Можно ли продать земельный пай третьим лицам или государству вместо арендатора?

Здравствуйте, Любовь.

   Коротко: продать пай государству или муниципалитету «вместо арендатора» в обычном порядке не получится, такой обязанности покупать у них нет. Но у вас есть другие варианты, и цена не привязана к кадастровой стоимости.

   1. Кому можно продать пай без выдела. Если участников долевой собственности на участок больше пяти, долю без выделения участка можно продать только другому участнику долевой собственности либо сельхозорганизации или КФХ, которые используют этот участок, то есть фактически арендатору (п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ). Поэтому реальная альтернатива арендатору без выдела: другие собственники паев в этом же участке. Им продавать можно без извещения остальных (п. 2 ст. 12).

   2. Продажа любому покупателю после выдела. Чтобы продать третьему лицу, нужно выделить земельный участок в счет пая (ст. 13 101-ФЗ). Важное ограничение: из участка, переданного в аренду, выделиться без согласия арендатора может только тот, кто на общем собрании возражал против передачи участка в аренду или против условий договора; у него договор аренды в отношении выделенного участка прекращается (п. 5 ст. 14 101-ФЗ). Если вы на собрании не возражали, для выдела потребуется согласие арендатора. Проверьте протокол общего собрания, на котором утверждалась аренда.

   3. Роль области и муниципалитета. Они не покупают паи по заявлению собственника. Субъект РФ (или муниципалитет, если так установлено законом субъекта) имеет только преимущественное право купить уже выделенный участок по той цене, которую назначили вы (п. 1 ст. 8 101-ФЗ). Порядок: письменное извещение в министерство имущества области с ценой, площадью, местоположением и сроком расчетов (не более 90 дней); если в течение 30 дней со дня получения отказали или не ответили, в течение года можно продать участок любому покупателю не дешевле указанной цены (п. 2, 3 ст. 8). Сделка с нарушением этого порядка ничтожна (п. 4 ст. 8).

   4. Цена. Цена договорная (ст. 424 ГК РФ), кадастровая стоимость обязательной не является и служит только ориентиром. Чтобы не продешевить, закажите отчет об оценке рыночной стоимости пая у независимого оценщика: с ним проще торговаться и с арендатором, и с другими дольщиками.

   Что сделать сейчас: взять выписку из ЕГРН на участок (сколько участников, обременение арендой), найти договор аренды и протокол общего собрания, заказать оценку. Если участников пять или меньше, применяются общие правила ГК о долевой собственности с преимущественным правом остальных сособственников (ст. 250 ГК РФ), это меняет порядок.

Если захотите, помогу разобрать договор аренды и протокол и выбрать вариант продажи, напишите в личный чат здесь, на Правоведе.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро

ы не можете продать пай земельному комитету или Министерству имущества, так как эти государственные органы выкупают земли только в исключительных случаях (например, для строительства федеральных трасс или оборонных объектов). Земельный пай — это частная собственность, и государство не обязано выкупать её по рыночной или кадастровой стоимости по желанию собственника. 
Однако вы не обязаны продавать пай арендатору по заниженной цене. Длинный срок аренды (49 лет) ограничивает использование земли, но не лишает вас права продать саму собственность другому лицу.

Кадастровая стоимость не является обязательной ценой сделки. Закон не обязывает государственные органы, арендатора или третьих лиц покупать пай именно по кадастровой стоимости. Цена сделки всегда определяется по соглашению сторон (рыночная цена).

Пай, «связанный» арендой на 49 лет, объективно теряет в рыночной стоимости. Покупатель понимает, что он не сможет сам обрабатывать эту землю, а будет лишь получать арендную плату до окончания срока договора. Именно поэтому арендатор занижает цену, зная, что посторонним покупателям такой актив менее интересен.

Если вы решите продать пай физлицу ниже 70% от его кадастровой стоимости, налоговая служба все равно рассчитает НДФЛ (если пай в собственности меньше минимального срока владения) исходя из формулы: 0,7 × кадастровая стоимость.

Продажа земель сельскохозяйственного назначения (долей/паев) жестко регулируется Федеральным законом № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». У вас есть три категории покупателей:

1. Другие участники долевой собственности (сособственники паев). Если ваше поле разделено на паи между множеством людей, вы можете продать свой пай любому другому пайщику этого же участка без уведомления остальных и без выделения земли в натуре.

2. Сторонние покупатели (любые физлица и юрлица). Вы имеете право продать пай абсолютно любому человеку или компании. Но для этого вам придется сначала пройти процедуру выдела земельного участка в натуре (провести межевание, определить границы на местности, получить отдельный кадастровый номер). Пока пай существует только как «доля в праве» без четких границ на поле, постороннему лицу его продать нельзя.

3. Субъект РФ (Министерство имущества области) или Муниципалитет. Согласно закону, при продаже выделенного участка у региональных властей есть преимущественное право покупки по заявленной вами цене. Вы обязаны направить им извещение. Если они откажутся (а в 99% случаев они отказываются, так как в бюджете нет на это лишних средств), вы получаете право продать участок третьим лицам.

Согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ, текущий арендатор имеет преимущественное право покупки. 

Вы должны официально (заказным письмом с описью вложения) направить арендатору извещение о продаже пая, где четко указать вашу цену (например, равную кадастровой или желаемой рыночной).

