Нежилое помещение по наследству перешло в собственность физического лица, он гос.служащий. Есть родственник с ИП, он готов сдавать помещение, но не хочет чтобы у него был НДС. Вопрос как сдавать это помещение в аренду, чтобы не было НДС у родственника ИП
Здравствуйте! Передавать помещение родственнику-ИП только для того, чтобы он формально выступал арендодателем, я бы не рекомендовал. Для госслужащего здесь основной риск даже не НДС, а запрет заниматься предпринимательской деятельностью лично или через доверенных лиц. Для нежилого помещения регулярная сдача в коммерческую аренду при определённых обстоятельствах сама может быть квалифицирована как предпринимательская деятельность; ФНС и Верховный Суд такую квалификацию допускают.
Пункт 3.1 части 1 статьи 17 Федерального закона № 79-ФЗ
гражданскому служащему запрещается заниматься предпринимательской деятельностью лично или через доверенных лиц.
Поэтому схема «собственник-госслужащий передаёт помещение родственнику-ИП, а тот сдаёт его третьим лицам» требует оценки прежде всего с точки зрения антикоррупционных ограничений. Само оформление ИП на родственника этот риск не устраняет, особенно если экономически арендный доход фактически остаётся доходом собственника.
Если же такая конструкция допустима с учётом конкретного вида государственной службы, вопрос НДС у родственника-ИП решается его налоговым режимом. На УСН в 2026 году ИП автоматически освобождён от уплаты НДС, если его совокупный доход за 2025 год и в течение 2026 года не превышает установленный лимит 20 млн руб.; арендные доходы также входят в этот лимит.
организации и индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, освобождаются от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога
Если лимит УСН превышен, отдельно стоит рассматривать АУСН: применяющие АУСН ИП в общем случае плательщиками НДС не признаются. ПСН также предусматривает сдачу в аренду собственных или арендованных нежилых помещений, то есть потенциально подходит и для субаренды, но возможность и стоимость патента необходимо проверять по субъекту РФ и параметрам помещения.
Подпункт 19 пункта 2 статьи 346.43 НК РФ
сдача в аренду (наем) собственных или арендованных жилых помещений, а также сдача в аренду собственных или арендованных нежилых помещений
Чтобы выбрать безопасную схему, нужно уточнить два момента: какой именно статус у собственника — государственный гражданский служащий, военнослужащий, сотрудник правоохранительного органа либо иной статус; и какой сейчас налоговый режим у родственника-ИП и каков его ориентировочный годовой доход. После этого можно определить конструкцию договора и вариант налогообложения без НДС.
Добрый день, Наталья!
Госслужащий не имеет права лично регистрироваться в качестве ИП или заниматься предпринимательской детальностью.
Однако он имеет право сдавать личное имущество в аренду или передавать его в доверительное управление. Главное условие — это не должно приводить к конфликту интересов, о чем необходимо письменно уведомить работодателя (представителя нанимателя).
Если собственник (госслужащий) передает помещение родственнику, чтобы тот выступал арендодателем, родственник-ИП может законно работать без НДС при соблюдении определенных условий.
Вариант 1. Договор аренды (или безвозмездного пользования) + УСН / ПСН у ИП
Родственник-ИП получает помещение от госслужащего и сдает его в субаренду (или в аренду):
Выбор спецрежима ИП: УСН («Упрощенка»): ИП применяет упрощенную систему налогообложения (УСН «Доходы» или «Доходы минус расходы»). Плательщики УСН освобождены от уплаты НДС (ст. 346.11 Налогового кодекса РФ), за исключением особых случаев импорта или учета НДС с 2025 года при сверхвысоких доходах (свыше 60 млн рублей в год).
Патент (ПСН): ИП приобретает патент на вид деятельности «сдача в аренду (субаренду) жилых и нежилых помещений». На патенте НДС не уплачивается (ст. 346.43 НК РФ).
Как ИП получает право сдавать помещение: Договор аренды между госслужащим и ИП с правом субаренды (ИП платит символическую или рыночную арендную плату госслужащему).
