Хочу купить квартиру на подаренные бабушкой деньги , как оформить передачу денежных средств , что бы при покупке квартиры , квартира не делилась при разводе и была только моей собственностью?
Кристина, здравствуйте. Чтобы купленная в браке квартира на деньги бабушки не делилась при разводе, необходимо оформить и саму передачу денег, и оплату квартиры безналичным целевым переводом.
По п. 1 ст. 36 СК РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его личной собственностью. Однако квартира, купленная в период брака, по ст. 34 СК РФ изначально считается совместной, пока вы документально не докажете суду, что она оплачена исключительно подаренными деньгами.
Финальную точку в подобных конфликтах всегда ставит суд, а позиция высшей судебной инстанции в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15 и Обзоре судебной практики ВС РФ № 2 (2025) прямо обязывает суды исключать из раздела жилье, купленное на дарственные средства, только при доказанной непрерывной цепочке их перечисления на счет продавца.
Если бабушка передаст вам наличные по простому договору дарения, а вы положите их на свой счет в банке, где лежали семейные деньги, суд признает средства смешанными с общим бюджетом и разделит квартиру пополам. Деньги должны идти со счета бабушки на ваш отдельный пустой счет и в тот же день уходить продавцу (или на аккредитив).
Бабушка будет переводить всю сумму за квартиру со своего банковского счета или часть цены вы планируете добавлять из своих накоплений? Напишите мне в личный чат (кнопка «Общаться в чате») — подготовлю юридически защищенный договор целевого дарения денег и формулировки для договора купли-продажи.
Здравствуйте, Кристина!
Чтобы квартира, приобретённая в браке на подаренные бабушкой деньги, не делилась при разводе, рекомендую следующее:
1) Заключите с бабушкой письменный договор дарения денежных средств. Укажите точную сумму и то, что деньги дарятся лично Вам для приобретения квартиры, а не Вашей семье.
2) Деньги лучше перечислить банковским переводом со счёта бабушки на Ваш личный счёт. Сохраните договор, выписки и платёжные документы.
3) Квартиру оформите исключительно на своё имя, оплату производите непосредственно со своего счёта, на который поступили подаренные деньги.
4) Для дополнительной защиты можно заключить с супругом нотариальный брачный договор, закрепив квартиру исключительно за Вами.
Согласно статье 36 СК РФ имущество, приобретённое на личные подаренные средства, не подлежит разделу при разводе. Однако необходимо доказать происхождение денег и их использование при покупке квартиры.
Самый надёжный вариант в Вашй ситуации это договор дарения денег, подтверждённый банковскими переводами, и брачный договор.
Могу помочь подготовить договор дарения денежных средств с учётом судебной практики, чтобы минимизировать риск раздела квартиры.
Кристина, подаренные лично Вам деньги и квартира, купленная на них, Ваши, а не общие (п. 1 ст. 36 СК РФ, так это понимает и Верховный Суд), но при споре доказывать, что заплачено именно этими деньгами, придется Вам. Есть путь, при котором цепочку доказывать не нужно: бабушка сама покупает квартиру и дарит ее Вам. Квартира, полученная в дар, Ваша личная (п. 1 ст. 36 СК РФ), договор дарения квартиры между гражданами удостоверяет нотариус (п. 3 ст. 574 ГК РФ), а налог с такого подарка Вы не платите, потому что бабушка и внуки близкие родственники (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Если бабушка в браке, на дарение квартиры нужно нотариальное согласие ее супруга, без него он вправе оспорить дарение в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о сделке (п. 3 ст. 35 СК РФ)
Если брак уже заключен, квартира может стать общей и позже. Суд вправе признать ее совместной, если в браке за счет общих денег или труда супруга сделаны вложения, значительно увеличившие стоимость, например капитальный ремонт или переоборудование (ст. 37 СК РФ). Доплата из общих доходов при покупке дает супругу основание претендовать на долю, ведь купленное на общие доходы считается общим (п. 2 ст. 34 СК РФ). Закрепить квартиру за Вами независимо от ремонта и доплат может брачный договор у нотариуса, подписанный обоими, и заключить его можно еще до регистрации брака, тогда он вступит в силу со дня регистрации (ст. 41, п. 1 ст. 42 СК РФ). Если брака пока нет, квартира, купленная до его регистрации, и так Ваша личная (п. 1 ст. 36 СК РФ)
Какой путь Вам подходит, решает одно обстоятельство: Вы уже в браке или регистрация впереди. Выбрать его нужно до аванса продавцу, потому что дарение квартиры от бабушки возможно только до покупки, а ошибка в оформлении может стоить Вам доли в квартире при разводе. Напишите в чат здесь, состоите ли Вы в браке сейчас, разберем, как оформить покупку под Вашу ситуацию
Кристина, здравствуйте! Коллеги подробно описали, как оформить деньги. Добавлю два момента.
1. Брачный договор надежнее любой цепочки платежей. В нем можно прямо указать, что квартира, приобретенная на подаренные бабушкой деньги, является Вашей личной собственностью, в том числе и при разводе (ст. 40-42 СК РФ). Договор удостоверяется нотариусом и может быть заключен в любой момент брака, в том числе до покупки. Это снимает спор о том, на какие именно деньги куплено жилье.
2. Налог. Деньги, подаренные физическим лицом, налогом на доходы не облагаются (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), поэтому договор дарения денег не создаст Вам налоговых обязательств. Если же бабушка подарит уже купленную квартиру, налога тоже не будет, так как бабушка и внуки близкие родственники (ст. 14 СК РФ).
И одна ловушка: если часть цены будет оплачена общими деньгами супругов или ипотекой, в квартире появится доля супруга, пропорциональная этим средствам, а при значительных вложениях в ремонт за счет общих средств суд может признать квартиру общей (ст. 37 СК РФ).
Если будет удобно, могу подготовить договор дарения денег с целевым назначением и проект брачного договора, чтобы у нотариуса все прошло быстро. Напишите в личный чат здесь, на Правоведе.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
