Татьяна, отсутствие просрочек само по себе квартиру от торгов не спасает: исполнительский иммунитет единственного жилья по ст. 446 ГПК РФ на ипотечное жильё не распространяется, т.к. оно в залоге у банка, и это действует независимо от платёжной дисциплины. С 8 сентября 2024 года у таких ситуаций есть законный выход - ст. 213.10-1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" позволяет заключить с банком отдельное мировое соглашение, по которому ипотека дальше гасится по графику вне дела о банкротстве супруга, и тогда квартиру не включают в торги. Для такого соглашения банку и суду нужен человек с официальным доходом, который возьмёт на себя эти платежи как третье лицо, - по факту этим человеком логично выступить Вам, и этот момент пока не оформлен. Если соглашение не заключить до того, как финансовый управляющий внесёт квартиру в опись имущества, банк как залоговый кредитор вправе настоять на продаже всей квартиры целиком, даже при идеальной истории платежей.
Предлагаю оформить детальный разбор. Подготовлю для Вас:
Здравствуйте Татьяна.
Да, может – но юридически это происходит не так, как обычно представляют: банк не «забирает» квартиру, а добивается её продажи с торгов и получает из выручки преимущественное удовлетворение. Ипотечная квартира не защищена исполнительским иммунитетом: единственное пригодное для проживания жильё исключается из конкурсной массы только при условии, что оно не обременено ипотекой, а по общему правилу взыскание не обращается на единственное жильё, за исключением случая, когда оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Если банкротится супруг-заёмщик (залогодатель), квартира включается в конкурсную массу и реализуется на открытых торгах, а начальная цена, порядок и условия торгов определяются банком как залоговым кредитором. Из выручки банку направляется 80 %, если залогом обеспечивались требования по кредитному договору (иначе 70 %), но не более основной суммы долга и причитающихся процентов; оставшаяся часть идёт на кредиторов первой и второй очереди и на расходы процедуры. Обращение взыскания на заложенную квартиру прекращает право пользования ею как залогодателя, так и любых иных проживающих в ней лиц.
Вместе с тем сохранить жильё реально: закон допускает погашение требований ипотечного кредитора третьим лицом, а при отсутствии просрочки и надлежащем исполнении обязательства третьим лицом суд предлагает сторонам мировое соглашение или локальный план реструктуризации, по условиям которого взыскание на жильё не обращается.
Кроме того, если банк не заявит своё требование в деле о банкротстве в установленный срок, залог прекращается и квартира считается не вошедшей в конкурсную массу… Должнику остаётся и остаток выручки после расчётов с залоговым кредитором и покрытия необходимых расходов – он подлежит исключению из конкурсной массы.
Определите роль супруга в ипотеке. Если банкротится заёмщик и одновременно залогодатель – риск утраты жилья максимален; если банкротится супруг, лишь предоставивший квартиру в залог по обязательству другого лица, механизм иной, но квартира всё равно под угрозой.
При отсутствии просрочек и исправных платежах (в том числе если платёж готово вносить третье лицо) добивайтесь мирового соглашения или локального плана реструктуризации в отношении жилья – это единственный способ сохранить квартиру при банкротстве залогодателя.
Оцените вариант погашения долга третьим лицом – родителем, родственником, иным лицом: закон прямо позволяет удовлетворить требования ипотечного кредитора по единственному жилью с согласия должника, причём деньги считаются беспроцентным займом со сроком возврата не ранее трёх лет с даты завершения процедуры.
Супругу, чьё согласие и позиция важны, стоит вступить в дело: при банкротстве одного из супругов второй вправе участвовать в решении вопросов о реализации общего имущества. Соглашения о разделе имущества, ухудшающие положение кредиторов, оспариваются, а перешедшее супругу имущество может быть возвращено в конкурсную массу.
Если моя консультация была для Вас полезна, буду признательна за положительную оценку
(кнопка «+» под ответом).
Татьяна, да, такой риск есть и без просрочек: если мужа признали банкротом и ввели реализацию имущества, заложенную квартиру продают в этой процедуре с торгов, а начальную цену и условия торгов определяет банк как залоговый кредитор (п. 4 ст. 213.26 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). Защита единственного жилья на квартиру в ипотеке не распространяется (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ)
Ваша доля при этом не становится имуществом мужа. Квартиру в общей собственности с супругом продают в его деле по общим правилам, но Вы вправе участвовать в решении вопросов продажи, в конкурсную массу идет часть выручки по доле мужа, остальное выплачивают Вам. Оговорка: если ипотечный долг у Вас общий, например Вы созаемщик, Ваша часть выручки выплачивается после погашения за ее счет этого долга (п. 7 ст. 213.26 того же закона)
Сохранить квартиру можно отдельным мировым соглашением мужа с банком (ст. 213.10-1 того же закона), если это единственное пригодное жилье для мужа и семьи, которая живет с ним. Нужно согласие банка, а согласие финансового управляющего и других кредиторов не требуется, утверждает арбитражный суд. Пока соглашение исполняется, квартиру в деле не продают, ипотеку гасит муж из доходов, на которые нельзя обратить взыскание, или третье лицо, например Вы. Если соглашение не исполнять, требования банка восстанавливаются, и он вправе снова обратить взыскание на квартиру
Успеть ли с соглашением, зависит от стадии дела мужа и от того, утверждено ли уже положение о продаже квартиры. После торгов сохранять будет нечего, а при общем долге и Ваша часть выручки уйдет банку. Напишите в чат здесь, что указано в последнем определении арбитражного суда по делу мужа, разберем, что успеть до торгов
