланировкой коридора с присоединением
части общего имущества (коридора, стены и т.д), то собственник пом.
(наниматель)-обязан получить согласие собственников дома.
В силу ст.29 ЖК РФ
Самовольными являются переустройство и (или)
перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с
нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в
соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое
помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно
переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по
договорусоциального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее
состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом,
осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть
сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не
нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их
жизни или здоровью.
Таким образом,Вам требуется согласование
от органом местного самоуправления (МВК Администрации) будет получен отказ в перепланировке. только после этого пойду в суд. Меня больше всего волнует отсутствие СОГЛАСИЙ СОСЕДЕЙ.
Без согласия соседей суд не отменит решение Администрации об отказе в согласовании перепланировки. Потому что отказ Администрации будет основан на законе, они без согласия соседей не могут согласовать перепланировку. И соседей суд не может обязать согласовать перепланировку. Ситуация не имеет решения, честно говоря.