Как лучше переоформить собственность - дарственная, купля продажа, подойдут ли ксерокопии, а если нет, то как восстановить оригинальные документы

дравствуйте! В вашей ситуации самый простой вариант — оформить договор дарения гаража от бабушки вам. Купля-продажа тоже возможна, но если деньги фактически передаваться не будут, лучше не использовать фиктивную продажу.

1. Что лучше: дарение или купля-продажа?
Я рекомендую дарение.

Вы внучка, поэтому при получении гаража в дар от бабушки освобождаетесь от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами обязательно удостоверяется нотариусом (п. 3 ст. 574 ГК РФ).
После удостоверения нотариус направляет документы на регистрацию перехода права в Росреестр.

 
2. Можно ли использовать ксерокопии документов?
Зависит от того, зарегистрировано ли право бабушки в ЕГРН.

Если право собственности уже зарегистрировано в ЕГРН:

оригинал старого свидетельства о собственности обычно не требуется;
нотариус проверит сведения о гараже и собственнике через Росреестр;
можно заказать актуальную выписку из ЕГРН.
Если право не зарегистрировано в ЕГРН:

Потребуется восстановить правоустанавливающие документы. Одних ксерокопий может оказаться недостаточно.

3. Как восстановить документы без участия мамы?
Обратиться в МФЦ или Росреестр и заказать выписку из ЕГРН на гараж.
Если право зарегистрировано — получить выписку с подтверждением собственности бабушки.
Если право не зарегистрировано — выяснить, на основании какого документа гараж был приватизирован.
Обратиться в архив, БТИ, правление гаражного кооператива или орган, выдававший первоначальные документы, за дубликатами.
Мама не обязана передавать вам документы, если бабушка сама является собственником и может восстановить их самостоятельно.

4. Важный момент — возраст бабушки
90 лет сами по себе не препятствуют совершению сделки. Если бабушка понимает значение своих действий и руководит ими, она вправе подарить гараж.

Рекомендую оформить сделку у нотариуса, чтобы дополнительно проверить её волеизъявление и снизить риск последующего оспаривания родственниками.

Марина, здравствуйте. Если бабушка хочет передать Вам гараж без оплаты, подходит договор дарения. Отсутствие у Вас оригиналов документов само по себе не препятствует оформлению: сначала нужно проверить, зарегистрировано ли право бабушки в ЕГРН.

Дарение недвижимости между гражданами обязательно удостоверяется нотариусом, в том числе между бабушкой и внучкой. Это предусмотрено пунктом 3 статьи 574 ГК РФ. При подтверждённом родстве полученный Вами подарок освобождается от НДФЛ по пункту 18.1 статьи 217 НК РФ. Расходы на нотариальное оформление и регистрацию при этом сохраняются.
Начните с обращения к нотариусу по месту нахождения гаража. Передайте имеющиеся копии, адрес или кадастровый номер. Нотариус самостоятельно запрашивает необходимые сведения ЕГРН — статья 47.1 Основ законодательства РФ о нотариате. Согласие Вашей мамы на распоряжение имуществом бабушки не требуется, если бабушка действительно единственная собственница и нет иных юридических ограничений.
Обычные ксерокопии из кооператива полезны для поиска документов, но не всегда заменяют надлежащий правоустанавливающий документ. Если нужные документы находятся в реестровом деле, можно получить их официальные копии. Если право старое и в ЕГРН не внесено, потребуется документ из органа, который его выдавал: например, администрации, БТИ или нотариального архива. Возможно, сначала понадобится регистрация ранее возникшего права. Поэтому восстанавливать все бумаги подряд не нужно — перечень определят после проверки сведений.
Поскольку бабушке трудно передвигаться, можно согласовать выезд нотариуса на дом. Госуслуги для этого не нужны. Заранее сообщите нотариусу о состоянии бабушки и имеющейся медицинской справке. Справка может учитываться, но не заменяет личного общения: нотариус должен убедиться, что бабушка понимает смысл сделки и действует добровольно.
Купля-продажа подходит, если Вы действительно покупаете гараж и передаёте деньги. Оформлять её только для вида вместо дарения не рекомендую.
Уточните, пожалуйста: когда и на основании какого документа бабушка приобрела гараж, есть ли его кадастровый номер и оформлена ли земля под ним? Это позволит определить, какие документы действительно нужно получить. Если сочтете необходимым, можете обратиться ко мне в чат.

Доброго дня!

Лучше всего оформить дарение ст. 572 ГК РФ.

Для вашей ситуации дарственная — наиболее простой и безопасный путь: бабушка при жизни и в ясном уме передаёт гараж лично вам, а не оставляет вопрос наследникам.

С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению; нотариус затем сам направляет документы в Росреестр.

Для самого нотариального договора и регистрации, как правило, оригиналы старых свидетельств не обязательны, если право бабушки уже внесено в ЕГРН.

Нотариус проверит запись о собственности, обременения, аресты и идентификацию объекта через ЕГРН; ксерокопии могут пригодиться лишь как вспомогательные документы.

Но возьмите с собой всё, что есть: ксерокопии свидетельства, справки/документы ГСК, старый техпаспорт, членскую книжку.

Они помогут нотариусу быстрее сверить данные, особенно если гараж оформлялся давно.

Сегодня оригиналы свидетельства собственности не нужны, если гаража капитальное строение, вы переоформляет в ЕГРН, лучше всего по договру купли-продажи,  можете взять доверенность именно на эту сделку у нее