Здравствуйте! Вы не обязаны соглашаться на обмен долями с доплатой 3 млн рублей или выкупать долю матери за 6 млн рублей. Мать вправе предлагать такие условия, но принудить Вас принять их не может.
Согласно ст. 246 ГК РФ:
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Мать может продать свою 1/2 долю третьему лицу, однако сначала обязана предложить её Вам на тех же условиях. При этом цена 6 млн рублей должна быть не просто озвучена, а указана в письменном предложении.
По ст. 250 ГК РФ:
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если Вы не приобретёте долю в течение месяца со дня извещения, мать сможет продать её другому покупателю. Однако требовать от Вас обязательной покупки она не вправе.
Принудительный выкуп через суд также не является автоматическим решением. В п. 4 ст. 252 ГК РФ предусмотрено:
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Доля матери составляет половину квартиры, поэтому считать её незначительной оснований нет. Сам по себе добровольный переезд матери также не прекращает её право собственности и право пользоваться квартирой.
Что касается обмена, Вы можете предложить оформить единый договор мены без доплаты либо согласовать другую сумму. Закон не обязывает Вас компенсировать разницу рыночной стоимости долей. Ст. 568 ГК РФ устанавливает:
Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными
Доплата возникает, когда стороны согласовали неравноценность обмениваемого имущества и соответствующее условие договора. Поэтому не советую оформлять два отдельных договора дарения, особенно если фактически предполагается доплата: такие сделки могут вызвать спор об их действительной природе. Безопаснее согласовать единый нотариальный договор мены с одновременной регистрацией переходов прав. До подписания целесообразно независимо оценить именно рыночную стоимость каждой доли, а не просто соответствующей части квартиры.
Регистрация Ваших детей не лишает мать права собственности, но и сама по себе не даёт ей оснований требовать Вашего выселения.
Уточните два момента: сколько квадратных метров составляет однокомнатная квартира и есть ли у матери в собственности другое жильё, помимо указанной 1/3 доли? Это позволит точнее оценить риск судебного спора о пользовании квартирой и возможные способы урегулирования.
Можете обратиться ко мне в личный чат: изучим документы на обе квартиры и определим, как защитить Ваши интересы без необоснованной доплаты.
