Можно ли перевести нежилое помещение обратно в квартиры с входами из подъезда?

Илья, обратный перевод в квартиры в принципе возможен, но прежнее назначение помещений не гарантирует согласование. Потребуется подтвердить, что будущие квартиры будут отвечать требованиям к жилым помещениям, и согласовать необходимые работы по ст. 22–23 ЖК РФ.
Сам по себе перевод нежилого помещения в жилое не требует согласия всех собственников дома. Однако восстановление входов из подъезда нужно оценивать отдельно: какие стены затрагиваются, изменяется ли общее имущество, присоединяется ли его часть. При уменьшении общего имущества или присоединении его части необходимо согласие всех собственников помещений дома (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). В остальных случаях необходимость решения общего собрания и других согласований определяется по составу работ. Поэтому без планов и проекта нельзя достоверно сказать, какие согласия потребуются именно Вам.
То, что дверные проёмы существовали раньше, поможет обосновать проект, но не даёт права самостоятельно разобрать закладку: сейчас юридически значимы действующие планы и согласованные изменения.
Оставить описанный объект нежилым и просто восстановить входы из жилого подъезда — неподходящий вариант. Часть 2 ст. 22 ЖК РФ требует исключить доступ в помещение после его перевода из жилого в нежилое через помещения, обеспечивающие доступ к квартирам.
До покупки запросите у продавца выписку ЕГРН, действующий технический план, старые планы трёх квартир, решение о переводе, согласованный проект и акт приёмки работ. Затем проектировщик должен оценить возможность восстановления трёх самостоятельных квартир и входов. Если сейчас в ЕГРН зарегистрировано одно помещение, потребуется оформить также его раздел.
Далее собственник согласовывает перевод и необходимые работы в уполномоченном органе местного самоуправления, выполняет их по проекту, оформляет завершение и кадастровый учёт образованных квартир. Разумнее проверить возможность согласования до сделки, а при возможности предложить продавцу провести эту процедуру до продажи.
Могу помочь в личном чате площадки: проверить документы продавца, определить юридические препятствия для обратного перевода и подготовить письменный порядок действий с перечнем необходимых согласований. Это отдельная платная работа; стоимость и срок согласуем после ознакомления с материалами.

Здравствуйте, Илья!

Перевести нежилое помещение обратно в жилое и разделить его на три квартиры в принципе возможно. Однако в Вашей ситуации основной вопрос — законность восстановления дверных проёмов из общего подъезда.

Согласие собственников всего дома на сам перевод нежилого помещения в жилое не требуется. Но если восстановление входов затрагивает общее имущество дома, потребуется соответствующее согласование. Согласно ст. 40 ЖК РФ, если работы предполагают присоединение части общего имущества, необходимо согласие всех собственников помещений в доме.

То, что раньше здесь находились три квартиры с отдельными входами, — существенное обстоятельство в Вашу пользу. Если сохранились первоначальные технические планы БТИ, подтверждающие существование дверных проёмов, можно рассмотреть вариант их восстановления без изменения первоначальных конструктивных решений. Однако это не освобождает автоматически от необходимых согласований.

Рекомендую до покупки выполнить три действия. Получить архивные планы БТИ до перевода квартир в нежилое помещение, изучить действующий технический план и документы о перепланировке, а также заказать техническое заключение о возможности восстановления проёмов и разделения помещения на три самостоятельные квартиры. После этого целесообразно согласовать предполагаемую схему с администрацией Нижнего Новгорода.

Оставить помещение нежилым, но восстановить входы из подъезда, также не всегда возможно. Здесь необходимо учитывать прежние согласования, назначение помещения, затрагивание общего имущества и требования к доступу.

Главный риск — приобрести помещение, которое впоследствии невозможно будет законно разделить на квартиры. Поэтому рекомендую проверить правовую и техническую возможность реализации Вашего проекта до заключения договора купли-продажи.

Могу провести правовой анализ документов БТИ, выписки ЕГРН и ранее согласованной перепланировки, определить необходимость согласия собственников и предложить наиболее безопасный порядок оформления. При необходимости подготовлю запросы в администрацию и управляющую компанию.

Для подробного разбора предлагаю перейти в платную персональную консультацию через кнопку «Общаться в чате» либо заказать подготовку документов. Все дополнительные вопросы рассматриваю только в рамках персональной консультации.

Если ответ оказался полезным, можете «Отблагодарить юриста» любой суммой.