Как взыскать выкупную стоимость аварийного жилья при долевой собственности?

Здравствуйте Наталия!

Вы можете взыскать выкупную стоимость за свою 1/6 долю в судебном порядке отдельно от остальных собственников. Нежелание других сособственников судиться не лишает вас права на получение компенсации за принадлежащее вам имущество. Поскольку дом признан аварийным еще в январе 2022 года, разумные сроки на самостоятельное проведение реконструкции или снос (которые администрация обязана была установить) уже истекли.

Пошаговый алгоритм действий

1. Претензионный этап: Направьте в Администрацию г. Томска (в Комитет по жилищной политике) письменное заявление-претензию с требованием выплатить вам возмещение за 1/6 долю в связи с непринятием мер по расселению дома.

2. Проведение оценки: Закажите у независимого оценщика экспертизу рыночной стоимости вашей доли. В нее должна входить не только стоимость квадратных метров, но и компенсация за долю в праве на земельный участок под домом, а также убытки (расходы на переезд, услуги риелтора).

3. Подача иска в суд: Если администрация откажет или проигнорирует заявление, подавайте иск в районный суд г. Томска. Требование — «об обязании Администрации выплатить возмещение за изымаемое жилое помещение».

В суде другие собственники будут привлечены в качестве третьих лиц, но препятствовать вашей выплате они не смогут.

Ссылки на законы:

• Жилищный кодекс РФ, Статья 32 (Части 1, 6, 7, 8) — Основополагающая норма. Определяет, что при признании дома аварийным жилье изымается у собственника путем выплаты возмещения. Четко прописывает структуру выкупной стоимости, включая рыночную цену жилья, общих помещений, земли и все сопутствующие убытки собственника.

• Гражданский кодекс РФ, Статья 252 (Пункт 3) — Защищает права индивидуального дольщика. Если соглашение о способе раздела общего имущества не достигнуто, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли, в данном случае — в денежном эквиваленте от государственного органа.

Здравствуйте! Вы вправе самостоятельно защищать своё право на получение выкупного возмещения за принадлежащую Вам 1/6 долю. Согласие остальных сособственников на обращение в суд не требуется. Однако признание дома аварийным и подлежащим реконструкции ещё не означает, что у администрации уже возникла обязанность выплатить Вам деньги.

Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ:

В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме.

Поэтому сначала необходимо установить, предъявляла ли администрация собственникам требование о реконструкции, истёк ли установленный срок и принималось ли решение об изъятии земельного участка и жилых помещений. Если администрация не выполняет обязательную процедуру, её бездействие можно оспаривать в суде с требованием совершить предусмотренные законом действия. Если решение об изъятии уже принято, но имеется спор о выплате, возможно требовать судебного определения и взыскания возмещения за Вашу долю. При этом изъятие затрагивает жилое помещение в целом, поэтому права остальных сособственников также должны учитываться.

Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ:

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Размер возмещения необходимо обосновать оценкой. Также важно установить, когда и на каком основании Вы приобрели долю: для некоторых приобретателей жилья после признания дома аварийным предусмотрено ограничение размера выплаты.

Уточните два обстоятельства: постановлением от 19.01.2022 признан аварийным именно многоквартирный дом или индивидуальный жилой дом в долевой собственности? Выносила ли администрация после этого постановления решение об изъятии либо требование о реконструкции? От этого зависит способ судебной защиты и возможность взыскать деньги непосредственно сейчас.

Для определения надлежащих исковых требований по Вашей 1/6 доле можете обратиться ко мне в личный чат.

Наталья, здравствуйте!

   Несогласие других сособственников не мешает Вам требовать возмещения за свою долю, но здесь важнее порядок. Если дом признан аварийным и подлежащим реконструкции, действует тот же механизм, что и при сносе: администрация направляет собственникам требование о реконструкции в разумный срок, а если они его не выполнили, принимает решение об изъятии земельного участка и каждого жилого помещения в доме (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ). Возмещение за изымаемое помещение выплачивается каждому сособственнику пропорционально его доле, то есть Вам за 1/6.

   Что сделать по шагам:

1) Выяснить, направлялось ли требование о реконструкции и какой срок в нем установлен, и есть ли решение об изъятии участка. С постановления от 19.01.2022 прошло почти 4 года; если администрация так и не начала процедуру, это бездействие.

2) Направить в администрацию письменное заявление с просьбой провести процедуру изъятия и выплатить Вам возмещение за 1/6 долю. Ответ или отказ пригодятся в суде.

3) Затем иск: обязать администрацию изъять для муниципальных нужд жилое помещение и долю в праве на участок путем выкупа, взыскать в Вашу пользу возмещение за 1/6 долю с прекращением Вашего права после выплаты. Других собственников суд привлечет к участию в деле; они вправе заявить свои требования или остаться третьими лицами.

   Сразу оговорюсь: практика по искам одного из сособственников неоднородна. Часть судов взыскивает возмещение за долю, часть отказывает, если администрация еще не принимала решения об изъятии, поэтому шаги 1-2 важны. Размер возмещения (рыночная стоимость доли с долей в общем имуществе и участке, убытки, компенсация за непроизведенный капремонт, ч. 7 ст. 32 ЖК РФ) обычно определяет судебная оценочная экспертиза.

Вижу, что у Вас два похожих дела. Если удобно, могу подготовить по обоим заявление в администрацию и исковое заявление (или уточнение иска) с ходатайством об экспертизе одним пакетом: 8 000 руб., срок 2-3 рабочих дня. Для этого напишите в личный чат здесь, на Правоведе, и пришлите постановление о признании дома аварийным, выписку из ЕГРН и переписку с администрацией.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро