Здравствуйте
Описанная вами схема юридически невозможна и не позволит вам построить два отдельных частных дома. Изменение назначения на малоэтажную многоквартирную жилую застройку (код ВРИ 2.1.1) и последующий обратный перевод заблокированы нормами Земельного и Градостроительного кодексов РФ.
Ниже приведен подробный разбор, почему эти варианты не сработают, и предложены единственные законные альтернативы.
Почему не сработают ваши варианты
1. Можно ли построить одноэтажный жилой дом на участке под многоквартирную застройку?
Нет, нельзя. Назначение «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код 2.1.1) по Классификатору видов разрешенного использования (ВРИ) предусматривает размещение исключительно многоквартирных домов (до 4 этажей)
• Одноэтажный индивидуальный жилой дом (ИЖС) юридически не является многоквартирным.
• Если вы построите там обычный частный дом, администрация и Росреестр признают его самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ) за нецелевое использование земли. Вас обяжут либо снести его, либо перестроить.
2. Можно ли после раздела на 7.5 соток вернуть ЛПХ или ИЖС?
Абсолютно исключено. Росреестр технически не проведет такую сделку.
• Действует жесткое правило: разрешенное использование образуемых земельных участков должно соответствовать градостроительному регламенту (ст. 11.9 ЗК РФ).
• Если в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего района для ИЖС и ЛПХ установлен минимальный размер 10 соток, то вы не сможете поменять ВРИ участков размером 7.5 соток на ИЖС или ЛПХ. Инспектор Росреестра вынесет отказ, так как площадь участков меньше предельно допустимого минимума.
Единственные законные варианты решения вашей проблемы
Если цель — построить именно два отдельных жилых дома на исходных 15 сотках, у вас есть только два пути:
Вариант А. Строительство блокированного жилого дома (Таунхауса) — самый реальный путь
Вы можете изменить вид разрешенного использования вашего исходного участка (15 соток) на «Блокированная жилая застройка» (код 2.3).
• Что это такое: Дом, имеющий общую стену (или стены) с соседним жилым домом, без проемов, высотой не более 3 этажей, предназначенный для проживания одной семьи. Каждый такой блок имеет свой отдельный выход на территорию.
• В чем плюс: Во многих регионах в ПЗЗ минимальный размер участка для одного блока в таунхаусе значительно меньше, чем для отдельно стоящего ИЖС (например, часто минимум составляет 3 или 4 сотки на один блок).
• Как сделать: Вы меняете ВРИ всего участка (15 соток) на блокированную застройку. Затем строится единое здание из двух блоков (домов) со смежной стеной. После ввода в эксплуатацию участок официально делится пополам (по линии смежной стены), и каждый собственник получает свой дом-блок и свои 7.5 соток под ним совершенно законно.
Вариант Б. Строительство двух домов на одном неделимом участке
Закон не запрещает возводить несколько жилых зданий на одном земельном участке, если это позволяют предельные параметры застройки (максимальный процент застройки участка, отступы от границ).
• Вы оставляете участок целым (15 соток, ЛПХ или ИЖС).
• Строите на нем два полноценных отдельно стоящих дома. Органы архитектуры выдадут уведомление о соответствии (разрешение), если суммарная площадь фундаментов не превысит допустимый процент застройки (обычно 30–40% от площади земли).
• Минус: Участок останется в общедолевой собственности (по 1/2 у каждого владельца). Разделить землю забором официально «в натуре» не получится, можно будет только составить нотариальное соглашение об определении порядка пользования землей.
Ссылки на законы для изучения:
• Статья 11.9 Земельного кодекса РФ — императивно запрещает раздел участков, если образуемые куски не соответствуют предельным (минимальным) размерам, установленным градостроительными регламентами.
• Статья 30 Градостроительного кодекса РФ — регламентирует Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые и устанавливают те самые ограничения в 10 соток для ИЖС/ЛПХ в вашем населенном пункте.
• Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 — официальный Классификатор видов разрешенного использования. Из него четко видно, что коды 2.1.1 (многоквартирные) и 2.1 (ИЖС) взаимно исключают друг друга.
Для более подробной высокопрофессиональной персональной консультации по данному необходимому Вам вопросу в области права, а так же с правовыми анализом необходимых документов, Вы можете обратиться в личный чат.
Ссылка на мой личный чат указана ниже :
pravoved.ru/lawyer/2714073/
Обращайтесь в случае необходимости для более подобного разбора всей вашей ситуации.
За уже данный ответ можете отблагодарить по ссылке ниже любой суммой
pravoved.ru/lawyer/2714073/
С уважением, Юрист Калюжная Екатерина Викторовна.
