Можно ли добровольно передать ипотечную квартиру банку при задолженности?

Продайте эту квартиру любому желающему и рассчитайтесь с банком, такие сделки допустимы.

Карен, здравствуйте!

Ситуация непростая, но варианты есть, и начинать стоит не с «отдать квартиру», а с переговоров с банком.

1. Ипотечные каникулы. Если у вас недавно установлена I группа инвалидности, вы вправе потребовать от банка льготный период: приостановить платежи или уменьшить их на срок до 6 месяцев (п. 2 ч. 2 ст. 6.1-1 Закона о потребительском кредите № 353-ФЗ). Есть условия: квартира — единственное жильё, сумма кредита не выше лимита, каникулы по этому кредиту раньше не брали. Требование подайте письменно, приложив справку МСЭ.

2. Страховка. Почти у всех ипотечных заёмщиков есть страхование жизни и здоровья. Установление инвалидности I группы обычно является страховым случаем, и тогда страховая гасит долг полностью или частично. Найдите полис и срочно напишите заявление в страховую и банку.

3. Передать квартиру банку. Закон это допускает: можно договориться с банком об отступном, то есть передать квартиру в погашение долга (ст. 409 ГК РФ), но только по соглашению, банк обязать нельзя. Чаще удобнее продать квартиру самому с согласия банка: цена на свободном рынке обычно выше, чем на торгах, и остаток денег останется вам.

4. Если ничего не сделать. Банк вправе потребовать досрочного возврата всей суммы при просрочках (п. 2 ст. 811 ГК РФ) и обратиться в суд за взысканием на квартиру: ипотечное жильё могут забрать, даже если оно единственное (ст. 446 ГПК РФ, ст. 78 Закона об ипотеке № 102-ФЗ). Если денег от продажи не хватит, долг по ипотеке на покупку жилья может прекратиться при наличии страхования ответственности заёмщика или финансового риска банка (п. 5 ст. 61 102-ФЗ), иначе остаток могут взыскивать дальше.

Совет: возьмите в банке выписку по долгу, найдите кредитный договор и страховой полис и подайте заявления о каникулах и о страховом случае. Если долг уже передан в суд, можно просить рассрочку исполнения решения (ст. 203 ГПК РФ).

Здравствуйте, Карен! Отдать квартиру банку можно, но это не единственный и часто не самый выгодный выход. Сначала проверьте два варианта, которые могут сохранить жилье или погасить долг.

   1) Страховка. При ипотеке почти всегда оформляется страхование жизни и здоровья заемщика. Установление инвалидности I группы обычно является страховым случаем: если инвалидность установлена в период действия страховки, страховая компания должна погасить долг перед банком полностью или в пределах страховой суммы. Найдите полис или договор страхования, посмотрите раздел о страховых случаях и срочно подайте страховщику заявление с документами МСЭ. Даже если страховку не продлевали, важна дата установления инвалидности.

   2) Ипотечные каникулы (ст. 6.1-1 Федерального закона № 353-ФЗ): отсрочка или уменьшение платежей до 6 месяцев. Установление инвалидности I или II группы прямо названо основанием. Условия: квартира единственное жилье, сумма кредита не больше 15 млн руб., каникулы по этому договору еще не брали. Банк также может предложить реструктуризацию.

   3) Если ни то, ни другое не подходит, лучше продать квартиру самостоятельно с согласия банка: рыночная цена обычно выше, чем на торгах, и остаток после погашения долга останется Вам. Передача квартиры банку в счет долга (отступное, ст. 409 ГК РФ) возможна только по соглашению с банком, он не обязан соглашаться. Важно согласовать письменно, что после передачи долг погашается полностью.

   Если ничего не делать, банк подаст иск о взыскании долга и обращении взыскания на квартиру, она будет продана на торгах, а к долгу добавятся неустойка и судебные расходы.

Если будет удобно, могу в личном чате здесь, на Правоведе, разобрать кредитный договор и полис страхования и подготовить заявление в страховую компанию или в банк о каникулах: 3 000 руб., 1 рабочий день. Понадобятся кредитный договор, полис, справка МСЭ и требование банка.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро