Что делать, если не успел построить дом по ипотеке ИЖС и банк требует досрочного возврата?

Question

Здравствуйте! Нужна помощь по ипотеке ИЖС (Сбербанк, СПб/Ленобласть). Кратко: кредит под 7% с поддержкой государства выдан 3.5 года назад, дом не построен (сделан только фундамент — помешали проблемы с бизнесом и здоровьем). Сбербанк по договору поднял ставку, начисляет ежедневную неустойку и прислал требование досрочно вернуть всю сумму либо предоставить документы на готовый дом. тяжёлое заболевание диабет (трудная жизненная ситуация) — готовы приложить документы. Цель: максимально сохранить земельный участок, снизить долговую нагрузку и договориться с банком (реструктуризация, продление срока строительства, мировое соглашение). Банкротство не рассматриваем

Николай Кондрашкин · Answer

Здравствуйте, Владимир. Вы можете заблокировать обращение взыскания на земельный участок, добиться заключения дополнительного соглашения о продлении срока строительства и существенно снизить начисленную неустойку, если документально подтвердите тяжелое заболевание и продолжите вносить ежемесячные платежи по графику. При нарушении целевого срока регистрации жилого дома банк действительно вправе поднять льготную ставку по условиям кредитного договора, однако требование о досрочном возврате всего кредита и изъятии участка подлежит судебному контролю на предмет соразмерности нарушения по ст. 54.1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Кроме того, начисленную ежедневную неустойку вы вправе уменьшить по ст. 333 ГК РФ как явно несоразмерную последствиям просрочки регистрации дома, особенно если сам кредит обслуживается без срывов графика. Вашу защиту при сохранении заложенного участка и строящегося на нем объекта подтверждает Постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23: при изменении или поэтапном создании предмета залога залоговое обеспечение в виде земельного участка и возведенного на нем фундамента полностью сохраняется за банком, поэтому имущественные интересы кредитора обеспечены, а при добросовестном погашении текущих платежей у суда имеются основания для отказа в немедленном изъятии участка и для утверждения мирового соглашения. Не прекращайте вносить текущие ежемесячные платежи даже после получения досудебного требования банка: пока нет просрочки по основному долгу и процентам, профильный комитет Сбербанка по проблемным активам охотно идет на пролонгацию срока ввода дома на 12 месяцев по медицинским документам. Немедленно подайте в банк письменное заявление о реструктуризации и продлении срока предоставления выписки из ЕГРН на дом, приложив медицинские выписки о тяжелом течении диабета, документы на залитый фундамент и смету достройки. Какая точная дата окончания строительства указана в вашем кредитном договоре и подал ли Сбербанк уже иск в суд или пока направил только досудебное требование? Скиньте кредитный договор и требование банка в личный чат (кнопка «Общаться в чате») — проверю условия по ставке и подготовлю заявление о пролонгации срока строительства и снижении неустойки.

Станислав Ларин · Answer

Здравствуйте, Владимир! Владимир, здесь я бы сначала проверял само требование банка и условия кредитного договора: действительно ли неввод дома в установленный срок даёт Сбербанку право одновременно повысить ставку, начислять неустойку и требовать весь кредит досрочно. Заболевание может быть существенным аргументом для реструктуризации, но само по себе автоматически не обязывает банк продлевать срок строительства. До ответа банку лучше разобрать договор и расчёт задолженности. *** Закон — это инструмент. Задача юриста не просто назвать норму, а помочь человеку понять, как ею воспользоваться. Если после ответа Вам стало понятнее, что делать дальше, — значит, он выполнил свою задачу.

Правовед.RU · Answer

Владимир, банк пока направил досудебное требование, а не иск, поэтому реструктуризацию, продление срока стройки и пересмотр условий можно обсуждать до суда - на такую отсрочку даёт право ипотечные каникулы - это законное право заёмщика временно приостановить или уменьшить платежи по ипотеке на срок до 6 месяцев, если он попал в трудную жизненную ситуацию (статья 6.1-1 Федерального закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите»). Для этого права сам диагноз диабета не основание - закон связывает трудную жизненную ситуацию с конкретными статусами: сокращение доходов, статус безработного, присвоение инвалидности, длительная нетрудоспособность, появление иждивенцев, участие в СВО, поэтому проверьте, оформлена ли у Вас инвалидность или больничный, а не только выписка с диагнозом. Если банку будет подана справка только с диагнозом без подтверждённого статуса, он вправе отказать в каникулах и продолжить начислять неустойку по повышенной ставке, а требование о досрочном возврате при этом останется в силе. Предлагаю оформить детальный разбор. Подготовлю для Вас: Текст заявления в банк о предоставлении ипотечных каникул или реструктуризации с продлением срока строительства, где учтено, какими документами подтвердить именно Ваш статус трудной жизненной ситуации. Сравнение, что в Вашем случае ближе к ипотечным каникулам по ст. 6.1-1, а что к обычной реструктуризации, и по какому критерию выбирать между ними. Порядок действий на случай отказа банка или обращения в суд: как заявить о снижении неустойки и на что ссылаться, чтобы сохранить участок.

Бесплатная консультация юриста

Что делать, если не успел построить дом по ипотеке ИЖС и банк требует досрочного возврата?

Правовой разбор от Правовед