Как произвести обмен долями в двух квартирах при долевой собственности?

Здравствуйте! Если остальные доли у тех, кто обмениваются, находятся в собственности более 5 лет по общему правилу, правильно будет заключить нотариально удостоверенный договор мены указанными долями. При этом в случае если в квартирах у указанных лиц, были доли в собственности более 5 лет, они освобождаются от налога. 

Добрый день! Можно оформить  через договор мены, договором купли-продажи долей.

1. Получите согласие всех участников долевой собственности
Согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех её участников. Это значит, что если хотя бы один из собственников против обмена, сделка не состоится.
Важный нюанс: если вы планируете не просто обмен, а возмездное отчуждение (например, за «три доли» вы отдаёте что-то ценное), то при продаже своей доли вы обязаны сначала предложить её остальным сособственникам на равных условиях (статья 250 ГК РФ). Только после их письменного отказа можно продавать долю третьим лицам. 

2. Оцените и согласуйте условия обмена
Перед составлением договора нужно чётко прописать:
Какие именно доли и в каких квартирах меняются. Укажите точные размеры долей (например, 3/5 в одной квартире и 2/5 в другой).
Равноценность или порядок доплаты. Если квартиры не равноценны, в договоре нужно зафиксировать, кто и сколько доплачивает.
Порядок передачи. Пропишите, как и когда происходит фактический обмен (передача ключей, документов).
3. Оформите сделку
Для обмена долями используется договор мены (статьи 567–571 ГК РФ).
Ключевое требование: такой договор обязательно нужно заверить у нотариуса. Это правило действует, потому что в сделке участвуют доли в недвижимости. 
Дополнительные нюансы:
Если в какой-либо из квартир есть несовершеннолетний собственник, для сделки потребуется разрешение органов опеки.
Если квартира находится в ипотеке, потребуется согласие банка.
4. Зарегистрируйте переход права собственности
После нотариального удостоверения подайте документы в Росреестр для регистрации перехода прав. Только после внесения записи в ЕГРН вы станете полноправными собственниками новых долей. vladis.ru
На что обратить внимание
Запрет на «микродоли». С 1 сентября 2022 года запрещено совершать сделки, в результате которых площадь на каждого сособственника станет меньше 6 кв. м общей площади помещения. Если обмен приведёт к такому нарушению, сделка будет ничтожной.
Преимущественное право покупки. Если вы продаёте свою долю, помните: остальные сособственники имеют право выкупить её перед третьими лицами. 

Если у вас есть конкретные детали (например, как именно распределены доли в каждой квартире или есть ли среди собственников несовершеннолетние), напишите — я подскажу, как лучше поступить.

Надеюсь Вам мой ответ был полезен. Буду признательна, если Вы нажмете «Плюсик» под моим ответом. Заранее спасибо!

Дмитрий, обмен оформляется договором мены (п. 1 ст. 567 ГК РФ), по общему правилу у нотариуса (ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости); без нотариуса можно, если все собственники квартиры отчуждают свои доли одной сделкой, есть и другие узкие исключения. Согласие всех сособственников нужно, когда распоряжаются квартирой целиком, а свою долю каждый отчуждает сам (п. 1, 2 ст. 246 ГК РФ)

Пять долей в Вашей схеме проверяются каждая отдельно. При мене действует преимущественное право (п. 5 ст. 250 ГК РФ), а возникает оно при отчуждении доли постороннему лицу (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Если доля переходит к тому, кто уже владеет долей в той же квартире, извещать остальных по общему правилу не нужно. Если же ее получает человек не из числа собственников этой квартиры, а там есть сособственник вне обмена, его письменно извещают о цене и условиях и ждут месяц со дня извещения, иначе он в течение 3 месяцев вправе требовать в суде перевода прав по сделке на себя (п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ). Если доли неравноценны, доплата разницы прописывается в договоре, а без такого условия они предполагаются равноценными (ст. 568 ГК РФ)

По налогу каждая сторона мены считается продавцом своей доли (п. 2 ст. 567 ГК РФ), и освобождение от НДФЛ зависит от срока владения каждой отдаваемой долей: обычно 5 лет, 3 года для полученной по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, при приватизации и в других случаях закона (ст. 217.1 НК РФ). При меньшем сроке важна позиция Конституционного Суда (Постановление КС РФ от 15.01.2026 N 1-П): пока закон не изменен, при мене недвижимости не для бизнеса НДФЛ берут только с разницы и только если налоговая опровергнет равноценность обмена

Нужны ли извещения и месяц ожидания, решает, все ли собственники обеих квартир участвуют в обмене. Если извещение пропустить, получивший долю может лишиться ее по иску сособственника. Напишите в чат здесь, кто из собственников в обмене не участвует, разберем Вашу схему по долям