Если арендатор откажется или проигнорирует: Если в течение 30 дней арендатор не согласится выкупить пай по вашей цене, вы имеете полное право продать его другим пайщикам или (после выдела участка) третьим лицам. Главное условие: цена продажи для других людей не должна быть ниже той, которую вы предлагали арендатору

Здравствуйте, Любовь!

Вы вправе продать принадлежащую вам земельную долю, даже если она находится в аренде на 49 лет. Однако порядок продажи зависит от того, выделен ли земельный пай в самостоятельный участок. Если это именно земельная доля в праве общей собственности на сельскохозяйственный участок, то согласно ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ без выдела продать её можно другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим этот земельный участок. Продать такую долю любому постороннему лицу или непосредственно региональному министерству имущества нельзя. Для расширения круга покупателей потребуется выделить участок в счёт своей доли по правилам ст. 13 и 13.1 указанного закона.

Если участок уже выделен и имеет отдельный кадастровый номер, ситуация иная. При его продаже субъект РФ обладает преимущественным правом покупки, а муниципалитет — в случаях, предусмотренных региональным законом. В соответствии со ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ необходимо направить в уполномоченный орган извещение с указанием цены и остальных условий продажи. Если в течение 30 дней орган не заявит о намерении приобрести участок либо откажется от покупки, вы вправе продать его третьему лицу в течение года по цене не ниже указанной в извещении.

Обязательной продажи по кадастровой стоимости законодательство не предусматривает. Вы вправе самостоятельно определить цену, в том числе ориентируясь на рыночную стоимость участка. Кадастровая стоимость может использоваться как ориентир, но она не обязывает вас продавать землю именно за эту сумму. Государственный орган также не обязан выкупать участок только потому, что собственник направил ему предложение о продаже.

При этом необходимо учитывать, что продажа земельной доли или участка не прекращает действующий договор аренды. В силу п. 5 ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ переход права собственности на земельную долю не требует изменения договора аренды. При продаже уже выделенного участка применяются также общие правила ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды при смене собственника. Следовательно, новый владелец приобретёт имущество с действующим арендным обременением и будет связан условиями договора до окончания его срока, если не возникнут предусмотренные законом или договором основания для прекращения аренды.

Внимательно изучить договор аренды. В нём могут содержаться дополнительные условия о преимущественном праве арендатора на приобретение имущества, порядке уведомления о продаже или иных ограничениях. Наличие аренды на 49 лет не означает, что арендатор вправе навязать вам цену выкупа. Если договор не предусматривает обязанности продать ему пай, вы не обязаны соглашаться на предложенную стоимость.

Сначала следует получить актуальную выписку ЕГРН и проверить, зарегистрирована ли у вас земельная доля или самостоятельный участок, а также изучить договор аренды. Если пай не выделен, можно рассмотреть процедуру выдела, чтобы получить возможность распоряжаться участком шире и искать покупателей за пределами круга лиц, установленного ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ. Для определения конкретного порядка продажи также потребуется учитывать регион, в котором находится земля.

Здравствуйте.

Вы вправе продать земельный пай дороже, чем предлагает арендатор. Он не может заставить Вас продать землю именно ему или по его цене. Но есть ограничения по выбору покупателя.

Если Ваш пай это доля в общем земельном участке сельскохозяйственного назначения, которым владеют более 5 человек, действует п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

По этой норме Вы можете продать пай другому собственнику доли, а также сельскохозяйственной организации или члену фермерского хозяйства, которые используют этот участок. Согласие арендатора для такой продажи не требуется.

А вот продать пай любому постороннему человеку можно только после выделения своей доли в отдельный земельный участок.

Предложить невыделенный пай земельному комитету или министерству имущества области тоже можно, но купить его эти органы смогут только при наличии законных оснований. Обязать государство выкупить Ваш пай нельзя.

Если же у Вас уже выделен самостоятельный земельный участок, ситуация другая.

Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ:

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

То есть Вы можете предложить участок региону по своей цене, в том числе по кадастровой стоимости. Для этого нужно направить письменное извещение в уполномоченный орган региона, где находится земля.

По п. 3 ст. 8 указанного Федерального закона, если регион откажется или не сообщит о намерении купить участок в течение 30 дней после получения извещения, Вы вправе в течение года продать его другому покупателю по цене не ниже предложенной государству.

Но государство не обязано выкупать Ваш участок ни по кадастровой стоимости, ни по другой установленной Вами цене.

Поскольку земля сдана в аренду на 49 лет, выделить свою долю в отдельный участок может быть сложно.

По п. 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ:

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

То есть если Вы на собрании собственников голосовали против сдачи земли в аренду или против условий аренды, выделить участок можно без согласия арендатора.

В остальных случаях, согласно п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), для выделения участка потребуется согласие арендатора.

Если же Вы просто продадите свою долю другому человеку, договор аренды продолжит действовать. Новый собственник получит землю с теми же ограничениями.

Если у общего участка не более 5 собственников, действуют другие правила. По ст. 250 ГК РФ сначала нужно предложить долю остальным собственникам, поскольку у них есть преимущественное право покупки.

Посмотрите в выписке из ЕГРН, что именно Вам принадлежит, доля в общем участке или отдельный земельный участок. И еще нужно выяснить, сколько всего собственников и какие ограничения есть на землю.

Если пай не выделен, лучше сначала поискать покупателей среди других собственников. Возможно, кто-то из них предложит больше, чем арендатор. Тогда не придётся тратить деньги на выделение участка и получать согласие арендатора.