Здравствуйте! Если собственники на общем собрании утвердили утепление всех указанных торцевых стен и части фасада, исключение одной из стен из сметы без надлежащего основания может свидетельствовать о нарушении утверждённого объёма капитального ремонта. Однако окончательный вывод зависит от содержания протокола собрания, проектной документации и договора с подрядчиком. Устное заявление управляющей компании о том, что жители «неправильно поняли» бюллетень, само по себе не подтверждает законность сокращения работ.
Согласно частям 1 и 5 статьи 189 ЖК РФ:
Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 6.1 настоящей статьи.
перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
Таким образом, необходимо установить, какой именно перечень работ утверждён собственниками и соответствует ли ему фактически выполняемый ремонт.
Рекомендую действовать до подписания актов приёмки работ. Направьте письменное обращение заказчику капитального ремонта и управляющей компании с требованием предоставить протокол общего собрания, утверждённый перечень работ, проектную документацию, смету и сведения о причинах исключения спорной стены. Одновременно потребуйте проверить соответствие фактических работ утверждённому объёму и устранить выявленные расхождения.
Если заказчиком является региональный оператор, применяется часть 2 статьи 182 ЖК РФ, предусматривающая его обязанность:
контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;
При отсутствии обоснованного ответа следует обратиться в Государственную жилищную инспекцию и прокуратуру с просьбой проверить законность изменения объёма ремонта. Приложите бюллетени, протокол собрания, фотографии стен и переписку. Если работы ещё не приняты, отдельно потребуйте зафиксировать спорный объём при приёмке. При подтверждении нарушения можно ставить вопрос об обязании ответственного лица обеспечить выполнение предусмотренных работ.
Уточните два обстоятельства: в какой области находится город Заречный и имеется ли у вас протокол общего собрания с результатами голосования, а не только бюллетень? Это позволит определить ответственного заказчика и оценить, насколько обоснованно требование об утеплении третьей стены.
Могу изучить формулировки бюллетеня и протокола, сопоставить их со сметой и определить основания для требования о выполнении полного объёма работ.
Пока вы действуете правильно. Бюллетень подтверждает, какие работы предлагались собственникам для голосования, но сам по себе ещё не доказывает, что именно этот объём был утверждён общим собранием. Поэтому необходимо дождаться протокола, сметы и проектной документации.
Поскольку ремонт уже проводится, рекомендую сейчас сфотографировать все три стены, зафиксировать фактически выполняемые работы и сохранить копию заявления с отметкой о его получении. Не дожидаясь ответа, можно направить заказчику капремонта дополнительное обращение с просьбой проверить спорный объём до приёмки работ.
Если протокол подтвердит утепление третьей стены, а в смете она отсутствует, появятся основания требовать объяснения расхождения и проверки законности исключения работ. При этом необходимо учитывать, что окончательный объём может зависеть и от утверждённой проектной документации.
Уточните, кому именно направлено заявление: управляющей компании или региональному фонду капитального ремонта? От этого зависит, куда целесообразнее обращаться дальше.