Можно ли арендодателю открыть салон косметологии в помещении после истечения договора?

Здравствуйте 

Можно в любом случае.

Этот пункт в принципе незаконен и ограничивает конкуренцию.

Федеральный закон «О защите конкуренции» от 26.07.2006 N 135-ФЗ

Статья 11.1. Запрет на согласованные действия хозяйствующих субъектов, ограничивающие конкуренцию

1. Запрещаются согласованные действия хозяйствующих субъектов-конкурентов, если такие согласованные действия приводят к:

1) установлению или поддержанию цен (тарифов), скидок, надбавок (доплат) и (или) наценок;

2) повышению, снижению или поддержанию цен на торгах;

3) разделу товарного рынка по территориальному принципу, объему продажи или покупки товаров, ассортименту реализуемых товаров либо составу продавцов или покупателей (заказчиков);

4) сокращению или прекращению производства товаров;

5) отказу от заключения договоров с определенными продавцами или покупателями (заказчиками), если такой отказ прямо не предусмотрен федеральными законами.

Ну и на будущих арендаторов этот пункт тоже не работает. Речь у вас о арендодателе только, хоть это и незаконно.

«5.8. В случае расторжения договора, Арендодатель не имеет право открывать идентичный салон аппаратной косметологии в данном помещении в течение пяти лет.»

 Здравствуйте.

Такие условия в арендном договоре ничтожны хоть для арендатора, хоть для арендодателя. Никто не вправе ограничивать права собственника (ст. 209 ГК РФ), кроме суда. А отказ от права вообще согласно ст. 9 ГК РФ не действует:

2. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

А поскольку отношения между сторонами обязательственные, то они завершаются с момента расторжения договора и какие-то условия, которые в нем прописаны также прекращают своей действие.

Пункт ничтожен и никто по этому основанию ни к какой ответственности арендодателя (собственника) не привлечет.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Здравствуйте!

Полагаю, что в такой ситуации арендодатель (если он сам в этом заинтересован) может действовать по своему усмотрению, без учёта указанных положений договора. Статья 209 Гражданского Кодекса РФ предполагает, что такого рода решения — как распоряжаться своей собственностью собственник принимает самостоятельно, ограничивать его в этом праве арендатор не имеет права.

Поэтому собственник — арендодатель может действовать по своему умсотрению. Если же он всё-таки полагает себя связанным условиями договора и не хочет спорить с арендатором, то указанные условия договора следует (на мой взгляд) рассматривать таким образом, что новый салон здесь открывать нельзя после расторжения ранее заключённого договора.

Здравствуйте, Дмитрий Петрович!

На мой взгляд, у Вас имеются правовые основания как для самостоятельного открытия салона, так и для сдачи помещения другому арендатору под аналогичную деятельность.

Истечение срока договора и его расторжение это разные юридические основания прекращения обязательств.

В пункте 5.8 прямо указано: «В случае расторжения договора». Если договор аренды прекратился именно в связи с истечением пятилетнего срока, а не был расторгнут, имеются основания утверждать, что предусмотренный запрет вообще не начал действовать.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании договора учитывается буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений.

Если условие всё-таки признают применимым, пятилетний срок логичнее исчислять с момента расторжения договора, а не с даты его заключения. Однако это не устраняет вопрос о применимости самого запрета после обычного истечения срока аренды.

Относительно сдачи помещения другому арендатору п. 5.8 ограничивает непосредственно Арендодателя. Запрета на передачу помещения третьим лицам для осуществления аналогичной деятельности в нём нет.

Следовательно, новый самостоятельный арендатор вправе открыть аналогичный салон. Однако важно, чтобы это не было формальной схемой, при которой фактически салон продолжает вести сам Арендодатель.

Таким образом, наиболее безопасный вариант это сдать помещение другому независимому арендатору. Для самостоятельного открытия салона также имеются весомые аргументы, особенно если договор закончился по истечении срока, без оформления его расторжения.

Дмитрий Петрович, по одному пункту 5.8 я бы не советовал исходить из того, что запрет заведомо ничтожен и его можно без последствий игнорировать.

Само право собственности не отвечает на вопрос, какие обязательства Вы приняли перед прежним арендатором. Пункт 1 ст. 307 ГК РФ допускает обязательство воздерживаться от определённых действий. А по п. 2 ст. 453 отдельные обязательства могут сохраняться после расторжения, если это следует из договора или их существа. Поэтому расторжение само по себе не «обнуляет» условие, специально рассчитанное на период после него. Это ещё не означает, что именно Ваш запрет действителен: его допустимость, в том числе с точки зрения антимонопольных ограничений, нужно оценивать отдельно по обстоятельствам.

По Вашим трём вопросам:

1. Если п. 5.8 применим, приведённый текст связывает пять лет именно с расторжением. Считать их с даты заключения и полагать, что за время аренды запрет уже закончился, из этой формулировки не следует.

2. Истечение срока и расторжение — разные основания. Если договор действительно прекратился только из-за окончания срока, это аргумент против применения п. 5.8. Но окончательный вывод требует всего договора: как там определены прекращение аренды, продление и сохраняющиеся ограничения. Нужны также сведения, освободил ли прежний арендатор помещение, подписан ли акт возврата, были ли соглашение или уведомления о прекращении.

3. Новый арендатор, не участвующий в старом обязательстве, автоматически его должником не становится — п. 3 ст. 308 ГК РФ. Однако это не снимает вопрос о Вашей собственной ответственности перед прежним арендатором. Нужно проверить, нет ли в договоре иных условий о передаче помещения под аналогичную деятельность. Самостоятельность нового бизнеса тоже имеет значение; формальное оформление его на другого человека не устраняет риск спора.

Статья 431 ГК РФ и п. 43 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 требуют читать условие вместе с остальным договором и с учётом его цели:
www.vsrf.ru/files/27530/

Практически: до открытия салона или заключения новой аренды проверьте полный договор с приложениями и документы о его прекращении. Если запрет всё же охватывает планируемый вариант, наиболее определённый способ снять договорный риск — письменное соглашение с прежним арендатором об отмене или изменении ограничения.

Положения ст. 307, 308 и 453 есть в копии ГК РФ на официальном сайте прокуратуры; соответствующие пункты сверены с актуальной редакцией, сама размещённая копия более ранняя:
epp.genproc.gov.ru/upload/iblock/11d/u7ewg7ji1sqerzasc1xq6wpr6r68c1dg.pdf