Как выписать бывших жильцов из квартиры, купленной у банка?

Здравствуйте Татьяна!

Для снятия с регистрационного учета («выписки») бывших собственников и членов их семей после покупки квартиры (в том числе у банка после торгов или залога) существует только один законный путь — обращение в суд с исковым заявлением. Добровольно такие жильцы выписываются редко, а паспортный стол или МВД без решения суда или их личного заявления никого не выпишет.

Ниже представлена подробная правовая инструкция со ссылками на законодательство и актуальную судебную практику.

1. Законодательная база (На какие законы ссылаться)

При составлении искового заявления вам необходимо опираться на три ключевые нормы права:

• ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) — Главный аргумент. Данная норма прямо указывает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

• ст. 304 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) — Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Нахождение посторонних лиц на регистрационном учете ограничивает ваши права (например, завышает коммунальные платежи или мешает продать квартиру).

• ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) — В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить его (сняться с учета). Если он этого не делает, он подлежит выселению на основании решения суда.

2. Судебная практика: позиции высших судов

Суды в РФ при рассмотрении таких дел всегда встают на сторону нового собственника, купившего имущество (даже если это единственное жилье бывших хозяев или квартира была изъята банком за долги).

• Отказ от права пользования при залоге: Согласно ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ, обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых проживающих совместно с ним лиц.

• Позиция Верховного Суда РФ: В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 2 июля 2009 года (пункт 19) разъяснено, что при переходе права собственности право пользования бывших жильцов прекращается автоматически на основании ч. 2 ст. 292 ГК РФ. Никаких исключений для квартир, купленных у банка или с торгов, закон не делает.

Существенное исключение, которое нужно проверить:

Единственная категория граждан, которых нельзя выписать даже после покупки квартиры у банка — это лица, которые имели право на приватизацию этой квартиры в прошлом, но отказались от нее в пользу другого члена семьи. За ними сохраняется право пожизненного проживания (ст. 19 Вводного закона к Жилищному кодексу РФ № 189-ФЗ). Перед судом обязательно закажите расширенную (архивную) выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что таких лиц среди прописанных нет.

3. Пошаговый алгоритм действий

Шаг 1. Направление досудебного уведомления

Хотя по закону досудебный порядок не всегда обязателен, суды ценят его наличие. Направьте бывшим жильцам ценным письмом с описью вложения по адресу купленной квартиры Требование о выселении и снятии с регистрационного учета. Дайте им на это 10–14 дней. Если письмо вернется или останется без ответа — это ваш пропуск в суд.

Шаг 2. Подготовка искового заявления

Иск подается в Районный (или городской) суд по месту нахождения квартиры.

• Название иска: «Исковое заявление о признании прекратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета» (если они там не живут физически) ИЛИ «… и выселении» (если они забаррикадировались и не отдают ключи).

• Госпошлина: 300 рублей за каждого ответчика (для физических лиц).

Шаг 3. Судебный процесс

Судебное разбирательство занимает в среднем от 2 до 4 месяцев. Если в иске заявлено требование о физическом выселении, в процессе обязательно будет участвовать прокурор (это требование закона).

Шаг 4. Финал в МВД

После получения вступившего в законную силу решения суда (через месяц после его вынесения, если не будет апелляции), вы берете исполнительный лист/решение суда и направляетесь в ОВМ МВД (бывший ФМС) или МФЦ. На основании судебного акта сотрудников паспортного стола обязаны выписать бывших жильцов в течение 3 дней без их присутствия и согласия.

Если вы хотите оценить риски «пожизненного проживания» бывших жильцов, уточните:

• Проживают ли бывшие жильцы в квартире физически, или они просто прописаны там «на бумаге»?

• Известно ли вам, как квартира изначально приобреталась банком (была ли это военная ипотека, обычная ипотека или приватизированное жилье, отданное под залог)?

Как выписать бывших жильцов, после покупки квартиры у банка — Только в судебном порядке.

Добрый день.

Подаете исковое заявление в суд. Процесс понятен, прозрачен и четко прописан в Законе.

Здравствуйте, Татьяна.

   Коллеги верно указали на суд, добавлю, на что именно опираться и как подготовиться, чтобы дело прошло быстро.

   Если квартира была в залоге у банка и продана после обращения взыскания, право пользования прежнего собственника и всех, кто с ним проживал, прекращается в силу п. 1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Общее правило о том же есть в п. 2 ст. 292 ГК РФ: переход права собственности прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника. Исключение: лица, которые отказались от приватизации этой квартиры в пользу прежнего собственника. Поэтому стоит заранее получить выписку из домовой книги (кто и с какого времени зарегистрирован) и, если возможно, архивную справку о приватизации.

   Порядок:

1. Направить бывшим жильцам письменное требование освободить квартиру и сняться с регистрационного учета в разумный срок (обычно 7-10 дней), почтой с описью по адресу квартиры. Суды это требование учитывают, а часть людей после него выписывается добровольно.

2. Если не выполнят, иск в районный суд по месту нахождения квартиры о признании утратившими право пользования, снятии с регистрационного учета и, если они там живут, о выселении. Госпошлина за требование неимущественного характера для гражданина 3 000 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). К иску: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи с банком, выписка из домовой книги, требование и доказательства его отправки.

3. Вступившее в силу решение подается в МВД (через Госуслуги или МФЦ), и жильцов снимают с учета без их участия.

Подскажите, пожалуйста, бывшие жильцы фактически живут в квартире или только зарегистрированы, и были ли среди них отказавшиеся от приватизации. От этого зависит формулировка иска. Если будет удобно, могу в личном чате здесь, на Правоведе, подготовить требование и исковое заявление по Вашим документам: стоимость 5 000 руб., срок 2 рабочих дня.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро