Как происходит распределение денежных средств между собственниками при продаже квартиры?
Здравствуйте! Есть два собственника квартиры, у каждого 1/2доля. При продаже можно ли указать в договоре, что все деньги от продажи переходят одному из двух собственников, и второй согласен с этим?
Здравствуйте Ольга
Да, в договоре купли-продажи можно указать, что все деньги получает один из собственников, если оба с этим согласны (ст. 246 ГК РФ).
Однако налоговая инспекция считает доход пропорционально долям (по 1/2), поэтому отчитываться по НДФЛ (или применять имущественный вычет) каждому придется самостоятельно, даже если фактически деньги забрал один. Налоги у собственников могут быть разными: например, у одного истек срок владения объектом (освобождение от НДФЛ), а у другого нет.
Если один из них действует через представителя, в нотариальной доверенности должно быть прямо прописано право подписывать договор и получать денежные средства.
Если нужно, уточните, был ли срок владения долями более 5 (или 3) лет и планируете ли вы подавать налоговые декларации
Здравствуйте, Ольга.
Да, в договоре можно указать, что деньги будут перечислены на счет одного из собственников (ст.421 ГК о свободе договора), однако, для налоговой это не будет значить, что второй сособственник не получил доход. Кроме того, к такому договору обязательно «придерется» Росреестр, потребовав акцентировать, что второй сособственник претензий не имеет к покупателю.
С уважением, юрист Светлана Буланкина
*Если Вам необходима дополнительная консультация, помощь с документами, Вы можете обратиться в чат выбранного юриста.
Здравствуйте, Ольга! Коллеги верно ответили, что так указать в договоре можно, а для налоговой доход у каждого собственника по 1/2. Добавлю два момента, которые важно учесть до сделки.
1. Передача своей половины денег другому собственнику для налоговой выглядит как дарение денег. Денежный подарок от физического лица НДФЛ не облагается независимо от родства (п. 18.1 ст. 217 НК РФ: исключение сделано только для недвижимости, транспорта, акций и долей, и для них освобождение действует лишь между членами семьи и близкими родственниками). Но это не снимает с того, кто передал деньги, обязанности задекларировать доход от продажи своей 1/2 доли и уплатить с нее НДФЛ, если не истек минимальный срок владения и не хватает вычета. Поэтому каждому собственнику нужно отдельно проверить свой срок владения и, при необходимости, подать 3-НДФЛ.
2. Чтобы сделка не вызвала вопросов у Росреестра и покупателя, в договоре стоит прямо написать, что каждый продавец продает свою 1/2 долю за определенную цену, оплата за обе доли перечисляется на счет такого-то продавца по взаимному согласию продавцов, и второй продавец считает свою часть цены полученной, претензий к покупателю не имеет. Если квартира продается целиком всеми собственниками по одному договору, нотариальное удостоверение не требуется.
Если подскажете, сколько лет каждый владеет своей долей и как она получена, подскажу, нужно ли подавать декларацию.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
Сколько налога заплатит каждый из Вас, здесь сильнее всего зависит от налогового резидентства: Вы пишете из Алматы, а собственников двое по 1/2.
Резидентство определяется по числу дней фактического нахождения в России (п. 2 ст. 207 НК РФ). Собственник, который по итогам года продажи не стал налоговым резидентом РФ, платит НДФЛ со своей половины цены по повышенной ставке (п. 3 ст. 224 НК РФ), и имущественный вычет ему не положен. Освобождение по минимальному сроку владения действует и для нерезидентов, так что при истёкшем сроке вопрос снимается. Перечисление всей цены одному продавцу налог второго не уменьшает: каждый отчитывается за свою половину.
До сделки посчитайте, сколько дней в этом году каждый из вас провёл в России, и сверьте даты регистрации права на доли.
Кто из собственников живёт в России большую часть года, а кто постоянно в Казахстане?
Если понадобится разобрать Вашу ситуацию по документам, можете обратиться в чат.
