Здравствуйте! Уменьшить налог с продажи парковочных мест возможно, однако в вашей ситуации важно учитывать, что недвижимость дважды переходила между родственниками: сначала по наследству от отца к матери, затем по договору дарения от матери к сыну.
Согласно подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ:
Если при получении налогоплательщиком имущества, имущественных прав, в том числе цифровых прав, включающих одновременно цифровой финансовый актив и утилитарное цифровое право, в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже (в том числе по договору мены) таких имущества, имущественных прав и (или) при погашении таких имущественных прав, в том числе имущества, имущественных прав, полученных в результате выкупа указанных в настоящем абзаце цифровых прав, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение таких имущества, имущественных прав, в том числе цифровых прав, если эти расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.
Здесь есть существенный нюанс. Непосредственным дарителем выступала мать, которая сама получила имущество по наследству. Поэтому расходы отца нельзя автоматически перенести на сына только на основании первоначального договора купли-продажи.
Однако если отец приобрёл парковочные места в период брака за общие средства супругов, имеются основания учитывать расходы на их приобретение как расходы матери, даже если недвижимость была оформлена исключительно на отца. В таком случае можно обосновывать уменьшение дохода сына от продажи на подтверждённые расходы по первоначальной покупке.
Потребуются договор приобретения парковочных мест отцом, документы об оплате, свидетельство о браке родителей, наследственные документы и договор дарения. Самого договора без подтверждения фактических расходов может оказаться недостаточно.
Срок владения отца более 10 лет сам по себе не освобождает сына от НДФЛ. При дарении от матери минимальный срок владения для освобождения от налога обычно составляет три года, согласно п. 3 ст. 217.1 НК РФ:
В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
— право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
Если применимы правила налогообложения продажи недвижимости физическим лицом, не использовавшейся в предпринимательской деятельности, необходимо представить в ФНС подтверждающие документы и заявить соответствующее уменьшение налоговой базы через декларацию 3-НДФЛ либо уточнённую декларацию, если она уже подавалась. При этом принудительный характер продажи из-за предстоящего сноса сам по себе не гарантирует освобождения от налога.
Уточните, пожалуйста, два обстоятельства:
- Отец приобрёл парковочные места до брака или уже находясь в браке с матерью?
- В каком году сын продал парковочные места и что именно он получил: оплату по обычному договору купли-продажи или компенсацию в связи с изъятием недвижимости?
От этих обстоятельств зависит возможность использования первоначальных расходов и правильность начисленного налога.
Сын продал недвижимость год назад по договору купли-продажи
Уточнение о том, что отец приобрёл парковочные места в браке, существенно улучшает вашу позицию. Есть правовые основания уменьшить НДФЛ сына на первоначальные расходы родителей по приобретению недвижимости, даже несмотря на то, что мать получила имущество по наследству, а затем подарила сыну.
Согласно подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ:
ФНС также разъясняла, что супруг, получивший имущество по наследству, вправе учитывать первоначальные расходы на его приобретение за счёт общих средств супругов независимо от того, на кого оформлялась покупка. Это подтверждается письмом ФНС от 21.03.2019 № БС-4-11/4986@.
В вашем случае необходимо обосновать, что первоначальные затраты отца одновременно являлись расходами матери как участника совместной собственности супругов, а сын вправе учесть расходы дарителя. Такая последовательная передача имущества требует отдельного обоснования, поскольку приведённое разъяснение ФНС непосредственно касается продажи имущества самим супругом.
Рекомендую представить в налоговую договор первоначальной покупки парковочных мест, платёжные документы, свидетельство о браке родителей, свидетельство о праве на наследство и договор дарения. На основании этих документов можно заявить уменьшение налоговой базы и потребовать перерасчёта начисленного налога.
Поскольку продажа состоялась в 2025 году, необходимо также проверить, подавал ли сын декларацию 3-НДФЛ и на каком основании налоговая рассчитала указанную сумму. Если расходы ранее не заявлялись, потребуется уточнённая декларация с подтверждающими документами.
Уточните, пожалуйста, подавал ли сын декларацию 3-НДФЛ самостоятельно или налоговая начислила налог без неё? Это определит порядок дальнейших действий.
Для подготовки обоснованной позиции перед ФНС можно отдельно проверить документы по всей цепочке перехода права собственности и расчёт налога.