Договор безвозмездного пользования (ссуды): Госслужащий передает помещение родственнику-ИП безвозмездно. Налоговый риск ссуды: У ИП при безвозмездном пользовании возникает внереализационный доход в виде рыночной стоимости аренды аналогичного имущества, с которого ИП обязан уплатить налог по своей системе налогообложения (УСН).
Налоговый риск ссуды: У ИП при безвозмездном пользовании возникает внереализационный доход в виде рыночной стоимости аренды аналогичного имущества, с которого ИП обязан уплатить налог по своей системе налогообложения (УСН).
Вариант 2. Агентский договор (ИП — агент, госслужащий — принципал)
Родственник-ИП выступает коммерческим агентом госслужащего и ищет арендаторов от своего имени, но в интересах собственника:
ИП заключaет агентский договор с госслужащим на сдачу нежилого помещения.
ИП заключает договор аренды с конечным арендатором от своего имени или от имени собственника.
Налогообложение: ИП на УСН платит налог (без НДС) только со своего агентского вознаграждения.
Собственник-госслужащий получает основной доход от аренды и уплачивает НДФЛ по ставке 13% (или 15% с доходов свыше 5 млн рублей).
Сдача собственного имущества физическим лицом без статуса ИП НДС не облагается.
Рекомендации для безопасного оформления:
Уведомление о конфликте интересов: Госслужащему перед заключением любых сделок по смене статуса нежилого помещения необходимо направить уведомление представителю нанимателя о намерении получать доход от личного имущества.
УСН для ИП: Убедитесь, что родственник-ИП официально переведен на УСН (или подал заявление на ПСН) и не находится на общей системе налогообложения (ОСНО), при которой НДС начисляется по умолчанию.
Официальное оформление договора: В договоре с конечным арендатором обязательно должна быть формулировка: «Без НДС в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения (п. 2 ст. 346.11 НК РФ)».
Если Вам понравилась консультация, то буду благодарна за Ваш отзыв знаком +.
Здравствуйте Наталья!
Чтобы у ИП-родственника не было НДС, есть два рабочих пути:
Способ 1. Сдавать как физлицо (самый простой) Собственник (госслужащий) сдает помещение сам, не привлекая ИП.
НДС: Нет. Физлица не платят НДС.
Налог: Арендатор (если это компания) сам вычтет из арендной платы 13% НДФЛ и перечислит их в налоговую за собственника. Госслужащему останется только указать этот доход в ежегодной декларации.
Минус: Госслужащим запрещено заниматься бизнесом. Сдача своего личного нежилого помещения бизнесом не считается, но если таких помещений много, налоговая может признать это незаконным предпринимательством.
Способ 2. Договор безвозмездного пользования (самый выгодный для ИП) Собственник отдает помещение родственнику-ИП бесплатно (в безвозмездное пользование). ИП сдает его другим людям от своего имени (в субаренду).
НДС у ИП: Не будет, если его общий доход за год меньше 20 миллионов рублей. Он будет просто платить свой налог 6% с дохода от субаренды.
Налог у собственника: Возникает. Так как он отдал помещение бесплатно, налоговая посчитает, что он сэкономил на аренде. С этой «сэкономленной» суммы (по рыночной цене) собственнику-физлицу придется заплатить 13% НДФЛ самостоятельно.
Чего делать нельзя:
Самозанятость (НПД): Сдавать нежилые помещения как самозанятый запрещено законом. Этот режим работает только для квартир и жилых домов.
Как оформить проще всего: Если родственник-ИП не хочет НДС, а собственник не хочет сложностей с налоговой экономией, лучше всего заключить прямой договор аренды между Собственником (физлицом) и Арендатором.
Если арендатор — компания, она сама всё посчитает и оплатит за собственника налог. Родственник-ИП в документах никак не фигурирует.
С Уважением!
Юрист, Александр Злобин.
Если мой ответ оказался Вам полезным, оставьте пожалуйста отзыв или плюсик.
Вы можете отблагодарить Юриста.
