Здравствуйте, Аревик. Ремонт крыши в вашей ситуации должен осуществляться за счёт средств на содержание общего имущества многоквартирного дома (МКД) и организовываться управляющей компанией (УК), ТСЖ или ЖСК. То, что помещение является встроенно-пристроенным и коммерческим, не меняет этого правила, поскольку крыша, под окнами квартир, по закону относится к общему имуществу.
Здравствуйте.
Если ваше встроенно-пристроенное помещение является частью многоквартирного дома, а его кровля — частью конструкции этого дома, устранить протечку обязана управляющая организация либо ТСЖ.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и подп. «б» п. 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, крыши относятся к общему имуществу собственников помещений МКД. Коммерческое назначение помещения само по себе этого не меняет.
В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ управляющая организация отвечает за надлежащее содержание общего имущества. Пункт 7 Минимального перечня работ, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, предусматривает незамедлительное устранение нарушений, приводящих к протечкам кровли.
Расходы на содержание общедомовой крыши несут все собственники помещений соразмерно своим долям — ст. 39 и 158 ЖК РФ. Возлагать весь ремонт только на собственника коммерческого помещения лишь потому, что крыша находится над ним, неправомерно.
Исключение: если по проектной и технической документации пристройка является самостоятельным объектом, а спорная крыша не относится к общему имуществу МКД, ее ремонт обеспечивает собственник — ст. 210 ГК РФ. Расположение крыши под окнами квартир само по себе вопрос ответственности не решает.
Подайте в УК/ТСЖ письменное заявление с требованием обследовать кровлю, составить акт и устранить протечку. При отказе потребуйте документальное обоснование того, что крыша не является общедомовой. По одним фотографиям окончательно установить ее статус нельзя.
По фото дом новый, и от этого зависит, за чей счёт чинить кровлю пристройки. Протечка кровли в недавно сданном доме чаще всего строительный недостаток, а за него в пределах гарантийного срока отвечает застройщик (ст. 7 Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве). Тогда ремонт не должен оплачиваться ни Вами, ни из платы за содержание всех собственников: управляющая компания фиксирует протечку и предъявляет требование застройщику, а если помещение куплено Вами по ДДУ, такое требование вправе предъявить и Вы сами. Если гарантийный срок истёк, кровля над встроенно-пристроенной частью остаётся частью дома, и ремонт организует УК за счёт платы за содержание. В обоих случаях первым шагом нужен акт осмотра протечки с участием УК с фото и причиной.
Сначала письменно вызовите УК для составления акта и попросите указать в нём, не является ли причиной строительный дефект кровли.
Когда дом введён в эксплуатацию и как Вы приобрели помещение: по договору с застройщиком или позже у другого собственника? От этого зависит, кто платит за ремонт крыши.
Для разбора по Вашим документам можно написать в чат.
Это важная деталь. Раз пристройка не отдельный объект, а часть Вашего помещения в составе дома и вся площадь стоит в квитанции, Вы уже платите за содержание общего имущества, и кровля над пристройкой по общему правилу относится к нему (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Тогда чинить её отдельно за свой счёт Вы не должны: ремонт организует УК, а пока у нового дома не истёк гарантийный срок, требование идёт к застройщику. Окончательно это видно по техпаспорту дома, где кровля пристройки учтена либо как часть здания, либо нет.
Пришлите в чат выписку ЕГРН и квитанцию: сверю площадь и скажу, с каким требованием идти в УК.
Здравствуйте, Аревик.
ГЛАВНОЕ: кровля над встроенным помещением — общее имущество дома, ремонт за счёт УК; протечку устраняют в течение суток.
Если ваше помещение встроено в многоквартирный дом, а протекающая кровля — это конструкции дома, то ремонт крыши обязана сделать управляющая организация за счёт платы за содержание. Расходов у вас здесь не возникает.
Крыши прямо отнесены к общему имуществу дома (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), а за содержание общего имущества отвечает управляющая организация (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ). Проверка кровли и незамедлительное устранение протечек — её обязанность, и отговорка «это не наша зона» несостоятельна.
Что делать:
1. Подайте письменную заявку в аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации: обследовать кровлю и устранить протечку. Протечку крыши устраняют в срочном порядке — на это отводятся сутки.
2. Потребуйте составить акт осмотра с описанием протечки и повреждений в помещении — его оформляют не позднее 12 часов с момента обращения. Акт нужен для требования о возмещении ущерба.
3. Если управляющая организация бездействует — жалоба в государственную жилищную инспекцию и в Роспотребнадзор; без ответа подключается прокуратура.
4. Ущерб (испорченный товар, отделка) взыскивается с управляющей организации: сначала претензия, при отказе — иск в суд (ст. 15, 1064 ГК РФ). По спорам о защите прав потребителей при цене иска до 1 млн рублей госпошлину истец не платит.
5. Капитальный ремонт кровли требует решения общего собрания собственников (ст. 44, 189 ЖК РФ); если дом копит фонд капремонта у регионального оператора, заявку подаёт управляющая организация.
Оговорка: если ваше помещение — обособленная пристройка с собственной кровлей, не входящей в состав дома, эта кровля на собственнике помещения. Поэтому уточните: помещение встроено в дом или это отдельная пристройка? И что ответила управляющая организация на ваше обращение?
Напишите мне в чат — разберу вашу ситуацию и подскажу порядок действий.
Коротко по существу. Нежилое помещение в многоквартирном доме — часть дома, и обязанности у его собственника те же, что у владельцев квартир: доля в общем имуществе считается пропорционально площади помещения (ст. 37 ЖК РФ), расходы на содержание общего имущества — соразмерно этой доле (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ), (ст. 249 ГК РФ), а взносы на капитальный ремонт платят все собственники помещений, включая нежилые (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ). Ни отдельный вход, ни своя крыша над пристройкой, ни собственные коммуникации от этих обязанностей не освобождают — это устойчивая позиция Верховного Суда.
Но есть и вторая сторона — она как раз у вас. Обязанности считаются только по той площади, которая входит в состав дома. Если пристройка — самостоятельный объект (свой кадастровый номер), то с неё не должно быть ни содержания, ни капремонта, ни платы за ресурсы на общедомовые нужды, и в общих собраниях голосует только площадь помещения в доме.
— Своя крыша — это ваша часть: её ремонт и содержание за ваш счёт (ст. 210 ГК РФ), УК её не обслуживает и денег за неё брать не должна. Двойной платы — и за свою кровлю, и за общедомовую — быть не может.
— Оспорить реально: включение в площадь начислений куска, которого в доме нет; начисления за услуги, которые вам фактически не оказываются (отопление, если отапливаетесь сами и отключение оформлено); долг, доначисленный за периоды, когда помещение в состав дома не входило.
— Что проверить первым делом: выписку из ЕГРН — один у объекта кадастровый номер или два, какая площадь назначена и какое назначение; затем письменный запрос в УК и в фонд капремонта: на каком основании и от какой площади считают. Дальше по цепочке — заявление о перерасчёте, жалоба в ГЖИ, при отказе суд с требованием перерасчёта или признания задолженности отсутствующей.
Скажите, что именно требуется: остановить конкретную строку в квитанции, оспорить уже выставленный долг, пересчитать площадь или закрепить за помещением права как части дома. От этого зависит, что готовить — претензию, возражения на иск или ответ УК.
