С супругой взяли ипотеку совместную собственность. Ближе к сдаче квартиры жена заговорила о разводе и хочет поминать ДДУ и платить оставшуюся сумму кредита сома и быть одним собственником. Возможно ли это сделать.
Добрый день, Павел!
Да, переоформить договор долевого участия (ДДУ) и ипотеку на одного из супругов возможно, но только с официального согласия банка и застройщика.
Поскольку кредит и квартира оформлены в совместную собственность с вашей супругой, изменить состав участников сделки в одностороннем порядке нельзя. Для передачи прав и долга одному человеку потребуется пройти стандартную процедуру реструктуризации.
Чтобы ваша супруга стала единственным заемщиком и собственником, должны совпасть несколько факторов.
Согласие банка-кредитора. Банк оценит платежеспособность вашей жены как единственного заемщика. Если ее официального дохода не хватит для обслуживания оставшегося долга, в переводе кредита на нее одну откажут.
Согласие застройщика. Поскольку дом еще не сдан, права по ДДУ передаются через дополнительное соглашение или уступку прав требования. Застройщик должен одобрить изменение состава дольщиков до подписания акта приема-передачи.
Юридическое закрепление раздела имущества. Чтобы у вас в будущем не возникло взаимных претензий на квартиру или выплаченные деньги, переход прав оформляют через нотариальное соглашение о разделе имущества или брачный договор.
Процесс переоформления проходит в несколько последовательных этапов.
Обращение в банк. Супруга подает заявление на вывод созаемщика (вас) из кредитного договора и предоставляет документы о своих доходах.
Оформление документов у нотариуса. Если банк одобряет сделку, вы с женой подписываете у нотариуса брачный договор или соглашение о разделе общего имущества. В документе прописывается, что квартира и остаток долга переходят ей, а также фиксируется порядок компенсации уже внесенных вами средств (если вы о ней договорились).
Подписание допсоглашений. На основании одобрения банка и нотариального документа вы подписываете дополнительное соглашение к кредитному договору и ДДУ, после чего изменения регистрируются в Росреестре.
Сразу отвечу: изменить ДДУ (договор долевого участия) ради единоличной собственности при разводе нельзя. Сам договор долевого участия регулирует отношения с застройщиком — он фиксирует, что вы дольщики. Но после сдачи дома и регистрации права собственности квартира перестаёт быть «совместным имуществом» супругов: по закону (ст. 34 СК РФ) жильё, купленное в браке, — это общая совместная собственность, даже если ДДУ был на одном из супругов. Поэтому менять ДДУ ради того, чтобы вывести второго из собственников, юридически бессмысленно. Но это не значит, что вопрос нельзя решить. Есть рабочий путь: разделить и имущество, и долг.Как это сделатьСначала разделите имущество и долг. Супруги могут договориться мирно и заключить нотариальное соглашение о разделе общего имущества. В нём можно прописать, что квартира переходит в единоличную собственность одного из супругов (например, того, на кого оформлен кредит), а второй отказывается от своей доли и от обязательств по кредиту. Либо суд в иске сформулирует требование так же: признать право собственности за одним, а за вторым — присудить денежную компенсацию за его долю. Получите согласие банка. Ключевой момент: само по себе соглашение или решение суда не меняет кредитный договор с банком. Перевод долга с одного заёмщика на другого (исключение второго супруга из обязательств) допускается только с согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ). Банк будет оценивать, насколько новый заёмщик платёжеспособен: посмотрит доходы, кредитную историю, чтобы убедиться, что риск невозврата снизится. Если банк даст согласие, он подпишет дополнительное соглашение к кредитному договору, и только после этого можно будет зарегистрировать в Росреестре переход права собственности. Важные нюансыЕсли между супругами есть спор и банк откажет, суд, скорее всего, поддержит кредитора: он не может в одностороннем порядке изменить условия кредитного договора. В такой ситуации один из супругов продолжит платить за обоих, а второй сможет в будущем взыскать с него компенсацию через суд. Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, при разделе нужно будет учитывать доли детей — это отдельная процедура. Если есть брачный договор, который заранее определил режим собственности на эту квартиру (например, установил единоличную собственность одного из супругов), его условия будут иметь приоритет над общими правилами. Но важно: если договор заключили уже после того, как ипотека была оформлена, об этом нужно уведомить банк, иначе он может не принять его во внимание. Так шансы решить вопрос мирно и с минимальными рисками для обеих сторон будут выше.
